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Analyse Investissement locatif immobilier à Belfort
Investissement locatif à Belfort, l'analyse de "creol67"
Démographie à Belfort
A Belfort, on retrouve une population variée, mais pas de population "étudiante" , c'est à dire qu'il n'y a pas réellement de "grosse fac", mais il y a de quoi faire diverses études supérieures (infirmier, commerce, ingénieur) de manière disparate. Belfort est un centre d'attraction départemental, avec la plus forte concentration d'emploi sur le territoire. Aucune vile (de ce très petit département) ne fait jeu égal, donc sur 30 à 40 km il n'y a pas de "ville concurrente". Le TGV, par contre, est assez éloigné du centre ville et son attractivité est partagée par Besançon, Bâle et Mulhouse qui sont des villes plus grosses. Cependant, au vue de ses infrastructures, Belfort est une ville dynamique et sa population se renouvelle.
Rentabilité locative à Belfort
Il y a de nombreux logements vacants : du studio au F5 et ils ne trouvent pas preneurs. La plupart des usines de fabrication automobiles sont fermées. Sochaux usine, n'existe plus. La ville de Sochaux, comme beaucoup d'autres villes de l'axe Peugeot sont entrain de se reconvertir (Mulhouse, Belfort, Montbéliard, Sochaux ...).
Au niveau de la location (meublée ou vide) , il faut donc tabler sur les jeunes qui quittent la "campagne" pour venir en ville se former. Il vaut donc mieux privilégier les jeunes actifs ou les familles de moins de 30 ans qui veulent venir en ville pour trouver un emploi. Attention tout de même à la vacance locative qui peut être très élevée en fonction de la localisation et, si vous vous obstinez à louer au dessus du marché, même avec un logement de "luxe" ou meublé de prestige... Par exemple Un studio à 500 euros HC ne se louera pas bien...même en centre ville et quelque soit son ameublement, ses services, etc.
En effet, le loyer doit être adapté au budget des ces nouveaux arrivants. Au dessus de 350 euros HC pour un studio de 25/30m², vous serez perdant : 350 euros étant la fourchette haute.
Les nombreux fonctionnaires présents sont majoritairement propriétaires, ils ne correspondent donc pas à la cible pour des locations. Les prix de l'immobilier (surtout dans l'ancien) étant relativement bas (200000 euros pour une maison F5) , le choix d'acheter est souvent prisé.
Valorisation du patrimoine immobilier à Belfort
Le potentiel de revente est assez faible. Si vous faites une bonne affaire vous pouvez tabler sur un petit immeuble de rapport (4 ou 6 logements) de petites tailles de préférence et près des écoles, mais le logement familiale sera votre meilleur investissement. Si vous trouvez un F4 ou F5 dans un immeuble en ville pour une moyenne de 150 000 euros, vous commencez à faire une bonne affaire. Au dessus, il faut savoir que le prix des maisons à 5min A PIED de Belfort sont déjà à 200 000 euros.
Attention au neuf, plutôt cher et se révèlera probablement être une mauvaise affaire, votre bien risque d'être dévalué.
En résumé, faut-il investir à Belfort?
Belfort est une belle ville, avec la plupart des infrastructures qui sont nécessaires à l'épanouissement d'une ville (culture, enseignement, santé, transport). Sa croissance est essentiellement dopée par les consommateurs suisses et sa proximité avec Montbéliard permet un partage des dépenses.
Malgré tout il y a de nombreux logements vides, l'emploi est difficile à trouver pour un jeune sans formation solide. La ville se restructure et les prix de l'immobilier se sont effondrés. Il existe cependant de belles opportunités immobilières aussi bien dans le domaine de la petite location, ou de la location d'affaires (nombreuses ZI en construction) .
Investir à Belfort, l'analyse de "popo90"
Démographie à Belfort
Belfort est une ville de 50.000 habitants. Elle accueille une population de tous âges. Belfort n'est pas à proprement parler une ville étudiante. Cependant, on y trouve l'UTBM (école d'ingénieurs) qui attire des étudiants.
Le taux de chômage est dans la moyenne française, ceci étant on constate des disparités importantes selon les quartiers :
1. Les quartiers du Glacis et des résidences sont les plus touchés socialement. Ces quartiers concentrent les grands ensembles construits en nombre pendant les années 60. Ces immeubles comportent essentiellement des T3 et T4, les charges y sont collectives et élevées. Les prix d'achat sont peu élevés ( moins de 30.000 euros pour un T3 dans ces immeubles soit 500 EUR du m2).
2. Le quartier de la Pépinière est un quartier qui connait une phase de rénovation. L'habitat y est collectif et individuel (beaucoup de maisons des années 30). Les maisons individuelles présentes sont globalement dans un état moyen.
3. Les quartiers les plus prisés sont la Vieille Ville, le centre ville, la Miotte et la quartier de Brasse.
4. Le secteur de l'avenue Jean Jaurès est particulier car sa population s'est paupérisée au fil des ans et de la fermeture de ses commerces. Jean-Jaurès souffre en effet du manque d'accessibilité de ses commerces (peu de parkings, les clients potentiels ont peu à peu déserté). Cependant on y trouve du foncier d'une qualité correcte. Ce quartier est bien desservi en transports en communs cependant.
Le prix moyen au m2 à Belfort est de 1200 EUR environ, avec de fortes disparités selon les prestations et le quartier (entre 500 et 2000 EUR environ).
Rentabilité locative à Belfort
En terme de rendement locatif pur, cette ville est intéressante. Il n'est pas rare de trouver des immeubles offrant 12 à 15% de rentabilité brute. Cependant, attention à la taxe foncière, horriblement élevée à Belfort (la situation est plus favorable à Mulhouse à titre d'exemple). Il faut compter environ 1,5 mois de loyers pour une taxe foncière. Tous les logements sont a priori intéressants, cependant veiller à proposer des prestations meilleures que la moyenne et au prix du marché, car la vacance locative y est de l'ordre de 10%. Dans le cas contraire, c'est le turn over et la vacance locative assurés. Pour un objectif de rentabilité de de dégagement de cash flown éviter la vieille ville et le centre ville. A noter qu'en vieille ville les places de stationnement sont extrêmement limitées! Un bien avec un parking sera donc très vite loué.
Le neuf à Belfort est cher (2500 EUR du m2 voir plus), et se dévaluera fatalement à terme. Il n'est pas rare de voir à la vente des appartements de 2005 à 2007 vendus pour moitié de leur prix d'achat. A éviter dans le cadre d'un investissement.
Les loyers vont de 7 à 10 EUR le m2. Belfort est en zone B2. Le loyer en Cosse intermédiaire à Belfort est capé à 8.00 EUR le m2; en Cosse social 6.02 le m2. Un garage se loue 40 à 55 EUR selon l'emplacement.
Valorisation du patrimoine immobilier à Belfort
Attention au contexte industriel de la ville : avec la présence d' une grosse entreprise : General Electric, d'autres moins grosses, comme Alstom transport ainsi que des sous-traitants de ces sociétés, beaucoup d'habitants sont dépendants de la présence de ses entreprises. A noter également la présence de l'hôpital de Belfort / Montbeliard, qui a migré depuis peu à Trevenans (10 km de Belfort environ), laissant une friche foncière en centre ville pour laquelle il est prévu une refonte en habitat collectif). On y retrouve un autre gros employeur: PSA Sochaux. Le dynamisme de la ville est très dépendant de ces gros employeurs. Vigilance donc.
En résumé, faut-il investir à Belfort?
Pour conclure, mon avis sur l'investissement à Belfort est positif, car les tickets d'entrée sont faibles et la rentabilité immédiate. Cependant, voici les conseils que je prodiguerais:
- Proposer un bien aux prestations au dessus de la moyenne, et au prix du marché, pour éviter la carence locative;
- La vieille ville ne se prête pas à un investissement générant de la trésorerie, on est plus dans une perspective patrimoniale
- Un bien avec stationnement est un vrai + dans certains quartiers.
En ce qui me concerne, je concentre mon attention sur les immeubles de rapport situés dans les quartiers résidentiels mais accessibles en terme de prix (Jean-Jaurès, Vosges, Champ de mars), avec des appartements pas trop grands afin de pouvoir les louer en meublé et/ou en nu avec loyer conventionné intermédiaire.
Je déconseillerais les opérations d'achat-revente à Belfort.
Investissement locatif à Belfort, l'analyse de "tralalalafuine"
Démographie à Belfort
Belfort est une ville géographiquement bien située au Nord de la Franche Comté. Elle se se situe à proximité de la Suisse, de l'Allemagne, mais également de la région Alsace très dynamique. Belfort est une ville qui accueille une cité universitaire importante (UTBM) mais aussi une activité industrielle avec Alstom, General Electric, ou encore les entreprises liées à Peugeot.
Le dynamisme de la commune de Belfort dépend pour beaucoup de l'activité de ses industries locales.
Pour ce qui est du profil des locataires, tout dépend du bien proposé.
Les étudiants et les personnes de passage (chantiers mobiles, intervenants, etc.) chercheront des logements meublés, d'un bon rapport prix/confort mais surtout situé proche de leur activité.
Pour les résidents à moyen et long terme, une grande partie (la moitié environ) d’entre eux sont des salariés, des employés ou de professions intermédiaires. L'autre moitié est bien souvent gérée par les bailleurs sociaux.
Rentabilité locative à Belfort
Belfort présente une grande diversité de biens à la location. Il y a tout d’abord les appartements de parcs HLM des années 60-70. Souvent vétustes et situés dans des zones sensibles, ils sont pour la plupart dotées de toutes les commodités (transport, commerces, écoles, administrations, etc.).
Une grande partie de ce parc est constituée de F1, F3 ou F4 loués à des prix très modestes. Il faut compter 600€ hors charges pour la location d'un F4 dans le quartier des Résidences, et 200 à 250€ pour un F1 de 30m². A l'achat, les prix vont de 800€ à 1000€/m² pour ce type de logements. A la location la concurrence immédiate est elle des bailleurs sociaux, avec le profil de locataire associé.
A Belfort, les appartements atteignant un rapport locatif intéressant sont généralement des appartements meublés, de 15 à 50 m², qui seront loués soit à des étudiants soit à des intervenants dans les grandes entreprises locales. Pour exemple, un 15 m² meublé sera loué 250€ charges comprises ou encore, un 45 m² meublé à 420€/mois charges comprises.
A l'achat, privilégiez un investissement en immeuble ou en plusieurs lots, pour palier aux turn-over réguliers des locataires. On pourra ainsi trouver des immeubles composés de plusieurs lots à moins de 1000€ du mère carré.
Pour l'investissement dans le neuf, les prix s'envolent jusqu'à 3000€ du m², où les logements sont bien souvent destinés à une clientèle d'investisseur ou aux résidents de longue date en quête d'un standing récent.
Par ailleurs, il y a eu un grand nombre de programmes immobiliers des années 2000 à aujourd'hui. L'offre devient alors plus importante que la demande. Privilégiez donc du meublé de moyenne surface et confortable pour assurer une bonne location.
Valorisation du patrimoine immobilier à Belfort
La valorisation d'un bien sur Belfort dépend essentiellement de son emplacement. Les quartiers "Vosges/Jean Jaurès" sont ainsi de plus en plus désertés par les Belfortains, du fait de son flux de circulation constant, de son éloignement du centre-ville, mais aussi de la fréquentation sociale du quartier. Idem pour le quartier de la gare, qui a pourtant connue une grande restructuration, notamment en terme d’aménagement des transports, pour embellir un peu plus l'entrée de ville.
Le secteur autour de l'hôpital, ou encore de la Miotte prends aujourd'hui plus de valeur car sa situation proche du centre-ville et son environnement calme et arboré contribue à préserver ce qui en fait sa richesse.
En résumé, faut-il investir à Belfort?
Belfort connait donc un marché actuel difficile par rapport au nombre important de logements mais aussi à l'activité industrielle de la Ville.
Deux types d'investissement sont toujours d'actualité :
- L'investissement pour la défiscalisation dans des programmes neufs qui trouveront des locataires de type CSP moyenne, avec une rentabilité faible de 6 à 8%.
- L'investissement en meublé, destiné aux étudiants ou intervenants de passage. La rotation des locataires sera importante (1 à 2 par an et par logement), mais la rentabilité sera au rendez vous, souvent autour de 10%.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PERGAUD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE DREYFUS-SCHMIDT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT-EXUPERY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HUBERT METZGER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EMILE GEHANT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES BARRES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RENE RUCKLIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE F.A. BARTHOLDI | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHATEAUDUN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RAYMOND AUBERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DE CHATEAUDUN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RAYMOND AUBERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MOULIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAULINE KERGOMARD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARTIN LUTHER KING | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PERGAUD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE SAINT-JOSEPH | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-MARIE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE-DAME DES ANGES | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EMILE GEHANT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS ARAGON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS ARAGON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR SCHOELCHER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR SCHOELCHER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT-EXUPERY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RENE RUCKLIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES BARRES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE HUBERT METZGER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE DREYFUS SCHMIDT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES HEIDET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE J. JAURES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE GUILLAUME FAREL | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MONTESSORI - LES IRIS | Privé | Ecole élémentaire |
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