Erreur n°1 : Ne pas définir de stratégie
Cela peut paraître évident mais il est toujours bon de le rappeler, avant de vous lancer dans votre projet, prenez le temps de bien le préparer, de définir le temps que vous souhaitez y accorder (notamment pour la gestion), le type de fiscalité qui vous semble le mieux (LMNP au réel, micro Bic...) Il faut aussi définir le but et les raisons de cet investissement.
Est-ce un placement à long terme que vous allez revendre ? Est-ce une source de cash flow à court terme ? Est-ce pour créer un patrimoine à transmettre à vos enfants ? Cela passe tout d’abord par une bonne connaissance de votre situation patrimoniale, par la définition de vos besoins et par l’expression de vos objectifs.
N’hésitez donc pas à mettre à plat l’ensemble des éléments chiffrés de votre foyer, de la fiscalité aux placements bancaires en passant par l’ensemble de vos assurances (y compris assurance-vie).
Erreur n°2 : Ne pas chiffrer les travaux
Le logement que vous convoitez a besoin de quelques travaux ? Sans faire preuve d’une méfiance mal placée, ne vous fiez pas aux estimations du propriétaire ou de l’agent immobilier : il y a de fortes chances pour qu’elles soient inférieures au prix de revient réel. Vous pouvez tout à fait demander à un artisan ou un architecte (en fonction de la nature des travaux) de faire une visite avec vous de façon à estimer le montant des travaux au plus juste. Cependant, pour ne pas rater une bonne affaire, il faut parfois être rapide et savoir estimer soi-même le montant des travaux. Obtenir le devis d'un artisan est souvent extrêmement long et on n'a pas toujours le temps d'attendre pour se positionner sur un projet. Ce tableur Excel réalisé par un maître d'œuvre peut vous servir.
Erreur n°3 : Fonctionner au coup de cœur et faire passer l'affectif en premier
En effet, le bien que vous allez acheter n'est pas pour vous, ce n'est pas parce qu'il vous correspond, qu'il plaira ou sera en accord avec les besoins de votre prochain locataire. Vous devez être à même de faire la différence entre vos envies et les besoins de votre futur locataire. En effet, beaucoup d’investisseurs pensent à l’investissement locatif sur une base de critères équivalente à celle utilisée pour l’acquisition de leur résidence principale. Que ce soit en termes de localisation, d’environnement social, de typologie de bien ou de goût ils pensent que ce qui leur plait ou leur fait peur est universel. Il s'agit d'une projection personnelle. Investir à l'affectif est une erreur trop souvent commise par de jeunes investisseurs immobiliers qui mettent trop d’affectif dans leurs acquisition et dans leur manière de gérer leurs biens.
Erreur n°4 : Payer comptant ou faire un trop gros apport
L'idée reçue qu’il faut toujours mieux acquérir son patrimoine en payant comptant est fausse lors d'un investissement locatif. Acheter un bien immobilier comptant est confortable mais implique une imposition sur les revenus fonciers dégagés. Or les intérêts d’emprunt sont déductibles et peuvent vous permettre de réduire voire d’éviter la fiscalité sur vos revenus locatifs. Pour être sûr d'obtenir le meilleur taux en dépensant le moins d'énergie et de temps, faire appel à un courtier reste la meilleure solution.
Erreur n°5 : Ne pas penser aux dépenses annexes et à la copropriété
Pour réaliser un bon investissement immobilier , il est nécessaire d'estimer le coût d'un bien le plus fidèlement possible. Il y a tout d'abord les frais de notaire et les frais d'agence que vous réglerez au moment de l'achat. Mais par la suite, les frais de d'aménagement et de décoration, les intérêts liés à votre emprunt bancaire, les charges de copropriété et la taxe foncière doivent également être pris en compte. Ne pas avoir payé comptant vous permet également de garder une réserve d'argent en cas de problème imprévu, comme une fuite d'eau, ou le changement d'un ballon d'eau chaude par exemple. Les dépenses liées à la copropriété peuvent également être importantes. Avant d'acheter un bien, il est donc primordial d'éplucher les décisions votées par la copropriété sur plusieurs années antérieures.
