LMNP : de quoi on parle ?
Le Loueur en meublé non professionnel ou LMNP est un régime fiscal qui permet de louer un logement meublé à un locataire. Il se différencie de la location en “nue” ou d’un logement vide. À travers cet article, nous allons vous expliquer toutes les conditions du statut LMNP.
Mise au point sur le statut LMNP
Le statut LMNP est attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des logements meublés à leurs locataires. Servant en général de complément de revenus, ce statut ne constitue pas une activité principale pour le propriétaire. Le LMNP est ouvert à tous les contribuables français et également aux non-résidents qui investissent dans des biens immobiliers afin de leur permettre de se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite et bénéficier d’avantages fiscaux.
Investir en LMNP : les avantages
L’investissement immobilier comporte de nombreux avantages, et encore plus lorsque vous utilisez des dispositifs fiscaux comme le LMNP.
Pour utiliser le régime LMNP, vous pouvez investir dans les logements qui ne demandent qu’un petit investissement. Bien souvent, il s’agit de petites surfaces (studios, T1 bis, T2) qui sont des biens faciles à meubler. Vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus perçus, ce qui est une excellente solution pour à la fois défiscaliser le bien et le rentabiliser. L’amortissement est aussi un autre avantage car il prend en compte les meubles, les équipements mais aussi les travaux ou dans le cas de revente du bien. Il permet de prendre en compte la dévalorisation du bien chaque année en fonction de son usage et usure.
Le statut LMNP offre la possibilité de rédiger des baux plus souples, contrairement à la location d’un logement en “nu”. La location d’un meublé se fait sur une courte durée et peut donc intéresser de nombreux locataires à la recherche de logement fonctionnel et ne souhaitant pas s’installer sur le long terme (étudiants, jeunes actifs…).
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet des loueurs en meublé non professionnel.
Investir en LMNP : les inconvénients
On peut relever certaines limites du statut LMNP. Le régime de l’imposition s’élève jusqu’à 32 900€. Une fois le seuil dépassé, c’est le régime au frais réel qui s’applique. D’ailleurs, la TVA n’est récupérable que sur l’impôt au réel. La réduction d’impôt est elle aussi encadrée. Pour obtenir une réduction d’impôt de 11%, l’investisseur doit mettre son logement à disposition d’un exploitant d’établissement pendant une période de 9 ans. Il est également important de tenir une bonne comptabilité avec un bilan et compte de résultat. Étant un peu complexe, vous pouvez faire appel à un expert-comptable qui pourra vous accompagner dans cette démarche afin d’éviter d’éventuelles erreurs.
N'hésitez pas à lire notre article sur le sujet pour mieux comprendre les inconvénients du statut LMNP.
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Quel bien choisir en LMNP
Il existe de nombreux types de biens que vous pouvez mettre en location avec le statut LMNP et notamment les résidences gérées par un exploitant. Les logements sont des studios, T1 ou T2 dans la plupart des cas. Ils sont moins chers à l’achat et à la location ce qui offre une meilleure flexibilité pour les locataires effectuant de courts séjours.
Les studios/appartements en location meublée longue durée
L’achat d’un studio, d’un F2 ou F3 peut convenir pour la location meublée non professionnelle. Dans le cas d’un studio, celui-ci est idéal à louer à un étudiant avec un bail meublé d’une durée de 9 mois. Ce type de logement trouve facilement des locataires dans les grandes villes où il y a une forte demande. Pour des appartements d’une superficie supérieure, le bailleur et le locataire peuvent décider d’un contrat de bail meublé sur une durée de 12 mois renouvelable, en tant que logement principal.
Les résidences pour séniors
Appelées aussi Ehpad, ces résidences accueillent les personnes âgées dépendantes. Elles offrent un accompagnement pour les personnes fragiles, et préservent leur autonomie avec une prise en charge globale qui comprend l’hébergement, la restauration, le soin et l’animation. Avec ce type de résidence, vous pouvez exploiter le LMNP Censi-Bouvard pour réduire vos impôts sur le revenu d’un montant égal à 11% du montant hors taxe du bien, dans la limite de 300 000 €. Celui-ci s’étale de manière linéaire sur 9 ans reconductibles. Consultez notre article sur la loi Censi-Bouvard pour en savoir plus sur les modalités de ce dispositif.
Les résidences d’affaires
Les résidences d’affaires sont destinées au public professionnel qui effectue de courts séjours. Elles se situent en général dans les grandes agglomérations et offrent tout le confort d’un appartement neuf pour les locataires. De la taille d’un studio, les logements contiennent tous les équipements nécessaires pour y vivre. Ces résidences sont également équipées de salles de réunion, d’accès Wi-Fi et de matériels professionnels comme les vidéoprojecteurs ou paperboards.
Les résidences étudiantes
Le nombre d’étudiants croît chaque année en France et la demande de logement est de plus en plus forte. Investir dans une résidence étudiante est un projet rentable. Elles sont équipées d’un accès Wi-Fi, de parties communes, de salles de travail, de coworking…
Les résidences saisonnières
Ces résidences se situent dans les zones touristiques pour faire de la location saisonnière, généralement en bord de mer ou à la montagne. Elles disposent de tout le confort pour des séjours de plus d’une semaine. On y retrouve des lieux de restauration en complément des cuisines privées souvent peu équipées.
Les biens à louer en tant qu’expatrié
Bénéficier du régime LMNP à l’étranger est tout à fait possible et notamment dans les résidences de services (tourisme, séniors, EHPAD,...). En tant que propriétaire, vous pouvez récupérer la TVA de 20%, et faire gérer votre logement à distance tout en percevant des loyers tout au long de l’année.
Les conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour bénéficier du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut répondre à de nombreuses conditions qui évoluent en fonction des gains perçus par la location. Afin de ne pas être considéré comme un bailleur professionnel, le propriétaire doit mettre en location son bien en parallèle de son activité principale.
Les conditions relatives au propriétaire
Le propriétaire doit être un particulier et non un investisseur immobilier inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RSC). Toutefois, il faut déclarer son activité au CFE (Centre de formalités des entreprises) ou au Tribunal de commerce dans les 15 jours après le début de la location du logement. Cela permet de bénéficier d’un numéro de SIRET et celui-ci doit être indiqué lors de la déclaration de vos revenus.
Les conditions relatives au bien
Pour bénéficier du statut LMNP, le bien doit appartenir au bailleur et avoir une superficie de plus de 9m2. Le logement doit être obligatoirement meublé et disposer de tous les équipements nécessaires pour accueillir les locataires. On retrouve notamment le lit avec un matelas et couverture, une table et des chaises, des ustensiles de cuisine, un réfrigérateur, des plaques de cuisson…
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LMNP : quelle fiscalité choisir ?
Il existe deux régimes d’imposition lorsque vous êtes en LMNP : le régime micro-BIC et réel. Quelles sont leurs différences et spécificités ? Voyons ensemble.
Le régime micro-BIC
Les revenus de votre location sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Avec ce régime, seuls 50% de vos revenus locatifs sont soumis à l’imposition. En tant que loueur en LMNP, vous êtes éligible à celui-ci si vos loyers sont inférieurs à 72 600€. Une fois que vous dépassez ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel.
Cependant, il existe un cas exceptionnel si le bien est un meublé de tourisme classé ou bien une chambre d’hôtes, le régime micro-BIC s’étend jusqu’à 176 200 €.
Le régime réel
Le régime réel vous offre la possibilité de déduire de vos recettes locatives de nombreuses charges. Cela permet de réduire votre imposition et d’amortir le prix d’achat de votre bien.
Les charges que vous pouvez déduire sont les suivantes :
- les intérêts d’emprunts;
- la taxe foncière et d’habitation, la contribution économique territoriale;
- les frais d’acquisition;
- les frais de notaire;
- les honoraires d’expert-comptable.
Pour mieux comprendre les spécificités de la fiscalité sous LMNP, n'hésitez pas à consulter notre article dédié au sujet !
Comment déclarer son statut LMNP ?
Il existe des modalités spécifiques lors de la déclaration de revenus. Que ce soit pour le régime micro-BIC ou réel, il faut remplir un formulaire de déclaration de début d’activité avec l’imprimé P0i. Elle permet d’obtenir un numéro de SIRET. Voici nos conseils pour déclarer votre statut LMNP en micro-BIC ou réel.
Sous régime micro-BIC
Considérées comme une activité commerciale, les recettes commerciales doivent être déclarées avec une déclaration annexe à la déclaration de vos revenus (formulaire 2042 C PRO). Pour une déclaration avec la feuille d’impôt, utilisez le Cerfa n°11222. Il est aussi possible de faire votre déclaration directement sur le site des impôts en cochant la case “Revenus des locations meublées non professionnelles”.
Sous régime réel
Dans le cas où vous avez opté pour le régime réel, vous êtes imposé sur le résultat de l’activité. Il peut être un bénéfice ou un déficit par rapport aux revenus générés et aux frais et charges. Il faut remplir la déclaration de vos résultats avec le formulaire 2031 et ses annexes auprès du service des impôts des entreprises. Vous devez également envoyer au fisc votre bilan comptable avec le formulaire 2050. La partie comptable est beaucoup plus lourde que pour le micro-BIC. Vous pouvez gérer vous-même cette partie, mais afin de ne pas faire d’erreurs lors de vos déclarations, n’hésitez pas à solliciter un expert comptable.
Pour plus d'informations, consultez notre article sur la déclaration de son statut LMNP.
LMNP et l’amortissement
L’amortissement définit la perte de la valeur d’un bien immobilier et de son mobilier afin de réduire votre imposition. Cette notion s’applique quand vous êtes éligible au LMNP sous le régime réel.
Au fil du temps, votre bien s’use ainsi que le mobilier qui le compose. Cette perte est compensée en le comptabilisant comme une charge non décaissée. Cela permet de réduire vos revenus imposables, vos impôts et les prélèvements sociaux. Consultez notre article sur l’amortissement afin d’en connaître toutes les subtilités. L’amortissement d’un bien se fait sur une durée spécifique selon les postes :
- Les meubles : 5 à 10 ans (entre 10 et 20% par an).
- Le bien immobilier et les frais d’acte : entre 25 et 40 ans (entre 2,5 à 4% par an).
Concernant les dépenses amortissables, on retrouve généralement tous les travaux de rénovation et le mobilier pour meubler le bien. Pour chaque amortissement, il faut renseigner de quel type de charge il s’agit, le montant et la durée d’amortissement qui doit être réaliste. On retrouve :
- La literie : 6 ans;
- Table de séjour : 10 ans;
- Canapé : 10 ans;
- Travaux de peinture : 10 ans;
- Nouveau parquet : 15 ans.
LMNP et les charges déductibles
En optant pour le régime réel avec le statut LMNP, il est possible d’enlever des recettes les charges déductibles. Chose qui n’est pas possible avec le régime micro-BIC.
Le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réelles qui imputent le bien qui est loué. Qu’il s’agisse de travaux ou de meubles, toutes les dépenses doivent être justifiées avec une facture. Une fois les charges déduites des sommes perçues, vous pouvez reporter votre résultat sur votre déclaration d’impôt. Il existe de nombreuses charges que vous pouvez déduire :
- les frais de dossiers et les intérêts d’emprunts;
- la taxe d’habitation, la taxe foncière, la CFE (contribution foncière des entreprises);
- les honoraires de l’agence immobilière;
- les frais de notaire;
- les dépenses d’entretien:
- l’assurance loyers impayés;
- …
Toutes les informations en détail dans notre article spécialement dédié aux charges déductibles sous statut LMNP.
Quelle est la différence entre LMNP et les autres régimes ?
On peut noter de nombreuses différences entre le LMNP et les autres régimes fiscaux. Chacun ont aussi bien des avantages que des inconvénients.
LMNP Vs SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) a pour objet la gestion locative de biens immobiliers. Elle est gérée par une personne morale qui est représentée par deux associés ou plus ayant des parts sociales proportionnelles à leur apport.
Les avantages de la SCI :
- Investissement avec plusieurs associés;
- Facilite la transmission de patrimoine avec la SCI familiale;
- Séparation du patrimoine de la société et personnel des associés;
- Aucune limite sur les bénéfices;
- La gestion du patrimoine est plus simple;
- Choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS);
- Les charges locatives sont partagées entre les associés;
- La prise de décision à l’unanimité n’est pas nécessaire;
- La sortie de la société est simplifiée avec seulement la revente des parts sociales;
- Possibilité d’un abattement forfaitaire sur les bénéfices à hauteur de 50%.
Les inconvénients de la SCI :
- Les obligations de gestion de la société;
- Pas de possibilité de déduire les charges locatives;
- Pas de possibilité d’amortir le bien dans l’imposition.
Le LMNP convient à un bailleur seul, tandis que la SCI concerne un investissement à plusieurs. Pour faire le choix entre ces deux statuts, il est important de connaître vos objectifs. Dans le cadre de location saisonnière ou meublée, le LMNP est plus pertinent, alors que pour une activité professionnelle à temps plein, la SCI convient mieux.
LMNP Vs Pinel
La loi Pinel permet aux propriétaires d’investir dans l’immobilier neuf et de le louer sur une période définie en contrepartie d’une réduction fiscale. Ce dispositif encourage la construction et l’achat de logements neufs dans les zones “tendues” où la tension locative est très forte.
Les avantages de la loi Pinel :
- Choix entre plusieurs durées d’investissement : 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%;
- Possibilité de moduler la durée de location;
- Réduction des frais de notaire grâce à la construction d’un bien neuf;
- Les charges sont déductibles des revenus fonciers : taxe foncière, intérêt d’emprunts, primes
- d’assurances, frais de gestion, frais d’entretien des parties communes …
- Location possible pour les membres de la famille;
- Économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€.
- Financement sans apport personnel.
Les inconvénients du Pinel :
- Le logement est indisponible au propriétaire pendant toute la durée de l’engagement;
- Le rendement est limité avec l’encadrement des loyers;
- Plafonnement de l’investissement : 5 500 €/m2 et plafond de 300 000€/an.
- Limitation des zones rentables;
- Impossibilité de reporter la réduction fiscale.
Ici encore, il faudra définir vos objectifs afin de savoir quel régime correspond le mieux à votre projet. Pour une source de revenus supplémentaires, le LMNP convient mieux. Le Pinel est plus pertinent si les revenus locatifs dépassent le seuil du LMNP, ou que vous souhaitez faire baisser votre imposition sur le long terme.
LMNP Vs Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’un bien immobilier sur une durée de 9 ans.
Les avantages Censi-Bouvard :
- Un abattement de 50% sur les revenus locatifs en régime micro-BIC;
- Une facilité de gestion en loueur meublé avec une société exploitante;
- Une plus-value sur le moyen et long-terme grâce au fort potentiel locatif.
Les inconvénients de Censi-Bouvard :
- Faire l’erreur de ne pas choisir un bon gestionnaire (risque de faillite);
- Le plafonnement de la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 10 000€ par an.
Dans le cadre du LMNP, les conditions sont plus souples que le Censi-Bouvard. Ce dispositif convient surtout si vous achetez un bien dans une résidence de services.
LMNP Vs LMP
Le statut Loueur Meublé Professionnel s’applique essentiellement aux investisseurs immobiliers qui mettent leurs biens en location meublée.
Les avantages du LMP :
- Choix entre le micro-BIC ou réel;
- Exonération des plus-values si les recettes locatives sont inférieures à 90 000€/an depuis 2 ans ou si
- La location est exercée depuis plus de 5 ans;
- Exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière);
- Réduction des droits de succession;
Les inconvénients du LMP :
- Gestion comptable assez lourde;
- Conditions d’accès difficile au statut;
- Les déficits sont pris en compte dans le revenu global;
- Paiement de charges sociales entre 25 et 35% du revenu;
- Pas de réduction d’impôts en Censi-Bouvard et Pinel.
Le LMP est un statut exclusivement réservé aux investisseurs professionnels. Si votre objectif est de seulement compléter vos revenus ou assurer votre retraite, celui-ci n’est pas fait pour vous.
LMNP : pourquoi adhérer à un centre de gestion agréé ?
Le centre de gestion agréé est une association qui accompagne les adhérents en matière de gestion et de fiscalité. Il aide à vérifier la liasse fiscale, mais aussi la non-majoration de 25% du résultat imposé à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez aussi bénéficier sous certaines conditions d'une réduction d’impôts de deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915 € et si vous réalisez moins de 70 000€ de chiffre d’affaires, au régime réel. Vous souhaitez tout connaître sur le centre de gestion agréé ? Consultez notre article sur le sujet.
Quand devez-vous adhérer à un centre de gestion agréé en tant que loueur en meublé non professionnel ?
Dans les 5 premiers mois de l’année fiscale;
Dans les 5 mois qui suivent le début de l’activité.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à lire notre article pour tout comprendre sur l’adhésion à la CGA.
Acheter à deux sous LMNP
Saviez-vous qu’il est possible d’investir à deux dans un bien immobilier pour une location en LMNP ? Vous n’avez pas besoin d’être marié ou pacsé pour bénéficier de ce statut juridique.
Acheter en indivision signifie que plusieurs personnes détiennent des parts dans un bien ou un ensemble de biens. La location meublée appartient donc à tout le monde. Les propriétaires possèdent les mêmes droits et assurent la gestion commune du bien immobilier.
L’indivision peut se faire par choix quand plusieurs personnes veulent acheter un bien ensemble, ou bien par un acte juridique dans le cadre d’une succession ou d’une séparation.
Acheter un logement à plusieurs offre de nombreux avantages. En effet, c’est une solution plus souple que la création d’une SCI, qui donne un cadre juridique à un projet d’achat immobilier dans le neuf ou l’ancien.
Le bail commercial en LMNP : comment ça se passe ?
Lors de l’achat d’un bien dans une résidence de services, vous devenez un propriétaire-bailleur en signant un contrat avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci offre la capacité au gérant de mettre en sous-location le bien immobilier pendant une durée de 9 à 12 ans, avec une garantie de loyer et d’occupation du bien.
La garantie des loyers
Signer un bail commercial est un véritable avantage en tant qu’investisseur. Pas de tracas pour chercher des locataires, c’est le gérant de la résidence qui s’en occupe. Celui-ci collecte et reverse les loyers trimestriellement. Le gestionnaire est le seul et unique interlocuteur pendant toute la durée de l’engagement.
La qualité du gestionnaire
Choisir un bon gestionnaire est primordial pour éviter les mauvaises surprises. C’est lui qui gère l’établissement et qui est garant des loyers. Il s’occupe de maintenir le bien en bon état, et d’effectuer des travaux si cela est nécessaire.
La revalorisation des loyers
Au cours de la vie du bien, le loyer peut être amené à évoluer. C’est un expert indépendant qui est mandaté par le gestionnaire de la résidence pour estimer la valeur du bien. Si la résidence ne s’est pas dégradée par rapport à l’année précédente, elle subit une revalorisation et une augmentation des loyers avec l’IRL (indice de référence des loyers).
La répartition des charges
C’est l’exploitant qui supporte l’intégralité des charges liées à la location du bien. L’investisseur quant à lui, à d’autres charges à payer comme :
La taxe foncière
L’achat de mobilier : pour conserver le statut LMNP, l’investisseur doit renouveler son mobilier. On compte en général 9 ans pour le changement de meubles avec un prélèvement sur les loyers;
L’expert comptable spécialisé dans le LMNP (CGA).
Pour plus d'informations sur le bail commercial sous LMNP, vous pouvez consulter notre article dédié au sujet.
Que penser du statut LMNP ?
Relativement flexible, le statut LMNP offre une fiscalité et des démarches simplifiées pour tout nouveau propriétaire. Il permet à de nombreux particuliers de compléter leurs revenus ou de s’assurer une retraite. Bien sûr, il est toujours plus rassurant de consulter les avis de personnes extérieures. On vous invite à lire l’interview de Florian qui a investi en LMNP.
