Qu’est ce que la tension locative ?
Lorsque vous faites des investissements immobiliers, il est pertinent d’établir une stratégie et d’étudier divers paramètres. Ceux-ci vous permettront de voir si votre investissement est rentable ou pas. Pour que votre projet soit viable, il est important d’éviter un maximum les risques locatifs. Cela concerne en général les loyers impayés, les vacances locatives… C’est ici qu’entre en jeu la notion de tension locative.
La tension locative : définition
La tension locative, c'est tout simplement quand la demande de location est supérieure à l’offre immobilière. Si votre bien se situe dans une zone tendue, vous avez plus de chance de trouver des locataires et c’est tout à votre avantage.
Bon à savoir : Si le logement se trouve en zone tendue :
- le locataire dispose d'un préavis d'une durée de 1 mois
- l'encadrement des loyers s'applique (pour un logement vide ou meublé)
Dans une région peu tendue, il sera beaucoup plus difficile d’avoir un logement occupé régulièrement. Ce sont donc des paramètres à prendre en compte pour vos futurs investissements.
La tension locative s’explique également par de nombreux facteurs. Aujourd’hui, elle ne concerne pas seulement les grosses villes, mais aussi les grandes agglomérations et les zones périurbaines. Autres choses à prendre en compte, l'augmentation de la démographie. La population augmente et se dirige vers les villes attrayantes pour le travail et l’économie. Le manque de nouvelles constructions pour accueillir des logements neufs entraîne une hausse des prix des biens anciens, mais aussi une hausse des loyers. Le budget des candidats n’est quant à lui pas forcément en augmentation ce qui complique leur solvabilité.
Tension locative : quel intérêt en tant qu’investisseur
Vous avez enfin trouvé un bien immobilier, mais vous vous demandez si le taux de rendement sera élevé ou pas ? Votre investissement vaut-il le coup ? Plusieurs critères sont à prendre en compte pour anticiper la location de votre bien.
Le risque des vacances locatives
C’est l’ennemi numéro 1 ! Les vacances locatives, c'est quand votre logement n’a pas de locataire pendant plusieurs mois. Elles peuvent impacter négativement votre rendement locatif. C’est vous qui payez le loyer de votre bien en attendant de le relouer. Cela impact fortement votre cashflow. C’est pourquoi il est important de bien analyser la tension locative de la ville dans laquelle vous voulez investir afin d’éviter les mauvaises surprises.
Augmenter le cashflow et le rendement
Trouver un logement dans une ville à forte tension locative a des avantages considérables. La demande de location étant élevée, vous n’aurez pas de problème à louer facilement et rapidement votre bien. Vous améliorez votre cashflow avec un investissement qui, si votre stratégie a été pensée dès le départ, augmentera votre taux de rendement et permettra l’autofinancement du bien.
Pour avoir un bon rendement, il faut que votre logement soit loué pratiquement toute l’année. Si dans votre stratégie vous avez prévu d’avoir un rendement de 10%, mais que vous ne louez pas votre bien pendant la moitié de l’année, le taux de rendement descend à 5%. Votre bien ne s’autofinance plus, c’est pourquoi il est important de prendre en compte la tension locative.
Tension locative : comment la mesurer
La tension locative a un fort impact sur le rendement locatif de votre bien. Pour optimiser au maximum votre stratégie, il est important de bien savoir la mesurer. En réunissant un maximum d’informations sur les villes ou les régions tendues ou non, vous pouvez trouver les lieux les plus adaptés à vos investissements immobiliers.
Rechercher des données sur la ville
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est important de faire des recherches sur les villes dans lesquelles se trouvera votre futur logement. Déceler un bien immobilier à fort potentiel n’est pas une mince affaire. Que ce soit en région parisienne ou dans une ville de province, l’emplacement est le critère n°1 à prendre en compte.
Analysez dans un premier temps les données démographiques du secteur de votre futur bien. Le taux de natalité est-il en progression ? Cela laisse présager une vie locale dynamique avec de forts besoins. L’âge de la population est en augmentation car les jeunes se rendent dans de plus grandes villes voisines ? Ces écarts peuvent être significatifs dans un même département. Dans les zones économiques et touristiques, la population peut être en augmentation, alors que dans les zones rurales, on peut constater une baisse de celle-ci.
Renseignez-vous sur l’attractivité de la ville. Est-elle dynamique ? Quelles sont les infrastructures présentes ? Comment est le pôle économique ? Y a-t-il beaucoup d'emplois ? Toutes ces questions confirment que le besoin en hébergement est réel, avec de la location nue ou meublée. Si le bien se situe dans une zone touristique, avec un centre historique ou proche du littoral, vous pouvez réfléchir à une stratégie de location courte durée.
Utiliser un tensiomètre locatif
Le tensiomètre locatif est un service déposé à l’INPI. Il est capable de déterminer la tension locative d’une ville en mesurant la facilité à trouver un locataire et la capacité financière des locataires comparée aux loyers pratiqués. Il vous suffit de renseigner le code postal ou le nom de la ville pour que l’outil vous offre une analyse du marché. Cet outil ne vous permettra pas d’avoir des données précises sur un quartier spécifique. Vous pouvez cependant comparer la tension locative de deux villes.
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Consulter les baromètres du marché de l’immobilier
De nombreux sites, blogs et médias spécialisés proposent des analyses poussées du marché de l’immobilier. Ces baromètres peuvent concerner des villes et leurs quartiers dans lesquelles la tension locative est forte. Ils sont rédigés par des professionnels qui font des recherches approfondies, en lien avec des partenaires locaux qui amènent à des pistes très sérieuses. Ces données vous seront très utiles pour déterminer l’emplacement de votre futur bien immobilier.
Consulter les annonces immobilières
Vous pouvez chercher d’autres informations sur notre application mobile gratuite d'annonces immobilières : Horiz Alertes. Consultez les différentes annonces de location qui se trouvent dans la ville où vous souhaitez investir et voyez combien de biens sont proposés. Ce type de recherche peut vous aider à vous faire une idée du marché locatif de la ville.
Une autre astuce peut être utilisée, c’est de créer une annonce fictive de location du futur bien. Cette méthode vous permettra de voir si des candidats sont intéressés par votre logement.
La loi ALUR et les blogs spécialisés
La loi ALUR de 2014 est un dispositif qui favorise l’accès au logement pour les locataires. Les zones tendues ont été définies par la loi ALUR et concernent les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe des disparités entre l’offre et la demande de logements. Cette loi permet de lutter contre les logements insalubres, mais aussi les loyers au-dessus du prix du marché.
Dans les zones à forte tension locative, cette loi est d’autant plus appliquée pour faciliter l’accès aux locataires. Ils peuvent également profiter d’un préavis d’un mois au lieu de trois. La taxe sur les logements vacants s’applique sur les logements en zone tendue. Cette mesure a pour objectif d’inciter les propriétaires à proposer les logements vides sur le marché locatif.
Vous pouvez consulter les blogs spécialisés dans l’immobilier qui publient régulièrement des informations sur les villes et quartiers en tension locative. Ils vous donneront des indications supplémentaires sur là où vous pourrez investir. Il ne vous restera plus qu'à mettre en commun toutes vos données et choisir la zone dont la rentabilité sera la plus forte.
Tension locative : les villes les plus touchées
Les zones tendues concernent 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations en France métropolitaine. On y retrouve Bordeaux, Paris, Lyon, Lille, Marseille ou encore Toulouse. La tension locative offre de nombreux avantages aux investisseurs bailleurs. L’ augmentation des prix des logements et des loyers veut dire que vous allez réaliser des bénéfices soit en vendant votre bien, soit en le louant. Les vacances locatives se font rares et n'impactent pas votre rendement.
En France, les villes sont classées dans plusieurs catégories selon la tension locative, de la zone A bis, A, à la zone C. Les villes les plus tendues se retrouvent dans les zones A et B :
- Zone A bis : Paris, Yvelines, Val-de-Marne, Saint Denis, Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise
- Zone A : agglomération parisienne, le Genevois français et la Côte d’Azur
- Zone B1 : départements d’Outre-Mer, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Toulouse
- Zone B2 : quelques villes en Corse et la grande couronne parisienne
- Zone C : toutes les communes restantes
Une dizaine de villes en 2021 ont été recensées comme les plus touchées par la tension locative. Il s’agit d’Angers en première place, suivie de Lyon, Rennes, Bordeaux, Brest, Nantes, Metz, Caen, Strasbourg et Lille.
- Angers se classe comme l’une des villes les plus peuplées et les plus attrayantes. Elle a beaucoup de charme et se classe comme la ville la plus verte de France en 2020. Angers offre également de nombreuses opportunités professionnelles et scolaires et se trouve à seulement 1h30 de Paris par le TGV. Autant d’atouts qui renforcent la demande pour cette ville.
- Lyon possède une forte concentration d’étudiants, avec plus de 150 000 arrivées chaque année. Son dynamisme économique et sa renommée attirent de nombreux candidats.
- Rennes est sur le podium du classement des villes françaises ayant le plus fort taux d’arrivants et notamment des étudiants. De nombreux projets d'urbanisme sont porteurs de la dynamique économique du territoire, comme EuroRennes. C’est une ville qui offre une vie culturelle riche et une offre de formation diversifiée.
- Bordeaux a un tissu économique riche et varié qui attire de nombreuses personnes. Ses édifices, ses traditions culinaires, ses vinicoles et sa proximité avec l'océan sont des avantages considérables. L'économie bordelaise est dynamique, notamment avec les secteurs de l’aéronautique, la santé et le numérique.
- Brest, jolie ville bretonne, attire de plus en plus d’étudiants, de touristes, de séniors, les familles et jeunes actifs. Son port militaire est aussi le principal pôle économique de la région et compte un important bassin d’emplois, des pôles de compétitivité et de nombreuses entreprises.
- Nantes, située à 2h de Paris en TGV, est une ville qui bénéficie d’une forte croissance économique comme démographique et propose un cadre de vie agréable. Sa proximité avec la mer offre de nombreux atouts touristiques.
- Metz est une ville très dynamique qui accueille une population travailleuse. C’est une ville universitaire qui attire bon nombre d’étudiants et futurs jeunes actifs. Metz est aussi touristique grâce à son patrimoine culturel, son paysage idyllique et ses jardins somptueux.
- Caen se situe à seulement 2h de Paris, via l’autoroute A13 dite “autoroute de Normandie”. C’est une ville dynamique qui a de multiples attraits et qui fait d’elle un véritable carrefour d’échanges culturels et économiques. On y retrouve de grandes entreprises comme Bouygues Télécom et Système U.
- Strasbourg est connue pour son dynamisme culturel et son cadre de vie. Le bassin d’emploi est en pleine croissance et la ville est bien desservie par les lignes de tramways et les 500 km de pistes cyclables.
- Lille est très prisée par les étudiants grâce aux pôles universitaires et grandes écoles qui s’y installent. De nombreuses entreprises s’y implantent et proposent de nombreuses offres d’emploi. La ville possède un grand réseau de transport : le métro lillois. Il comporte 45 km de voies et dessert les universités, entreprises et commerces grâce à ses 60 stations.
Optez pour une ville qui se trouve dans une zone tendue afin d’avoir toutes les garanties pour optimiser votre investissement immobilier et réduire les risques.
