Investissement locatif à Marseille 5 : Analyse

L’investissement locatif à Marseille 5

Il est à noter que la majorité des habitants du 5ème arrondissement de Marseille sont locataires (contrairement à de nombreux autres quartiers de la ville), le potentiel locatif y est donc élevé. La rentabilité locative dans cet arrondissement est plutôt bonne (4 à 6% net) d'autant plus qu'on peut y trouver des biens décôtés à rénover, avec des charges faibles. Toutefois, il faut bien prendre en compte la taxe foncière qui est plutôt élevée (à titre d'exemple, 800€ pour un T3 de 55 m²). Il est préférable de louer des biens de haut standing, pour se démarquer de la concurrence forte (appartements anciens qui semblent « vieillots », à rafraîchir). En effet, la demande locative pour des biens de qualité y est élevée, surtout en ce qui concerne les studios/T1 pour des étudiants. Ceux-ci ne se contentent plus de vieux appartements défraîchis et non meublés car ils ont largement le choix (offre locative importante sur place). Le taux de vacance peut y être très faible si on propose un bien de bon standing (d'autant plus que les étudiants en médecine/pharmacie font de longues études). Toutefois il convient de noter que de nombreux bâtiments anciens sont sans ascenseur et il est très difficile de s'y garer. Un appartement avec une place de parking ou un garage est donc un vrai plus car l'usage de la voiture reste très répandu à Marseille (y compris pour les personnes habitant à proximité d'une station de métro ou de tramway). En effet, la ville est très vaste environ 2,5 fois plus grande que Paris. De ce fait, de nombreuses zones sont mal desservies par les transports en commun. A titre d'exemple, 31,9% des habitants du 5ème utilisaient un véhicule pour se rendre à leur lieu de travail en 2014. En ce qui concerne les appartements de plus de trois pièces, on peut en trouver de très beaux notamment dans le Camas. C'est un quartier apprécié des jeunes actifs qui fondent une famille (exemple de prix : 180 000 euros pour un T3 de 70m²). Le potentiel de location meublée de courte durée est faible (secteur peu touristique ; la seule opportunité serait de louer pour quelques jours ou à la semaine à proximité des hôpitaux, à des personnes souhaitant rendre visiter à un proche hospitalisé).

Démographie à Marseille 5

Selon l'INSEE 46 435 personnes habitaient dans le 5ème arrondissement de Marseille en 2014. Le taux de chômage s'élève à 11,3%. Pour ce qui est du revenu moyen, il tourne autour de 24 000 € par an. 17,1% des habitants sont des étudiants et élèves d'établissements supérieurs et 4,5% des habitants sont retraités. La population y est plutôt jeune et étudiante : 27,3% de personnes ont entre 15 et 29 ans. Le 5ème arrondissement de Marseille est composé des quartiers suivants : - Baille/Conception, dont l'axe principal est le boulevard Baille. Il est desservi par la ligne de métro M1 (stations Baille, Timone). C'est un quartier plutôt étudiant, dans lequel on peut trouver de nombreux appartements type studios/T1/T2. - le Camas, dont l'axe principal est le boulevard Chave. Il est desservi par la ligne de tramway T1 (stations Camas, George). C'est un quartier plutôt résidentiel dans lequel on peut trouver de grands appartements dans des immeubles anciens. - La Plaine, micro-quartier situé à l'intérieur du Camas autour de la place Jean Jaurès à la jonction entre le 5ème et le 6ème arrondissement. La station de métro (M2) la plus proche est Notre-Dame du Mont. C'est un quartier très vivant, avec beaucoup d'animation diurne (marché, restaurants) et nocturne (bars, boîtes de nuits). - Saint Pierre, plus excentré que les quartiers précédents. Les immeubles y sont moins chers qu'en centre ville et la population y est moins concentrée. L'axe principal est la rue Saint Jean du Désert. Il est desservi par la ligne de tramway T1 (stations Sainte Thérèse, Saint Pierre). On peut y trouver facilement des appartements de grande taille, voire des petites maisons. Le prix au m² à l'achat y est le plus faible du 5ème arrondissement. Le 5ème arrondissement reste une zone très appréciée par les étudiants et les jeunes travailleurs. En effet, il est proche du centre ville et les prix à l'achat (2200€ / m²) et la location (12€ / m²) y restent corrects. Le taux de logements vacants y est plutôt faible (6,5% en 2014). On y trouve notamment à proximité : la faculté de médecine / dentaire / pharmacie, l'institut de formation en masso-kinésithérapie, une école d'infirmières et une école de journalisme. Par ailleurs deux centre hospitaliers pourvoyeurs de nombreux emplois sont localisés dans cette zone, les hôpitaux de la Timone et de la Conception. Le 5ème arrondissement de Marseille contient une des artères les plus fréquentées de la ville, le boulevard Sakakini / avenue Jean Moulin, surnommé « le Jarret » du nom de la rivière qui coule en dessous. Le Jarret, est une avenue assez bruyante et très souvent embouteillée car elle relie la ville à l'autoroute A 50 qui mène à Toulon et Nice. La circulation a été toutefois partiellement allégée depuis l'ouverture de la rocade L2 en fin 2016.

Patrimoine immobilier à Marseille 5

Dans l'ensemble, il est peu probable que le 5ème arrondissement de Marseille perde beaucoup de sa valeur à l'achat dans les années qui suivent car il cumule de nombreux atouts à court terme et long terme : - sa proximité des hôpitaux et des facultés (il y a peu de risques qu'elles soient délocalisées car ce sont des facultés dédiées à la santé, qui nécessitent donc d'être situées proches des hôpitaux) ; - sa proximité du centre ville et très bonne desserte en transports en communs (tramway, métro) ; c'est un atout important à long terme (orientation des politiques urbaines vers les "transports propres", augmentation du coût d'entretien d'un véhicule...) - sa proximité des loisirs (parcs, patinoire, restaurants, clubs, piscine...)  - ses quartiers qui n'ont pas la réputation d'être « sensibles » ; dans l'ensemble, plutôt tranquille et agréable à vivre - à long terme : le réaménagement du secteur Sakakini/Timone suite à l'ouverture de la rocade L2 en fin 2016. Quelques inconvénients à garder à l'esprit toutefois : - de nombreux bâtiments anciens, les appartements sont souvent à rénover ; - quelques nuisances (nuisances sonores, pollution, saturation du trafic, voire mauvaises fréquentations nocturnes au niveau du boulevard Sakakini) ; - pour l'instant il y a encore de grosses difficultés de circulation et de stationnement.

En résumé, investir ou ne pas investir à Marseille 5 en 2022 ?

Il y a un grand potentiel car les atouts du 5ème arrondissement de Marseille sont plus importants que ses inconvénients. De plus les perspectives d'amélioration sont réelles à long terme. Conseil : investir au Camas ou à Baille, dans des appartements à rénover situés dans de beaux immeubles aux charges faibles. Un bien qui se démarque de la concurrence n'aura pas de difficulté à être loué légèrement au dessus du prix du marché.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Marseille 5

Analyse du 14/6/2017