Prendre soin de ses locataires pour éviter la vacance locative
Même si vous avez vérifié le rendement locatif par ville avant de vous lancer dans l’acquisition de votre logement pour le louer, vous n’êtes jamais à l’abri total d’une période plus ou moins longue de vacance locative. Ce terme désigne un bien inoccupé pendant un certain temps, vous empêchant de recevoir vos loyers et donc vous obligeant à vous acquitter seul des mensualités de prêt. Plus un appartement ou une maison reste vacant longtemps, plus le coup sur la rentabilité locative se fait douloureusement ressentir. Votre but est alors à tout prix d’éviter ces désagréments.
La solution idéale pour échapper à la vacance locative, c’est de demander à vos locataires sortant de vous faire un petit retour sincère sur les points positifs et négatifs du logement, afin que vous sachiez ce qu’il en est. Grâce à ce recueil de témoignages authentiques, vous pourrez aviser et faire réaliser les travaux de rénovation si nécessaire, changer le système de chauffage ou encore ajouter des équipements high-tech si vous louez en meublé, etc. Comme pour un commerçant qui a besoin des avis de ses clients pour satisfaire au mieux sa clientèle, vous avez besoin des avis de vos occupants pour parvenir à attirer et garder le plus longtemps possible les prochains locataires dans votre bien.
La colocation pour décupler sa rentabilité locative
Si le calcul du rendement locatif brut vous parait déjà bien, et qu’une fois vos charges et votre fiscalité vous trouvez qu’il s’avère finalement un peu bas, alors penchez-vous sur la stratégie de colocation pour optimiser votre rentabilité ! En effet, ce mode de location est très apprécié chez les jeunes actifs et les étudiants, mais également du côté des investisseurs locatifs. Et pour cause, pour un appartement situé dans une zone de tension locative (à forte demande) et à proximité des commerces, d’une université ou autre, c’est l’occasion de transformer votre loyer perçu en plusieurs !
Pour pouvoir vous lancer, il vous faut un logement suffisamment spacieux et avec au minimum deux chambres, mais dans l’idéal, bien plus. Et oui, plus vous avez d’espaces nuit à disposition, plus vous pourrez prendre de colocataires et donc plus vous toucherez de loyers. De plus, n’oublions pas que le montant des chambres à louer est particulièrement avantageux, sans compter que vous n’aurez plus à craindre la vacance locative et que le risque d’impayés de loyers sera quasi nul.
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La location meublée en LMNP pour un bon rendement locatif
Ce troisième conseil va de pair avec le second, puisque si vous faites de la colocation, le régime fiscal le plus avantageux est sans conteste celui-ci : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Même si la location nue a ses intérêts (comme une plus grande stabilité, moins de gestion locative ou le déficit foncier), il est vrai que la location meublée est tout de même gage de rentabilité supérieure. En réalité, coupler les deux stratégies est opportun pour détenir un patrimoine locatif équilibré, avec les risques d’un mode stoppé par les bénéfices de l’autre et vice versa. Si toutefois vous ne deviez avoir qu’un seul appartement, opter pour une location meublée est propice à une plus grande chance d’occupation du bien et à un rendement immobilier locatif plus élevé.
De plus, avec le régime LMNP soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous avez l’opportunité de défiscaliser vos charges, et d’amortir votre mobilier, en plus de votre appartement ou maison (lissé sur plusieurs années). Cela participe grandement à l’optimisation de vos revenus locatifs, et certains investisseurs loueurs en LMNP parviennent même à supprimer leur imposition sur leurs loyers grâce à ces montages fiscaux.
Prendre part aux réunions du syndic de copropriété
Vous le savez, quand vous êtes propriétaire, que vous soyez bailleur ou non, vous devez payer les charges attenantes à votre logement. Certaines peuvent être supportées par votre locataire en place, mais d’autres sont de votre ressort, comme la taxe foncière ou les charges de copropriété le cas échéant. Justement, concernant ces provisions, si votre argent n’est pas correctement utilisé pour prendre soin des parties communes comme il se doit, cela peut fortement pénaliser le rendement locatif de votre investissement.
En effet, peu importe le standing de votre appartement, si les parties communes sont sales ou en mauvais état, c’est la valeur de votre bien immobilier qui en pâtit directement, et les occupants risquent de ne pas être aux anges. Si vous faites de la location saisonnière, les avis peuvent alors littéralement plomber votre business.
En participant aux réunions syndicales et en veillant à ce que le budget de la copropriété soit tenu comme il le faut, vous prenez soin par la même occasion de votre placement et donc, de votre rentabilité locative.
Négocier ou changer ses assurances pour un meilleur rendement
Obligatoire pour les copropriétaires et facultative pour les autres, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) peut faire partie des charges relatives à votre activité de bailleur. En plus de cette dépense mensuelle, vient s’ajouter l’assurance emprunteur souvent souscrite en même temps que le crédit immobilier, pour rassurer votre banquier et vous-même en cas d’aléas de la vie. Si ces assurances peuvent vous sauver en cas de litige ou de sinistre, elles peuvent s’avérer coûteuses et peuvent venir abaisser votre taux de rendement locatif si vous ne les avez pas suffisamment négociées.
C’est pourquoi, dans un souci d’optimisation de vos recettes, vous devriez vous rapprocher de vos compagnies d’assurance et renégocier vos contrats pour obtenir de meilleurs taux ! N’hésitez pas à utiliser des comparateurs en ligne pour constater les écarts de prix et à demander des devis pour faire jouer la concurrence. Depuis le passage de la loi Lemoine en début 2022, vous avez d’ailleurs la possibilité de changer d’assurance de prêt sans aucuns frais et à n’importe quel moment. C’est donc à vous de jouer pour diminuer vos dépenses, chaque euro compte, surtout quand il s’agit d’un investissement à long terme comme le locatif !
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Rendement locatif : revaloriser son loyer pour optimiser son investissement immobilier
Même si la gestion locative peut paraitre pénible par moment et chronophage, il ne faut pourtant pas la négliger, car un manquement pourrait vous faire perdre gros. Et c’est d’ailleurs le cas pour ceux qui ne prennent pas le temps de revenir sur leurs conditions de location établies au début de leur activité de loueur. En effet, les loyers se revalorisent avec le temps, l’inflation, le prix de l’immobilier, etc. Tous ces paramètres se répercutent donc fatalement sur l’évolution des loyers.
Alors, pour ne pas passer à côté d’une hausse de votre loyer, et donc d’une hausse de votre rendement locatif potentiel, veillez à faire le point régulièrement grâce à des simulateurs en ligne. Pour cela, vous pouvez vous servir de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE à chaque fin de trimestre.
Envisager le rachat de crédit si les taux s’y prêtent
Tout comme la négociation de vos assurances ou le choix de montages fiscaux spécifiques pour éviter une trop forte imposition, votre crédit immobilier peut aussi être touché pour le bien de votre rentabilité locative.
Si les taux actuels sont plus intéressants qu’au moment où vous avez souscrit, vous pouvez retourner voir votre banquier pour négocier un rachat de prêt au taux actuel. En passant par votre banque prêteuse, vous n’avez rien à perdre ! En revanche, si vous constatez que le taux qu’elle vous propose n’est pas le meilleur que vous puissiez espérer, rien ne vous empêche d’aller voir ailleurs. Cependant, vous aurez des frais supplémentaires, veillez donc au coût de l’opération, car l’idée est de faire des économies et non l’inverse.
Enfin, pour booster considérablement votre rentabilité immobilière, Horiz.io vous propose une solution d’investissement locatif clé en main composée de plusieurs outils ultras performants ! Parmi eux, découvrez le simulateur de rendement locatif et visualisez dès à présent la viabilité de votre projet immobilier !
Rendement locatif : FAQ
Comment avoir un bon rendement locatif ?
Pour obtenir un bon taux de rentabilité, vous devez dès le départ bien réfléchir à votre projet. L’emplacement du logement acheté est important, tout comme la stratégie de location que vous allez mettre en place, jusqu’aux types de contrats de bail que vous allez conclure, etc. Apportez un point d’honneur à vérifier la demande locative dans la zone du bien immobilier que vous souhaitez acheter, sous peine de rencontrer quelques désagréments pour la mise en location (pas de locataires, grandes périodes de vacance locative, etc.). En définitive, pour que votre investissement locatif s’avère rentable, votre projet immobilier doit avoir été travaillé en amont, si possible avec l’aide de professionnels du secteur, surtout si vous êtes novice.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Un bon taux de rentabilité locative est celui qui vous permet dans un premier temps de compenser vos dépenses liées à vos mensualités de prêts, ainsi qu’aux charges attenantes au projet. On entend généralement qu’un bon rendement immobilier locatif se situe aux alentours de 5 à 10 % annuels. Toutefois, le choix de votre fiscalité va grandement influencer ce chiffre in fine.
Est-ce que l’investissement locatif vaut le coup ?
En plus de participer à vous construire un parc immobilier et donc de vous façonner un héritage en pierre, l’investissement locatif est particulièrement intéressant pour votre rentabilité. Le rendement potentiel est élevé et les montages financiers sont nombreux à pouvoir être réalisés, notamment grâce à l’effet de levier bancaire et à la défiscalisation couplée, ce qui n’est pas le cas avec les autres placements de type produits d’épargne classiques ou actifs mobiliers.
