Rappel : à quoi sert un tableau d'amortissement LMNP ?
Au régime réel, le loueur de meublé non professionnel peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien et de son mobilier : c'est l'amortissement. Cette charge, qui ne correspond à aucune dépense réelle, réduit le bénéfice imposable et permet souvent de percevoir des loyers peu ou pas imposés.
L'amortissement se calcule par composants, chacun sur sa propre durée. Le tableau d'amortissement sert à suivre, année après année, la part déduite et la valeur restante de chaque composant :
| Composant | Part indicative du prix | Durée indicative |
| Terrain | 10 à 20 % | Non amortissable |
| Gros œuvre | 40 à 50 % | 40 à 50 ans |
| Façades, toiture, étanchéité | 10 à 15 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques | 10 à 15 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 5 à 10 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | Valeur réelle | 5 à 10 ans |
Répartitions et durées indicatives, à valider avec votre expert-comptable.
Ce que la réforme 2027 change pour votre tableau
L'article 7 du PLF 2027 propose trois changements qui touchent directement la logique du tableau d'amortissement :
- Un plafond annuel : l'amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme).
- Un calcul par foyer, non par bien : le plafond s'appliquerait à l'ensemble de vos meublés.
- La fin du report : la part non déductible ne pourrait plus être reportée sur les années suivantes, sauf régime transitoire pour le stock existant.
Pour le détail de la réforme et ses autres impacts (fiscalité, URSSAF, CFE, SIRET), consultez notre guide complet du loueur de meublé non professionnel.
À noter : le texte est en cours d'examen au Parlement. Taux, plafonds et calendrier peuvent encore évoluer.
Les 6 limites d'un tableau d'amortissement LMNP sur Excel
1. Des règles figées au jour de sa création
Un fichier Excel reflète les règles fiscales du moment où il a été conçu. Depuis 2024, le régime LMNP a pourtant changé presque chaque année : abattements micro-BIC revus, réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025, plafonnement proposé en 2027. Un modèle téléchargé il y a deux ans est déjà, très probablement, faux sur au moins un point.
2. Un plafond par foyer impossible à voir bien par bien
La plupart des tableurs fonctionnent avec un fichier ou un onglet par bien. Or le futur plafond s'apprécierait sur l'ensemble du foyer fiscal. Chaque tableau, pris isolément, peut sembler correct, alors que le total dépasse le plafond.
3. Des amortissements perdus sans le savoir
Jusqu'ici, un excédent d'amortissement non utilisé était reporté sans limite : une erreur de calendrier n'avait donc pas de conséquence durable. Avec la fin du report, chaque euro mal positionné serait définitivement perdu. La marge d'erreur disparaît.
4. Des formules fragiles
Une cellule écrasée, une ligne copiée-collée, une plage de formule mal étendue : les erreurs de tableur sont fréquentes et silencieuses. Rien ne vous signale qu'un total est faux, et l'erreur se répercute sur votre déclaration puis, depuis 2025, sur votre plus-value à la revente.
5. Un amortissement déconnecté de la rentabilité
Le tableau d'amortissement n'est qu'une pièce du puzzle. Ce qui compte pour l'investisseur, c'est son rendement net d'impôt et son cash-flow, qui dépendent aussi du financement, des charges, de la vacance et du régime choisi. Dans Excel, ces calculs vivent souvent dans des fichiers séparés, rarement synchronisés.
6. Du temps perdu à chaque changement
Comparer micro-BIC et régime réel, tester une location nue ou un meublé de tourisme, simuler un nouvel achat : avec un tableur, chaque scénario implique de dupliquer et retoucher le fichier. Un temps que peu de loueurs prennent vraiment, au risque de décider sans avoir comparé.
Exemple concret : 3 500 € d'amortissement perdus par an
Prenons un investisseur qui détient deux appartements meublés en longue durée, suivis chacun dans son propre tableau Excel. Les hypothèses ci-dessous sont simplifiées et illustratives :
| Bien A (Lyon) | Bien B (Nantes) | Total foyer | |
| Amortissement calculé (locaux) | 6 000 € | 4 500 € | 10 500 € |
| Ce qu'affiche un Excel par bien | 6 000 € déductibles | 4 500 € déductibles | 10 500 € |
| Règle PLF 2027 (plafond foyer) | 7 000 € déductibles | ||
| Amortissement perdu (non reportable) | 3 500 € |
Chaque tableau affiche un amortissement « normal ». Mais si la réforme est adoptée en l'état, le foyer ne pourrait déduire que 7 000 € au titre des locaux. Les 3 500 € restants ne seraient plus reportables : ils seraient perdus chaque année, sans qu'aucun des deux fichiers ne le signale. Pour un foyer imposé à 30 % plus prélèvements sociaux, l'écart se chiffre en milliers d'euros d'impôt imprévus sur la durée de détention.
Exemple illustratif fondé sur le projet de loi, à recalculer avec les règles définitivement adoptées et votre situation personnelle.
Ce qu'apporte un simulateur LMNP en ligne
Un logiciel en ligne (SaaS) dédié à l'investissement locatif répond précisément à ces limites :
- Des règles tenues à jour : les évolutions fiscales sont intégrées dans l'outil, sans avoir à retoucher de formules.
- Une vision consolidée du patrimoine : tous vos biens au même endroit, ce qui permet de raisonner au niveau du foyer fiscal.
- Des calculs fiables : pas de cellule écrasée ni de formule cassée.
- Un lien direct avec la rentabilité : amortissement, fiscalité, financement et charges alimentent le même calcul de rendement brut, net et net d'impôt.
- Des scénarios en quelques clics : comparer micro-BIC et réel, meublé et nu, longue et courte durée, avant d'acheter ou d'arbitrer.
- Un accès partout : vos données en ligne, consultables depuis n'importe quel appareil, plutôt qu'un fichier isolé sur un ordinateur.
Excel ou simulateur : le comparatif
| Critère | Fichier Excel | Simulateur SaaS (Horiz.io) |
| Mise à jour des règles fiscales | Manuelle, souvent oubliée | Intégrée et suivie |
| Plafond 2027 par foyer fiscal | À programmer soi-même | Pris en compte |
| Vision multi-biens | Un onglet par bien, sans consolidation | Patrimoine consolidé |
| Lien avec rendement et cash-flow | Fichiers séparés | Calcul unique : rendement brut, net, net d’impôt |
| Comparaison des régimes | À reconstruire à chaque fois | Micro-BIC, réel, location nue en quelques clics |
| Risque d'erreur de formule | Élevé (cellule écrasée, copier-coller) | Calculs contrôlés |
| Accès | Un fichier sur un ordinateur | En ligne, depuis tout appareil |
| Gestion locative | Outil séparé | Centralisée sur la même plateforme |
Excel a-t-il encore sa place ?
Pour comprendre le mécanisme de l'amortissement par composants, construire soi-même un petit tableau reste un bon exercice pédagogique. Mais pour piloter un ou plusieurs biens réels, prendre des décisions d'achat ou d'arbitrage et anticiper une réforme, un fichier statique montre vite ses limites.
Précision importante : un simulateur ne remplace pas votre expert-comptable LMNP, qui établit la liasse fiscale et valide la ventilation de votre bien. Il vous permet en revanche d'arriver chez lui avec des chiffres cohérents, et surtout de décider en amont sur des bases fiables.
Passez de l'Excel au simulateur avec Horiz.io
Horiz.io est un simulateur d'investissement locatif en ligne, pensé pour les investisseurs particuliers. Calculez votre rendement brut, net et net d'impôt, comparez les régimes fiscaux et les modes de location, mesurez l'effet des nouvelles règles sur votre cash-flow et centralisez la gestion de vos biens, sur une plateforme mise à jour au fil des lois de finances. Lancez votre simulation LMNP sur Horiz.io.
FAQ : tableau d'amortissement LMNP
Existe-t-il un tableau d'amortissement LMNP Excel gratuit ?
Oui, de nombreux modèles circulent en ligne. Vérifiez toutefois leur date de mise à jour : la plupart ne tiennent compte ni de la réintégration des amortissements dans la plus-value (2025), ni du plafonnement proposé pour 2027.
Comment calculer l'amortissement en LMNP ?
En ventilant le prix du bien par composants (gros œuvre, façades, installations, agencements), chacun amorti sur sa durée propre, le terrain n'étant pas amortissable. Le mobilier est amorti séparément, généralement sur 5 à 10 ans.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par bien ?
Non. Selon le projet de loi de finances 2027, il s'appliquerait par foyer fiscal, tous meublés confondus. C'est précisément ce qu'un tableau tenu bien par bien ne permet pas de voir.
Un simulateur remplace-t-il l'expert-comptable ?
Non. Le simulateur sert à analyser et à décider ; l'expert-comptable établit les déclarations et valide les choix fiscaux. Les deux sont complémentaires.
Quand faut-il mettre à jour son tableau d'amortissement ?
Chaque année, et à chaque loi de finances qui modifie le régime LMNP. C'est l'avantage d'un outil en ligne : la mise à jour est faite pour vous.
