Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien aux enchères
Peu de particuliers connaissent les ventes aux enchères immobilières en France, qui restent peu utilisées pour acquérir son bien. Et pourtant, cette méthode d’achat peut permettre à certains de devenir propriétaires grâce à des mises aux enchères souvent 20 à 30 % en dessous de la valeur du bien.
Mais, attention, il convient de bien anticiper son budget, car un achat immobilier aux enchères ne permet pas de conditions suspensives comme le délai de rétractation de 10 jours, légal dans une vente traditionnelle. Ces ventes sont malgré tout encadrées juridiquement, ce qui est intéressant pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur.
De surcroît, si les biens mis à la vente sont moins chers, les enchères peuvent monter vite également, et toutes les affaires ne sont pas excellentes. Voici un exemple de biens mis en vente et leur prix final d’acquisition (Source : Propriétés Le Figaro).
Par ailleurs, l’information quant aux biens mis aux enchères a lieu un mois avant l’évènement, vous allez forcément visiter le bien que vous convoitez avant de l’acheter. Pour ce faire, vous devrez vous montrer disponibles, car les jours et heures de visites sont imposés et définis par la personne en charge de la vente. Souvent, deux ou trois visites sont fixées pour laisser un peu de choix, mais il faut faire preuve de souplesse, car elles ont souvent lieu en semaine.
Pensez aussi à vous renseigner et à lire attentivement le cahier des charges afin de prendre connaissance d’informations capitales comme les frais à la charge de l’acquéreur, le délai de paiement, les caractéristiques exactes du bien (surface, charges de copropriété, taxe foncière, électricité, etc.).
Pour résumer, avant d’acheter un bien aux enchères :
- Visitez le bien et n'hésitez pas à discuter avec le locataire actuel s'il est présent;
- Consultez le cahier des charges chez le notaire qui s’occupe de la vente ;
- Renseignez-vous sur le financement auprès de votre banque, compte tenu de l’absence de conditions suspensives.
Comment acheter un bien aux enchères ?
Il existe plusieurs façons d’acquérir un bien aux enchères :
Ventes aux enchères classiques ou notariales
Ce type de vente est la plus simple pour les particuliers qui souhaiteraient acheter un bien aux enchères. Attention, cette filière est aussi la plus recherchée et même si les biens sont mis en vente environ 30 % de moins que le prix du bien, il est difficile d’y faire de très bonnes affaires, car on y trouve souvent le patrimoine privé des grandes villes. Les ventes aux enchères notariales se déroulent dans les chambres départementales des notaires.
Pour y participer, vous devez donner au notaire en charge de la transaction un chèque de consignation d’un montant de 20 % de la mise à prix du bien. À Paris, des ventes aux enchères immobilières ont lieu chaque mardi à la Chambre des notaires au Châtelet avenue Victoria à Paris. On y trouve des studios, maisons, terrains, immeubles, parkings, mais aussi caves sur Paris qui sont très en vogue, peu chères et revendues. La manière dont les ventes s’y déroulent est un véritable spectacle : de façon ancestrale, le notaire allume 2 bougies de 30 secondes chacune. C’est l’enchère la plus haute qui l’emporte une fois les bougies consumées.
La vente devient ferme et définitive après 10 jours légaux durant lesquels il ne doit y avoir aucune surenchère d’au moins 10 % du prix. L’acheteur dispose ensuite de 45 jours pour payer le solde de son bien, le cas contraire des pénalités seront appliquées.
Ventes aux enchères domaniales (de l’État)
Rares sont les biens types habitations mis en vente par l’État, puisqu’ils découlent souvent de successions vacantes, sans héritiers. Il faut garder en tête que ces biens sont souvent dans un état moyen, compte tenu de leur inoccupation. Les autres biens en vente sont souvent atypiques, comme des terrains, fermes, gares, casernes, etc. dont l’État veut se débarrasser. Tout le monde peut participer à ce type de ventes qui ont lieu dans les préfectures ou les hôtels des impôts, avec une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
L’acheteur dispose d’un mois pour payer un bien de 15 000 euros. Pour un bien compris entre 15 000 et 76 000 euros, un premier tiers est exigible dans les 30 jours, le second 2 mois plus tard, etc. avec des intérêts selon le taux légal. Il n’y a pas de frais de notaire et le titre de propriété est rédigé gratuitement.
Ventes aux enchères judiciaires
Ces ventes se déroulent dans les tribunaux de Grande Instance à la suite de saisies ou de liquidation. Il s’agit souvent de logements vides ou occupés antérieurement saisis par les banques en raison d’impayés. Dans le cas d’une vente par adjudication judiciaire, la présence d’un avocat est obligatoire. Vous devez donc le mandater pour qu’il vous représente à la barre du TGI lors de la vente aux enchères.
La visite avant cette vente n’est possible qu’une seule fois et 60 minutes en présence d’un huissier. Ces ventes aux enchères sont plutôt réservées aux professionnels de l’immobilier qui connaissent parfaitement le marché. Attention, certains lots sont squattés ou encore occupés par le propriétaire avec une procédure d’expulsion en cours qui peut être longue et coûteuse. Il peut être intéressant de prendre le temps lors de votre visite de discuter avec le locataire occupant afin de voir s'il possède des solutions de relogement.
Vente aux enchères en ligne
Hors des tribunaux ou de la Chambre des notaires, les ventes aux enchères en ligne ont pour référent pour le vendeur un agent immobilier. L’avantage pour le vendeur est qu’il peut refuser de vendre ou choisir l’offre de son choix. Les frais de mutation et de l’agent immobilier sont semblables à une vente traditionnelle. On y trouve des ventes au cadran, très peu connues, telle une enchère inversée : un prix fort est donné et baisse selon des paliers, le bien revenant au premier qui clique ! On citera Agorastore comme site de référence pour la vente aux enchères en ligne.
Le paiement s’effectuera selon les termes de la promesse de vente.
Conseils pour acheter ou vendre un bien aux enchères
Si une vente aux enchères d’un bien immobilier peut être intéressante, elle ne doit pas être prise à la légère. En visitant le bien avant la vente, renseignez-vous bien sur les prix du marché et fixez-vous un plafond maximum après avoir pris rendez-vous avec votre banque.
