Quelles sont les charges inhérentes à l'occupation d'un bien ?
La taxe d'habitation :
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables. Cependant, la taxe d'habitation demeure pour les résidences secondaires et les autres logements meublés non affectés à l’habitation principale.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires dépend de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez la payer si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'une résidence secondaire, c'est-à-dire un logement meublé qui n'est pas votre résidence principale.
Si vous êtes locataire à l'année de votre résidence secondaire, vous devez également payer la taxe d'habitation pour celle-ci et recevrez un avis de taxe d'habitation en conséquence.
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La taxe foncière :
La taxe foncière est uniquement due par les propriétaires. Elle ne peut être payée par les locataires que si le contrat de location le mentionne, et ce dans le cadre de baux commerciaux.
La redevance audiovisuelle :
La redevance audiovisuelle se paye en même temps que la taxe d'habitation, elle est donc à la charge du locataire si ce dernier possède une télévision dans son logement. En effet, le locataire devra le mentionner dans sa déclaration d’impôts sur le revenu.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) :
Si cette taxe est intégrée dans la taxe foncière due par le propriétaire, elle doit être payée par le locataire. La majorité des propriétaires intègrent cette charge dans le montant global des charges locatives, mais elle peut aussi être payée une fois par an par le locataire (à réception de la taxe foncière par le propriétaire). Découvrez-en plus sur la TEOM.
Puisqu'on parle de poubelles, certaines charges restent dues par le propriétaire :
- La location de la poubelle,
- La rémunération du personnel chargé de sa désinfection,
- Les frais de débouchage des égouts et des vide-ordures,
- Le dégorgement des canalisations,
- L'entretien des pompes de relevage des eaux usées.
Quelles sont les charges locatives ?
Les charges locatives correspondent à un montant permettant de couvrir les dépenses locatives. La provision pour charges est fixée en fonction des dépenses de l’année précédente par le propriétaire. Elle est par la suite réévaluée en fonction des dépenses réelles, que nous avons tous calculées un jour pour mesurer l'honnêteté de notre propriétaire. Cette provision permet de couvrir les frais d'eau, et parfois d’électricité, de gaz et de chauffage lorsqu’ils ne sont pas payés indépendamment par le locataire. Dans tous les cas, les charges couvertes doivent être indiquées dans le bail de location que nous vous conseillons de bien vérifier.
Dans les charges locatives, on notera :
- Les frais d'entretien de l'ascenseur, sauf si l’appartement se situe au rez-de-chaussée. La ligne de téléalarme de l'ascenseur, le dispositif de télésurveillance et le remplacement des portes ou pose de serrures de sécurité dans les ascenseurs restent à la charge du propriétaire,
- L'antenne de télévision, sauf les frais de fixation d'un câble d'antenne collective de télévision sans acceptation de l'usager à y être raccordé,
- L'eau froide et chaude,
- Le chauffage, hors installation. Petit détail que l'on ignore surtout quand on est locataire, mais la surconsommation de chauffage est à la charge du propriétaire. Par ailleurs, en cas de chauffage collectif, le locataire doit payer les charges même s'il n'utilise pas le chauffage ou tout le chauffage,
- Les poubelles (voir plus haut ce qui reste à la charge du propriétaire),
- La désinfection et la désinsectisation (produits nécessaires et lorsqu'elle concerne les parties privatives). La dératisation, désinsectisation et les frais de personnel liés sont à la charge du propriétaire.
En ce qui concerne le personnel d'entretien, et pour des tâches quotidiennes comme le balayage des parties communes, les produits ménagers ou la sortie des poubelles, une partie de la rémunération peut être répercutée dans les charges du locataire. Les frais d'entretien du groupe électrogène, la réparation de la porte d'entrée, le nettoyage des graffitis ou autres dégradations, les dépenses de ravalement, les ampoules ou autres éclairages intérieurs sont à la charge du propriétaire. Pour des travaux plus exceptionnels comme le nettoyage du vide-ordures, qui sont souvent confiés à des entreprises externes, c’est uniquement le propriétaire qui en assumera les frais comme indiqué plus haut. Les frais liés à la réparation de l'immeuble ou à sa sécurité sont intégralement à la charge des copropriétaires.
Locataire/propriétaire : qui paie les réparations ?
Nous avons tous, ou presque, été locataires à nous demander si c'était à nous de remplacer l'ampoule ou le joint de la salle de bain. Si la réponse est oui, c'est parce que la loi impose au locataire d'entretenir régulièrement l'appartement qu'il occupe. Par exemple, il devra entretenir régulièrement les canalisations (nous avons tous été victimes de mauvaises odeurs, il est normal de s'occuper de cet entretien dans le logement que l'on occupe). En effet, en tant que locataire, vous devez payer pour ces petites réparations ou entretiens, souvent peu coûteux, et cela est plutôt logique. Toujours à la charge du locataire, les réparations liées à des dégradations dues à l'occupation du bien sont à prendre en considération.
Le propriétaire doit payer les réparations de ce que l’on peut appeler « gros travaux ». Voici des infographies qui récapitulent les différentes charges :
Et les autres réparations ?
Il n'y a pas de loi spécifique à chacun des travaux, cependant la jurisprudence et l'antériorité des décisions juridiques concernant des travaux sur des biens loués sont devenues sources de lois.
Ainsi, les entretiens suivants sont considérés à la charge du locataire :
- Maintenir en bon état les robinets et les siphons,
- Purger la chaudière, les radiateurs et le ballon d’eau chaude au moins une fois par an,
- Nettoyer et remplacer si besoin les joints des points d’eau et les mastics des fenêtres,
- S’assurer du bon état des joints, des flotteurs et des joints de la chasse d’eau,
- Retirer la poussière des radiateurs et des aérations pour assurer la diffusion de la chaleur et la circulation de l’air,
- Remplacer les tuyaux de raccordement pour le gaz,
- Nettoyer et graisser des gonds et charnières des fenêtres, portes et serrures,
- Remplacer les clés et badges,
- Nettoyer les gouttières,
- Entretenir le sol et les faïences, poser un raccord si besoin,
- Changer les ampoules, douilles, interrupteurs et fusibles défectueux,
- Nettoyer les grilles d'aération,
- Entretenir la végétation du jardin privatif. Sachez que la présence d'un jardin extérieur et/ou jardin intérieur séduit de plus en plus les locataires lors de la recherche de leur maison ou appartement et peut justifier un loyer légèrement supérieur à la moyenne.
- S'occuper du ramonage de la cheminée au moins une fois par an,
- Vidanger et entretenir la fosse septique,
- Entretenir les compteurs d'eau, à protéger contre le gel.
Le remplacement de la boîte aux lettres est à la charge du propriétaire.
Propriétaires : pensez à vos charges dans votre rentabilité locative
En investissant dans un bien destiné à la location, vous calculerez bien sûr votre rentabilité locative avant d’acheter. Nous vous conseillons de calculer les charges locatives avant d’investir et ainsi de les inclure dans votre projet immobilier. En effet, connaître votre rendement net, impôts bien sûr, mais également de toutes vos charges est primordiale.
Nous vous conseillons d’inclure ces charges locatives à votre bail électronique, pour éviter tout malentendu avec votre locataire. Optez pour une signature de bail en ligne, 100 % légale et cadrée.
