Investissement locatif à Marseille 3 : Analyse

L’investissement locatif à Marseille 3

Les profils des locataires peuvent faire fuir les investisseurs, mais il faut savoir que les rendements dans cet arrondissement sont souvent supérieurs à 10%. De plus, un profil CAF n'est pas forcément un mauvais profil : en aidant son locataire à remplir sa déclaration annuelle, les versements de loyer sont directement versés par la CAF, ce qui limite les incidents de paiement. Les taxes foncières demeurent raisonnables en comparaison avec les autres arrondissement de Marseille. Le quartier reste bien situé et attrayant, les transports en commun sont nombreux aux alentours (Bus, métro), les axes autoroutiers aussi ainsi que le centre ville. Exemple d'un immeuble en vente dans l'arrondissement: 452.000€ FAI pour un immeuble ancien composé de 8 lots pour un loyer mensuel de 4700 HC (dont 2100€ de CAF), possédant une taxe foncière de 3800€.

Démographie à Marseille 3

Le 3ème arrondissement de Marseille est situé au centre de la ville. Il compte un peu moins de 50 000 habitants. Ses habitants sont relativement jeunes : avec un âge moyen de 35 ans, c'est l'un des arrondissements les plus jeunes de la ville. Il a le plus faible revenu médian par ménage des 16 arrondissements de la ville, soit 14212€. Le taux de chômage avoisine les 40%. Les profils des locataires sont souvent des profils CAF. Les ouvriers avec de faibles revenus représentent la majorité de la population active de ce quartier. Seulement 25% des habitants du 3ème arrondissement sont propriétaires. Aussi, 28% des biens situés dans le 3ième arrondissement correspondent à des HLM.

Patrimoine immobilier à Marseille 3

La valeur des habitations autour du quartier de la Friche et de l'avenue Roger Salengro auront tendance à augmenter: les projets de construction fleurissent dans ce quartier, et la Mairie préempte de nombreux immeubles afin de moderniser l'arrondissement: Friche de Belle de Mai, Archives départementales, et projets à venir. De nombreux travaux de rénovation sont engagés. En effet, l'est de l'arrondissement fait partie de l'opération de rénovation urbaine Euroméditerranée qui vise à transformer le quartier d'Arenc en quartier d'affaires. De nombreux parkings et places de stationnement ont été construites, se garer est donc assez facile au cœur des quartiers.

En résumé, investir ou ne pas investir à Marseille 3 en 2023 ?

Il ne faut pas s'arrêter sur le côté démuni du quartier. La demande de logement reste très importante dans cette partie de la ville, le quartier d'affaire de la Joliette est situé à proximité, ainsi que l'autoroute Nord et le centre ville. Le prix au m2 devrait monter en flèche d'ici 5 à 10 ans une fois les projets de rénovation terminés. Afin de sécuriser son financement, il ne faut pas hésiter à exiger une attestation de paiement de loyer sur les 6 derniers mois afin de déclencher la solvabilité des locataires (même sans revenu) avec une assurance de loyers impayés. Il est aussi possible de cibler les étudiants en achetant un studio voir un T2 en effet, la proximité des universités représente un avantage indéniable pour eux.