Tout savoir sur les squatteurs et la trêve hivernale

Avec l’hiver qui arrive, les squatteurs étaient, tout comme les impayés de loyers, la hantise des bailleurs. Définie par les articles L 412 à L 412-8 du Code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est la période durant laquelle il n’est pas possible d’expulser un locataire, même si une mesure de justice a pourtant été prononcée à son encontre.

Cette année et comme tous les ans, la trêve hivernale commence le 1er novembre et s’achèvera le 31 mars 2019 puisque, depuis la loi ALUR, la trêve hivernale est prolongée de 15 jours (elle se terminait au 15 mars auparavant). Si la mesure s’applique encore aux locataires, l’hiver, des changements sont à noter en matière de squat depuis la loi Elan. On vous explique tout !

Mise à jour le 18 Octobre 2022
squatteurs et trêve hivernale

C’est quoi squatter ?

Commençons par la définition de squatter. Un squat désigne l’occupation d’un logement par exemple (mais, ça peut être aussi un bureau, un local, une habitation, etc.) par une ou plusieurs personnes qui sont entrées par effraction ou par la force, comme l’indique l’article 132-73 du Code pénal. En effet, le squat « consiste dans le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou de toute espèce de clôture ».

Ainsi, est considéré squatteur la personne qui est rentrée par effraction avec le forcement d’une porte, d’un portail, d’une fenêtre ou d’une serrure, voire même qui l’a remplacée pour avoir ses propres clés. Il ne paie donc évidemment pas de loyer et n’a aucune autorisation de vivre dans ces lieux. Un squatteur vit donc chez « vous » sans droit ni titre des lieux !

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Comment déloger des squatteurs ?

Vous vous demandez alors : comment faire partir un squatteur de chez moi ?

En temps normal, si votre bien est occupé par des squatteurs, il existe trois configurations : votre domicile principal est squatté et vous en êtes victime, votre résidence secondaire est squattée depuis moins de 48 heures (et les squatteurs y sont rentrés par effraction) et enfin votre résidence secondaire est squattée depuis plus de 48 heures (dans le « timing » relevé et attesté en tout cas par la police, car les squatteurs fournissent parfois de fausses attestations pour faire croire qu’ils sont là depuis longtemps). Dans ce dernier cas, il est beaucoup plus difficile d’évacuer un squatteur de votre domicile.

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Que faire si votre logement est squatté ?

  • S’il s’agit de votre résidence principale

Si votre logement est squatté, la première chose à faire est donc de porter plainte auprès de la police ou de la gendarmerie dans les 48 heures ou moins (si possible) après le début de l’occupation de votre logement, afin de faire constater le flagrant délit des squatteurs.

Nous vous conseillons d’apporter des preuves, comme des photos quand cela est possible, afin de montrer la dégradation du lieu et surtout son occupation par d’autres personnes. Il convient aussi d’apporter les preuves qu’il s’agit de votre résidence principale, comme taxe foncière, factures, etc. pour accélérer la procédure.

Depuis le 25 juin 2015, une loi « anti-squat » publiée au Journal officiel valorise la protection des victimes de domiciles squattés qui étant cet état de flagrance au-delà de 48 heures et dès lors que le constat de squat a été fait par les forces de l’ordre.

Prenons l’exemple d’un retour de vacances après 10 jours, vous aurez encore la possibilité d’expulser rapidement les squatteurs. Si jamais la police refuse d’intervenir, ce qui arrive en cas de menaces des squatteurs par exemple, il existe la possibilité de demander au Préfet (de préférence à l’aide d’une requête rédigée par un avocat) de mettre en demeure les squatteurs pour les expulser, selon la loi DALO du 5 mars 2007 (article 38).

Si le Préfet refusait cette requête malgré toutes les preuves apportées (rassurez-vous, ceci arrive rarement), alors vous pourrez saisir le juge des référés du tribunal administratif compétent.

  • S’il s’agit de votre résidence secondaire et dans les 48 heures suivant l’effraction

Pour que la police intervienne, il faut que l’entrée par les squatteurs ait été faite par effraction ET que vous réagissiez dans les 48 heures suivant l’infraction. Là encore, il faudra apporter des preuves (taxe foncière, titre de propriété, factures, impôts, etc.) qui prouvent qu’il s’agit bien de votre logement. Il faut respecter ce délai de flagrance inférieur à 48 heures afin d’éviter une procédure longue et coûteuse.

  • S’il s’agit de votre résidence secondaire et après 48 heures (ou sans preuve d’effraction, serrure forcée, etc.)

Ici, la procédure est plus compliquée et dure souvent plusieurs mois sans que vous ne puissiez faire grand-chose. Après avoir nommé un huissier, une audience sera fixée au tribunal pour prononcer l’expulsion.

Attention depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30 000 euros d’amende. Nous vous conseillons donc de suivre les démarches dans l’ordre et de vous faire conseiller par un avocat (voir ci-après).

Squatteurs et trêve hivernale

Sachez que pendant la trêve hivernale, il n’était pas possible d’expulser les squatteurs jusqu’à cette année, même s’il était possible de commencer les démarches de poursuites des squatteurs. En effet, les squatteurs bénéficiaient pleinement de la trêve hivernale (la loi Alur les protégeant) et/ou d’un délai de 2 mois après l’obligation de quitter les lieux (pour laisser le temps de se reloger).

Cependant, la loi Elan effective à partir d’octobre 2018 change considérablement ces principes en termes de squat (nous parlons bien des squatteurs selon notre définition, et non de locataires qui ne paieraient pas leur loyer, ce qui est différent).

Que va changer la loi Elan en matière de squat ? La première modification importante à noter est le fait de « supprimer le bénéfice du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion pour les personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui ».

Ainsi, ce délai de 2 mois n’existera plus et les squatteurs devront quitter les lieux immédiatement après la décision d’expulsion. Ceci est en réalité un véritable soulagement pour les propriétaires qui devaient attendre deux mois supplémentaires après une procédure déjà longue !

La deuxième modification concerne justement la trêve hivernale. Les squatteurs en profitaient et abusaient de cette règle pour ne pas être expulsés. Avec la loi Elan, le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs est supprimé. Cette loi encourage donc les préfets à avoir recours aux forces publiques de manière plus systématique. Nous vous invitons à lire le projet de loi du Sénat concernant les squatteurs et la trêve hivernale.

Votre domicile est squatté ? Vous ne serez donc plus contraints d’attendre 5 mois pour évacuer un squatteur de votre logement ou bien, et vous pourrez l’expulser toute l’année et à tout moment, même entre le 1er novembre et le 30 mars. Attention, si cette loi Elan est en faveur des bailleurs donc, nous apportons une nuance : la décision finale continue d’appartenir au juge, il y aura donc des exceptions.

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Comment peut-on vous aider ?

Rendement Locatif vous facilite ces démarches avec un conseil adapté à votre situation et une écoute attentive et personnalisée pour vous aider dans vos démarches, si un squatteur a décidé de passer l’hiver chez vous, grâce à un simple coup de téléphone !

En effet, pour toutes vos questions juridiques concernant un bien squatté et si vous voulez entamer les démarches au plus vite, n’hésitez pas à faire appel à un expert juridique qui établira un diagnostic juridique de la situation et qui pourra répondre à toutes vos questions. Cette initiative permet donc une action rapide et une réponse immédiate à vos doutes pour agir au plus vite.

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