Analyse Investissement locatif immobilier à Troyes

Démographie à Troyes

Depuis 1964, la dernière mise à jour du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Troyes inclue 136,9 hectares de la ville ancienne au secteur sauvegardé, ce qui représente le « bouchon-de-champagne » (forme du centre historique) et les boulevards qui l’entourent.
On peut aujourd’hui profiter d’un riche passé architectural, avec 36 édifices classés « monuments historiques » au sein du bouchon, ainsi que des maisons à colombages du XVIe et XVIIe siècles qui font le plaisir des touristes.
La capitale de l’Aube compte aujourd’hui 60.000 habitants, ce qui en fait la 7ème ville la plus peuplée de la région Grand-est. Bien que longtemps dans l’ombre de Reims, sa grande sœur, la ville de Troyes a su se développer sur diverses activités telles que le tourisme, l’enseignement supérieur et le commerce, avec ses magasins d’usine. La population est répartie de la manière suivante :
– une présence forte et en croissante constante de jeunes adultes de 20 à 34 ans (plus de 30%) ;
– une part importante de personnes âgées mais dont la part diminue ;
– une faible présence d’enfants de moins de 14 ans.
En 2019, la ville de Troyes accueille 11 000 étudiants, soit 30% de plus qu'il y a 10 ans.

Le marché locatif se développe rapidement avec l’essor du AirBnB et l’arrivée d’investisseurs parisiens venus chercher de meilleures rentabilités qu’en Ile-de-France.
La population en recherche de location est d’abord les étudiants, qui apprécient l’animation du centre-ville, surtout le « corps » du bouchon-de-champagne, car proche des café et restaurants.
Les jeunes actifs ou les familles sont davantage attirés par la « tête » du bouchon, réputée plus calme, ou bien les communes proches de Sainte-Savine, Saint-Julien ou Saint-André-les-Vergers.

Rentabilité locative à Troyes

Les secteurs les plus recherchés sont le centre historique, le fameux bouchon-de-champagne, ainsi que les abords des universités. Dans l’ancien, les prix vont de 1 000€ à 2 500€/m². Les familles privilégient les maisons de ville avec jardin, au cachet historique.
Les investisseurs recherchent des petites surfaces dans le bouchon, que l’on trouve à moins de 1 500€/m². Les quartiers de la gare où de l’UTT (Université de Technologie de Troyes) sont des zones également recherchées par les étudiants.
Les tarifs de location et la volonté de la mairie de préserver un niveau bas de taxe foncière assure encore un bel avenir aux investisseurs, qui peuvent espérer une rentabilité brute de 7 à 10% et une faible vacance locative.

Voici un exemple : un studio de 20m² dans le bouchon s'achète autour de 45 000€ et se louera 350€/mois, soit une rentabilité brute de 9,3%.
Pour la taxe foncière de ce bien, il faudra compter 300€ maximum.

Valorisation du patrimoine immobilier à Troyes

Les prix de l’immobilier vont probablement augmenter dans le cœur du bouchon de Troyes, principalement avec le développement des locations de courte durée comme AirBnB. Les appartements avec poutres apparente ssont vendus en moins d’une semaine, à un prix de 2 000 à 2 500€/m². Les agences immobilières s'étonnent de l'arrivée massive d'investisseurs non troyens, depuis 2019, qui viennent acheter de petites surfaces pour mise en location.
À l'extérieur des boulevards du bouchon, l'offre reste supérieure à la demande et les appartements dans des immeubles de 50 à 100 lots ont plus de mal à se vendre. Ces biens présentent un risque de moins-value, car ils ne séduisent pas les étudiants, ni les touristes.

En résumé, faut-il investir à Troyes?

La population formée d’étudiants, jeune actifs et touristes de passage permet un large choix de stratégie locative, et limite le risque pour l’investisseur.
Le dynamisme de la ville, l'image de ville jeune qu'elle renvoie assure à l'investisseur un placement sûr et une rentabilité plus que correcte.
Il est préférable d'investir dans le cœur du bouchon-de-champagne, dans des petites surfaces (studio ou T2) à louer à des étudiants. Une autre stratégie envisageable est la mise en colocation d'appartements de 2 ou 3 chambres, y compris en LMNP, pour toucher les étudiants et augmenter la rentabilité.