Investissement locatif à Saint-Étienne : Analyse

L’investissement locatif à Saint-Étienne

Ne vous faites pas d'illusion. Les prix sont certes attractifs mais la demande locative reste faible par rapport à l'offre pléthorique. La détresse de certains se ressent car cette offre se compose même de biens appartenant à des propriétaires investisseurs loueurs qui sont aussi eux-mêmes vendeurs. Une fois l'appartement négocié et refait à neuf, ne comptez pas le proposer nu. Les logements nus ne se louent quasiment pas si le bien n’est pas très bien rénové et au minimum semi-meublé. On ne compte plus les pancartes "à louer" d'appartements vides au cœur du centre dont les agents avouent ne pas les louer. Les locataires ont l'embarras du choix et sont à fortiori exigeant. Mon conseil : 1/ Acheter un T2, le louer entre 375 et 550€ charges comprises si le bien est meublé tout équipé avec goût. Les prix varient entre 35 000 et 60 000 € avec les travaux pour des surfaces allant de 25 à 40m2. 2/ Autre solution, envisager une colocation T3/T4 en multi-location meublé à destination des mêmes cibles. Les prix varient entre 60 000 et 100 000€ avec les travaux complets pour des surfaces allant de 60 à 100m2.

Démographie à Saint-Étienne

La population de Saint-Etienne décroit depuis plus de 50 ans. Elle reste cependant la 13ème ville de France en terme de population avec plus de 170 000 habitants. Pour ce qui est de la répartition des différentes catégories de population, on constate que les familles désertent le centre-ville. Ce dernier s'est paupérisé et de nombreux appartements sont vides et de ce fait quasiment plus entretenu. Il est vrai que l’on découvre que d'une place à l'autre, d'une rue à l'autre, ou d'un square à l'autre, c'est le jour et la nuit en terme d'entretien de façades des bâtiments. La désindustrialisation de la ville, à l’origine du taux de chômage important, l'attractivité de Lyon et des villes frontalières avec la Suisse sont les principales causes de la forte chute des prix de l'immobilier à Saint-Etienne. Le centre-ville reste le point d'attractivité pour toute personne qui s'y installe, en particulier pour les jeunes (célibataires et en couple) et les étudiants. Les familles préfèrent la périphérie de la ville où il est facile d'avoir une maison avec jardin à un prix convenable. Des pôles en terme de culture et d'éducation (exemple : la Cité du design avec ses startups) donnent une visibilité à Saint-Etienne. C'est la ville qui a connu la plus forte hausse en population étudiante en France ces 13 dernières années.

Patrimoine immobilier à Saint-Étienne

Si le bien est rénové, il y a une possibilité de faire une opération intéressante si vous cherchez à faire de l'achat-revente. Potentiellement de l'ordre de 10 000 à 15 000€ de plus-value si l'appartement est bien localisé. Il y a un petit marché de personnes qui cherchent à acheter en centre-ville sans faire de travaux, mais c'est une entreprise risquée. Vous l'aurez compris, avec une tendance sur fond de chômage, perte de population, et carence en terme de pôle économique pour attirer de nouvelles entreprises, il ne faut pas compter sur une quelconque prise de valeur pendant les 5 années à venir. Cela reste un potentiel à très long terme.

En résumé, investir ou ne pas investir à Saint-Étienne en 2023 ?

Si vous cherchez de la rentabilité locative outrageusement forte pour rembourser votre prêt rapidement sans vous faire d'illusion sur une plus-value mirobolante, Saint-Étienne reste une ville intéressante de ce point de vue. Je conseille fortement d’acquérir des appartements en hyper centre-ville. Il faudra également engager des négociations agressives pour vous assurer une rentabilité locative forte. Celle-ci viendra combler les risques de vacances locatives (2 à 3 mois en moyenne). Enfin pensez à la multi-location si cela ne vous fait pas peur afin de diminuer votre risque.