Investissement locatif à Le Mans : Analyse

En termes de rendement locatif pur, le taux de rentabilité est globalement intéressant au Mans avec une moyenne de 8 à 9 % brut, ce qui est largement au-dessus de la moyenne nationale. Néanmoins, certains biens sont très chers à la vente notamment dans les zones en croissance et dans la vieille ville où l'on retrouve le charme patrimonial. Comme mentionné ci-dessous, la ville se prête plutôt bien aux petites surfaces et/ou meublé sans véritable crainte de vacance locative. En revanche, les résidences les plus modernes dans le centre ville ont des charges assez élevées (120 à 140 euros par mois). Par exemple, un T2 de 38m2 dans une résidence soignée et bien desservie par le tram en plein centre ville se vendra dans les 60 000 euros (soit plus de 1 500 euros le m2) pour une valeur locative de 450 euros hors charges en meublé, alors qu'un immeuble de 8 appartements nus à 200m de là pourra se vendre presque moins de 1 000 euros le m2 sans énorme négociation. Il y a donc de tout, c'est une ville intéressante à étudier pour de l'investissement.

Le Mans a une population stable depuis 1968, avec environ 140 000 habitants (en légère hausse dernièrement). Elle est composée majoritairement de 15-34 ans, mais la proportion de jeunes (15-44 ans) a tendance à diminuer depuis 2010 au profit des 60-64 ans. La population est donc légèrement vieillissante, se situant à peine en dessous de la moyenne nationale (40 %). Les ménages d'une seule personne représentent plus de 46 % et, en 2019, 62 % de la population est considérée comme célibataire, soit une proportion plus importante que la moyenne nationale (ce qui est une bonne nouvelle pour du locatif de petite surface T1/T2). Selon les dernières statistiques de l'INSEE, la population compte plus de 58 % d'actifs et plus de 12 % d'étudiants (dont une majorité à l'Université du Maine). Le taux de chômage, quant à lui, est en constante augmentation pour atteindre les 10,4 % en 2015 (BIT). En termes de quartiers, la zone de la Gare est la plus appréhendée par les visiteurs. En effet, la tension est montée ces dernières années dans certaines rues aujourd'hui sensibles, ce qui freine l'investissement et même le locatif dans cette zone dernièrement. Le centre ville et surtout le vieux-mans sont toujours aussi dynamiques et la vacance locative est rare, surtout sur du meublé de qualité. En revanche, une bonne partie des jeunes a tendance à se concentrer autour de la zone Universitaire au nord ouest de la ville. C'est d'ailleurs à cet endroit que le prix de vente au m2 a le plus augmenté ces derniers temps pour parfois atteindre un tarif plus élevé qu'en hypercentre. Enfin, la zone des hôpitaux, ou encore celle de l'usine Renault, sont à réfléchir pour des investissements en raison du nombre d'employés susceptibles d'être intéressés dans cette zone.

La ville est plutôt dynamique, grâce aux 24H du Mans et aux Grand Prix moto qui continuent d'attirer de nombreux visiteurs, mais aussi grâce à une université, une usine Renault, le bord de Sarthe ou encore une proximité quasi-immédiate avec Paris (1h en TGV, 2h30 en voiture). Malgré cela, même dans les quartiers les plus prisés (exemple de l'hypercentre), le Mans n'est pas une ville très attractive en France en termes de qualité de vie. La population stable depuis plus de 50 ans montre un solde migratoire peu encourageant. Cette ville n'est pas faite pour investir en patrimonial mais plutôt pour générer du cashflow mensuel sur de l'IDR (Immeuble de rapport).

Cette ville ne présente pas de gros risques en matière d'investissement et dispose d'un bon rapport locatif, c'est la raison pour laquelle je pourrais la conseiller pour investir. Cependant, il est primordial de garder en tête que l'achat devra se faire impérativement en-dessous du prix du marché pour être sûr de ne pas perdre ou en tout cas perdre le moins possible à la revente. En effet, cette dernière pourra prendre un peu de temps si le prix n'est pas attractif. Il n'est pas rare de voir un bien de grande qualité en vente pendant plusieurs mois, car le propriétaire ne veut pas baisser son prix, à tort. Cette ville est donc uniquement destinée à ceux qui cherchent du cashflow, et donc idéale pour les investisseurs.