Investissement locatif à Valence : Analyse

L’investissement locatif à Valence

La rentabilité moyenne sur Valence est de 6,4 % brut, ce qui est assez faible. Cependant, la présence de l'Université Grenoble Alpes à Valence (4 200 étudiants, le campus de Valence propose environ 50 formations diplômantes, de bac+2 à bac+5, générales ou professionnelles) permet de louer de petites surfaces (studio, T1, T2) à des étudiants durant l'année scolaire, et éventuellement en location saisonnière l'été (AirBnB) pour booster la rentabilité. La situation géographique de Valence (surnommée parfois "la Porte du Midi") ouvre en effet des opportunités de location saisonnière durant la période estivale. On peut donc viser des petites surfaces meublées, de préférence dans l'ancien. Exemple: 1 pièce 35 m² hyper-centre - 65 000€ - loyer 450€/500€ HC - rentabilité brute autour de 7,7 % Attention : Valence possède un fort taux de vacances locatives (source: Capital) mais un bien de qualité et bien rénové trouvera toujours preneur.

Démographie à Valence

Valence est la préfecture du département de la Drôme (région Auvergne-Rhône-Alpes). Avec 61 916 habitants à Valence en 2019, notons une tendance baissière de l'ordre de -0,3 % par an en moyenne entre 2010 et 2015 (source INSEE), tendance que la nouvelle équipe municipale (LR) s'efforce d'inverser en misant notamment sur une amélioration de la qualité de vie. On a ainsi pu en effet constater ces dernières années de nombreux aménagements urbains visant à rendre le centre ville plus agréable (changement du plan de circulation, espaces de promenade, parcs, mais aussi moins de voitures et plus de zones piétonnes et commerçantes dans le centre). Des travaux se poursuivent afin d'aménager et re-dynamiser certains quartiers de la ville. La tendance à la baisse du nombre d'habitants devrait malgré tout se poursuivre d'ici à 2030. Cependant, la population de Valence rajeunit fortement, avec 1 personne de 65 ans ou plus pour 87.5 habitants de moins de 20 ans (INSEE). La tranche d'âge la plus importante de Valence est la tranche des 20 à 24 ans, ce qui représente 7 % de la population. Valence compte 53 % de femmes et 47 % d'hommes. 37.9 % des habitants sont mariés alors que 62.1% des habitants de plus de 15 ans sont célibataires. Le taux d'activité des personnes de plus de 15 ans résidentes à Valence est d'environ 71 %. La catégorie sociale la plus importante de Valence est celle des Retraités avec 43,8 % des ménages.

Patrimoine immobilier à Valence

L’immobilier ancien à Valence connait actuellement une très forte poussée des prix (prix immobiliers en hausse de 13,4 % sur 2018). Le centre-ville de Valence est prisé par les acheteurs (hyper-centre, Vieux-Valence, calvaire Hugo) mais c'est à l'Est de la commune (Briffaut-Rousset, Laprat) et au Sud (Valence-Sud) que devenir propriétaire d’un appartement coûte le plus cher. Les quartiers les moins chers (mais également les moins agréables en termes de qualité de vie) sont au nord de Valence (Chamberlière- le Polygone). Le quartier populaire de Valensolles est le moins cher mais aussi le moins prisé de la ville. La ville a lancé de grands projets d'aménagements (projet "Valence 2020") pour proposer sur ces sites une offre de logements diversifiée destinée en priorité aux familles, retrouver un dynamisme démographique et générer des recettes (devrait rapporter 7 M€ à la Ville). Il y a déjà 4 projets déjà en cours et 7 à venir.

En résumé, investir ou ne pas investir à Valence en 2023 ?

Valence est une ville à taille humaine, idéalement située entre les vallées de la Provence et les montagnes du Vercors. En matière de transports, l'un de ses principaux atouts est la gare TGV toute proche permettant de rallier rapidement des villes telles que Paris, Bruxelles, Lyon, Marseille, Lille, etc. et on évoquera bien évidemment l’autoroute A7 (autoroute du soleil) qui passe à Valence et est très fréquentée notamment en période estivale. Sur le plan économique, Valence tire également parti de sa proximité avec Lyon ou encore Genève. Il existe encore et malgré la récente flambée des prix de bonnes affaires à réaliser sur Valence, en visant notamment comme évoqué plus haut les logements de type studio / T1 et T2, et en y proposant des prestations de qualité (avec pour cible soit les jeunes couples soit les étudiants + location saisonnière). Le quartier le plus agréable et bénéficiant des nouveaux aménagements urbains est à mon sens le centre ville (quartier de la gare, Victor Hugo, centre ancien, mairie, etc.).

Précédentes analyses d’investissement locatif à Valence

Analyse du 11/9/2017