Agent immobilier : comment réaliser une bonne estimation immobilière ?

Estimation immobilière : quelle est son importance ?

L’estimation immobilière consiste avant tout à déterminer la valeur marchande d’un bien (terrain, immeuble, appartement ou maison). Elle s’avère indispensable, que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’un achat.

En effet, cette méthode permet de définir un juste prix — en cohérence avec les intérêts du propriétaire et les attentes du futur acheteur. 

Une bonne estimation sert également à toutes les parties prenantes.

En fixant un prix en-dessous du marché, le vendeur perdra par exemple de l’argent lors de la transaction. Inversement, une surévaluation risque de maintenir le bien sur le marché plus longtemps.

Pour l’acheteur, il s’agit d’une véritable mine d’informations nécessaire pour identifier les meilleures affaires ou mener à bien les négociations.  

Pour vous, en tant que professionnel de l’immobilier, un outil d'estimation immobilière est indispensable pour :

• Comparer le positionnement du bien par rapport au marché immobilier local ;
• Accompagner votre client face à la baisse des prix ;
• Attirer l’attention de plus d’acquéreurs potentiels ;
• Éviter les négociations interminables en ayant une base solide pour justifier le prix ;
• Raccourcir les délais de vente.

Les notaires peuvent effectuer une estimation immobilière (payante) dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’un divorce.

Estimer le prix d’un bien immobilier : quelle méthode employer ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour obtenir une estimation immobilière fiable et concrète.

Certaines sont toutefois plus efficaces que d’autres. La méthode indiciaire consiste par exemple à vous baser sur la valeur vénale antérieure d’un bien. Dans ce cas, il faut appliquer un coefficient de variation pour fixer le prix de vente.

Cependant, cette approche ne prend pas en compte la réalité du marché à l’instant T. C’est pourquoi elle est considérée comme désuète par la plupart des professionnels de l’immobilier.

Heureusement, vous pouvez utiliser d’autres techniques qui apportent des résultats plus concis. À noter que la stratégie appropriée peut varier en fonction de :

• La nature du bien (terrain à bâtir, maison ou appartement) ;
• Les informations fournies par le vendeur ;
• Les clients cibles (acheteur de résidence principale, investisseur locatif…).

Appliquer plusieurs méthodes d'estimation immobilière à la fois peut être utile pour avoir une perspective plus large de la valeur du logement sur le marché actuel.

1. La méthode d'estimation par comparaison du marché

Pour avoir une idée de la valeur marchande d’un bien, déterminez ce que les acheteurs potentiels sont prêts à payer. Pour ce faire, basez-vous sur les prix de vente des biens similaires au vôtre dans la même zone géographique.

Vous pouvez utiliser votre propre base de données ou comparer les annonces immobilières d’autres agences. Cela vous permettra d’obtenir une fourchette de prix pour commencer votre évaluation.

Aussi, considérez à la fois les biens semblables récemment vendus dans votre secteur et ceux actuellement en vente. 

Pensez par ailleurs à compléter les informations à votre disposition grâce à diverses ressources fiables en ligne. Les Notaires de France fournissent par exemple de précieux chiffres sur les dernières tendances et l’évolution de l’immobilier en France ou encore l'historique des prix de vente pour un bien en particulier depuis 2014 (base de données DVF).

Voici un exemple du montant des ventes passées dans l'immeuble se situant au 112 Rue de Belleville dans le 20ème arrondissement de Paris (obtenu sur le site d'Etalab - Base DVF) :

Lors de l’estimation de votre bien, vous devez en outre prendre en compte ses spécificités. Si le logement est par exemple dépourvu de certaines caractéristiques (jardin, garage, ascenseur…), il peut être judicieux de baisser le prix. 

S’il s’agit en revanche d’un bien rare doté d’atouts d’exception (vue panoramique, situation géographique prisée, équipements de luxe, etc.), le prix peut excéder les niveaux de valeur connus sur le marché local.

Publiez vos annonces immobilières sur Horiz.io. Grâce à l’application mobile Horiz.io Alertes, touchez des investisseurs réactifs. Profitez en même temps de cette opportunité pour comparer les prix de vente appliqués par d’autres professionnels dans votre région.

2. L’estimation immobilière par capitalisation du revenu

Cette approche s’avère surtout efficace pour évaluer le prix de vente d’un bien à louer (maison ou appartement). Elle consiste à estimer la valeur du logement sur la base des revenus qu’il peut générer.

Cette méthode est plus complexe par rapport à la technique comparative. Vous devez calculer le « taux de capitalisation ». Il représente le rapport entre les revenus locatifs et la valeur vénale du logement.

Pour obtenir une estimation plus précise, vous pouvez évaluer :

• Le rendement brut annuel ;
• Ou le rendement locatif moyen — calculé sur la base d’une période de détention de plusieurs années.

Cette approche doit néanmoins être appliquée avec précaution. La précision de l’estimation dépend effectivement de la validité des variables utilisées. Et notre simulateur vous permet d'avoir la main sur plus de 70 critères pour obtenir des calculs 100% fiables et précis.

Avec l’offre Horiz.io Pro, vous pouvez générer un rapport PDF complet d’étude de rentabilité pour tout bien immobilier. Ce document vous aidera à convaincre de futurs investisseurs sur le potentiel du logement.

 3. La méthode d'estimation par coût de remplacement

Cette méthode d’évaluation immobilière permet d’obtenir la valeur marchande la plus précise pour un bien neuf, récent ou à usage spécifique. Elle peut s’avérer utile si vous ne disposez d’aucun élément de comparaison pour réaliser votre estimation. 

Le principe est simple : le prix de vente = le prix qu’un acheteur devrait payer pour faire construire un bâtiment équivalent.

Cette approche prend en compte :

• Le coût du terrain ;
• La valeur de construction (matériaux et main-d’œuvre) ;
• Les améliorations apportées au logement ;
• Le coefficient de vétusté.

Elle fournit ainsi une valeur de référence pour la mise en vente du bien.

La méthode par coût de remplacement ne considère toutefois pas d’autres facteurs essentiels tels que : 

• L’emplacement du logement ;
• Les conditions et les tendances du marché actuel.

Comment réaliser une estimation immobilière fiable ? 

Effectuer une estimation immobilière gratuite et sans engagement en ligne est désormais possible. Vous avez à votre disposition plusieurs plateformes qui proposent ce service.

Il faut néanmoins redoubler de vigilance. Ces outils peuvent certes fournir des informations utiles comme le prix au mètre carré moyen dans votre quartier. Cependant, ils ne remplacent pas une évaluation professionnelle.

Pour bien estimer la valeur d’un bien, il convient ainsi de respecter les étapes indispensables à suivre.

1. Analyser les documents utiles à l’estimation

Afin d’obtenir une estimation fiable de la valeur vénale d’un bien immobilier, il faut vérifier :

• Son état général ;
• Ses caractéristiques ;
• Ses performances.

Tout cela joue un rôle majeur dans la détermination du prix. C’est pourquoi il est souvent nécessaire de consulter divers documents techniques lors de votre évaluation. Notons entre autres :

• Les plans ;
• Le permis de construire ;
• Les documents financiers (taxe foncière et taxe d’habitation) ;
• L’ensemble des diagnostics immobiliers réalisés ;
• Les derniers procès-verbaux des assemblées générales (dans le cas d’un bien immobilier en copropriété) ;
• Etc.

2. Organiser une visite sur place

Considérer le prix du marché immobilier local n’est pas suffisant pour estimer la valeur d’un bien. Vous devez également prendre en compte ses caractéristiques propres. 

La visite permet justement de vous aider à cet égard. Lors de cette étape :

• Prenez les mesures des surfaces (en mètre carré), particulièrement les surfaces habitables (Guide de la loi Carrez) ;
• Relevez les atouts et les points faibles du logement ;
• Identifiez les travaux de rénovation à effectuer ;
• Vérifiez la conformité du bien par rapport aux réglementations en vigueur ;
• Assurez l’exactitude des informations mentionnées dans les documents à votre disposition.

3. Ajuster le prix estimé 

Certains facteurs peuvent justifier une décote ou une surcote lors d’une estimation immobilière.

La présence d’espaces extérieurs permet par exemple d’augmenter le prix d’un logement. Il en est de même si ce dernier dispose d’une piscine, d’un balcon, d’une terrasse ou même d’une cave à vin.

Ajustez également le prix final en fonction de critères tels que : 

• La proximité avec les commodités du quotidien ;
• L’accessibilité par rapport aux transports en commun ;
• Les infrastructures dans le voisinage (écoles, universités, monument historique…).