Le rendement locatif correspond au ratio entre somme investie et revenus générés
Le calcul du rendement locatif vous permet tout d’abord de savoir si les loyers perçus peuvent couvrir le coût d’acquisition du bien. À noter toutefois que « rendement » s’exprime principalement en chiffres (c’est-à-dire le montant des résultats financiers à attendre). Le « taux de rendement », en revanche, renvoie à un pourcentage.
Les investisseurs utilisent cependant les deux termes de manière interchangeable et préfèrent souvent utiliser le pourcentage pour comparer la performance des investissement.
Pour le calcul du taux de rendement brut, vous avez la formule suivante : Rendement locatif brut = (loyer mensuel X 12)/prix d’achat du logement X 100
Supposons que vous achetez un appartement à 152 000 €. Vous fixez ensuite un loyer mensuel de 689 €. Le calcul du taux de rendement se fera comme suit :
(689 X 12)/152 000 X 100 = 5,43 %
Si vous devez réaliser des rénovations ou d’autres travaux coûteux dans le logement avant de pouvoir le mettre en location, incluez les dépenses engendrées dans le prix d’achat. Il en est de même pour les frais de notaire.
Le taux de rendement locatif peut être brut, net ou net-net
Le calcul du taux de rendement brut vous donne juste un indicateur global des bénéfices que vous pouvez tirer de votre investissement. Si nous reprenons par exemple le taux de 5,43 %, cela signifie que vous gagnez annuellement 5,43 € pour 100 € investis.
Cependant, la détention d’un bien a aussi un coût. Pour évaluer avec encore plus de précision le potentiel de votre investissement immobilier, déduisez ainsi de vos revenus locatifs bruts :
- Les charges locatives ;
- La taxe foncière ;
- Les assurances ;
- Les mensualités de crédit ;
- Les autres dépenses que vous devez supporter.
Vous aurez alors le rendement net.
Dans les faits : Rendement locatif net = (loyers annuels perçus — charges)/prix d’achat X 100
Pour aller encore plus loin, vous pouvez également calculer le rendement net-net. Il s’agit cette fois-ci de déduire de vos revenus locatifs nets de charges les impôts et prélèvements sociaux.
Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à la loi Pinel ou autres dispositifs, incluez-la également dans votre calcul.
Pour éviter les pièges, utilisez notre simulateur d'investissement locatif en ligne. Il vous permettra d’avoir en quelques clics une première estimation du potentiel de votre bien immobilier, tout en minimisant les marges d’erreur.
L’utilité de ces trois indicateurs du rendement locatif
Ces calculs peuvent sembler superflus au premier abord. Cependant, ils ont chacun leur intérêt à chaque étape de l’achat immobilier.
- Le rendement locatif brut peut par exemple vous servir lors des visites. Comparez alors plus facilement et plus rapidement les biens pour affiner votre recherche ;
- Le rendement locatif net, quant à lui, vous aide à déterminer si un bien en particulier peut réellement être rentable. Il vous incite par ailleurs à demander au vendeur toutes les informations nécessaires avant de vous lancer. De même, vous aurez la possibilité de rechercher le bon financement en fonction des coûts supplémentaires à prévoir ;
- Enfin, le rendement locatif net-net vous servira surtout au moment de la prise de décision. Avant de passer à l’achat, renseignez-vous sur les taxes et les impôts locaux dont vous devez vous acquitter. Il en est de même pour les dispositifs de défiscalisation qui peuvent améliorer vos résultats.
La rentabilité locative tient compte du facteur temps
La rentabilité locative prend généralement en compte la revente potentielle du bien.
- Premier scénario : vous revendez votre appartement ou maison à un prix inférieur à son prix d’achat. Vous réalisez donc une moins-value. Même si le taux de rendement annuel est globalement satisfaisant, le placement n’est donc plus rentable puisque vous perdez de l’argent ;
- Deuxième scénario : vous réalisez une plus-value à la revente. Dans ce cas, le bien présente toujours une bonne rentabilité, même si le rendement locatif annuel est inférieur.
N’oubliez pas d’inclure les impôts dus dans votre calcul de rentabilité locative. Vous pouvez également vous servir de notre Excel de calcul de plus-value immobilière pour vous faciliter la tâche.
Les limites du calcul de la rentabilité locative
Pour savoir si vous réalisez une bonne affaire ou non à partir de la rentabilité locative, vous devez généralement attendre la revente du bien.
Dans certains cas, vous devez aussi réaliser des travaux importants dans le logement au cours de sa détention. Ces coûts (qui peuvent parfois être très élevés) impactent sur vos bénéfices réels. Cela signifie que, même si le bien affiche une rentabilité locative plutôt satisfaisante lors du calcul, le montant total investi sera toujours supérieur au prix de revente.
De l’autre côté, les facteurs variables comme le taux d’inflation et la fluctuation des prix immobiliers peuvent aussi influer sur la performance de votre investissement sur le long terme.
Grâce à notre service d’investissement locatif clé en main, bénéficiez de l’accompagnement d’un expert dédié pour réaliser un placement rentable. Il établira un rapport de rentabilité complet et détaillé pour réduire les risques.
Rendement et rentabilité : deux calculs essentiels
De nombreux investisseurs immobiliers rêvent de devenir indépendants financièrement grâce à ce type de placement. Il ne faut toutefois pas oublier que cette opération comporte des risques. Pour qu’un investissement soit rentable, le rendement et la rentabilité doivent ainsi tous les deux être positifs.
À noter néanmoins qu’il n’existe pas de bons taux à proprement parler. Cela dépend grandement de la nature de votre projet. Le minimum requis doit cependant vous permettre d’atteindre l’autofinancement. Autrement dit, assurez-vous de réaliser un achat dont les revenus locatifs couvriront :
- L’emprunt bancaire et les intérêts ;
- Les charges non récupérables ;
- Les impôts et taxes ;
- Les assurances et les frais de gestion divers.
De l’autre côté, créer un cash-flow positif vous permettra de faire face aux imprévus. Départ soudain de locataire, impayés de loyers, incidents importants (dégât des eaux, moisissures, remplacement d’équipements coûteux, etc.)… ces problèmes peuvent effectivement freiner la rentabilisation de votre investissement sur le long terme.
Les conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement
La rentabilité locative varie d’un bien immobilier à l’autre. Si vous avez des attentes irréalistes par rapport à la réalité du marché, vous risquez d’être déçu. Alors, prenez le temps de bien analyser le potentiel du placement et de calculer avec précision sa performance.
Sur le long terme, la réussite d’un investissement dans l’immobilier locatif est d’ailleurs étroitement liée à son emplacement. Les grandes villes peuvent par exemple comporter moins de risque de vacance locative. Cependant, le prix au mètre carré peut aussi très vite grimper.
Alors, avant de passer à l’achat, considérez les autres aspects qui vont conditionner le succès de votre projet :
- La stabilité du marché immobilier ;
- L’équilibre entre offres et demandes de logements ;
- Le dynamisme de la ville et les projets d’urbanisme ;
- La proportion d’étudiants, de retraités ou de jeunes actifs ;
- Les loyers moyens pratiqués…
Différence entre rendement et rentabilité : que retenir ?
| Objectif | Formules de calcul | |
Rendement locatif
| Mesurer le rapport entre le coût d’investissement initial et les revenus annuels
| Rendement locatif brut = (loyer mensuel X 12)/prix d’achat du logement X 100 Rendement locatif net = (loyers annuels + abattement fiscal — charges)/prix d’achat X 100 Rendement locatif net-net = (loyers annuels nets de charges + abattement fiscal — impôts et prélèvements sociaux)/prix d’achat X 100 |
Rentabilité locative
| Savoir combien l’investissement locatif peut réellement vous apporter sur le long terme
| Additionnez l’intégralité des flux financiers au cours de la détention prévue du bien (loyers, intérêts de crédit immobilier, travaux…). Puis, calculez la plus-value ou la moins-value potentielle entre l’achat et la revente du logement. |
