1) Pourrais-tu te présenter rapidement ainsi que ton patrimoine immobilier ?
J’ai 29 ans et titulaire d’un master en management de Neoma Business School et d’un master en comptabilité et gestion (DSCG). Je suis actuellement cadre financier travaillant principalement sur des problématiques de contrôle de gestion et de reporting. J’ai 4 appartements sur Le Mans dont 2 T2 et 2 T3. Un de ces appartements a été acquis en indivision. J’ai adopté le régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour l’ensemble de mon parc.
2) Pourquoi et quand as-tu choisi de te lancer dans l’investissement locatif, quel a été “le déclic” ?
J’ai décidé de me lancer dans l’investissement locatif en 2014, il y a 5 ans donc. Le déclic a été pour moi de commencer à me constituer un patrimoine à la sortie de mes études. Habitant sur Paris, l’achat de ma résidence principale ne faisait pas sens pour moi car je souhaitais que mon habitat soit évolutif (passer progressivement d’une petite surface à un T2 par exemple en fonction de l’évolution de mon budget) et par ailleurs les prix sur Paris me semblaient excessifs, en vision court-termiste il est donc plus avantageux à mon sens d’être locataire sur Paris que propriétaire.
3) Pourquoi avoir choisi de louer tes appartements en meublé (rentabilité, fiscalité, autre..etc) ?
J’ai choisi de louer mes appartements en meublé car la demande locative était faible dans ma zone d’investissement et les appartements meublés peuvent être loué 15 à 25 % plus cher que le marché pour un investissement peu coûteux, de l’ordre de 5 à 10 % du prix du bien rénové. La rentabilité supplémentaire constatée est donc intéressante. Par ailleurs, la fiscalité liée à ce type d’investissement est avantageuse pour peu que l’on choisisse bien son régime fiscal. En effet, le régime LMNP au réel est considéré par beaucoup d’observateurs comme une niche fiscale des moins connues en France, à juste titre d’ailleurs.
4) Peux-tu nous parler des avantages du LMNP ?
L’avantage du LMNP au réel (c’est important de le préciser puisque le LMNP micro est beaucoup moins avantageux), c’est qu’il permet de déduire à la fois l’ensemble des charges courantes de l’appartement (taxe foncière, charges de copropriété, frais de déplacement…) mais également de déduire, chaque année, une fraction du bien acheté et des travaux effectués sur ses revenus fonciers par le mécanisme de l’amortissement comptable. Avec ce mécanisme, les revenus issus du loyer ne sont en moyenne touchés par les impôts sur le revenu (dans le cas d’un achat en nom propre), qu’au bout de 10 ans, d’où la caractérisation de ce régime de niche fiscale. Cette durée peut varier mécaniquement en fonction de la rentabilité du bien et des charges supportées, plus le bien est rentable, plus vite les loyers seront touchés par les impôts et inversement.
5) Quelles sont les contraintes d’investir en LMNP?
Il y a plusieurs contraintes liées à ce régime fiscal, mais globalement l’avantage financier qu’on en retire est tellement conséquent que les inconvénients restent mineurs. Premièrement, les formalités administratives sont plus drastiques qu’une location nue.
L’immatriculation est obligatoire et il est impératif d’obtenir un numéro SIREN. Une obligation comptable est également à observer puisque la production d’un compte de résultat, d’un bilan et d’une liasse fiscale est obligatoire. Pour les non-initiés, cela vous engage donc à choisir un expert-comptable, ce qui a un coût (environ 500 € par an), mais qui reste déductible des charges. La production d’un SIREN déclenche également automatiquement l’assujettissement à la Contribution Foncière des Entreprises, même en l’absence d’un établissement dédié pour la gestion du parc. Le montant varie selon les villes et selon les années mais il est de l’ordre de 300 € à 400 € par an (pour l’ensemble du parc) en règle générale. Par ailleurs, au bout des 10 ans de non-taxation des loyers, la rentabilité chute radicalement puisque les prélèvements sociaux et l’IR vient l’affecter.
Le cash-flow est également moindre à partir de cette durée. Pour contrer cet inconvénient, il est donc préférable de vendre ou de réitérer les opérations d’investissements plusieurs fois pour alimenter son parc immobilier puisque les documents financiers ne sont pas à produire par appartement mais pour l’ensemble du parc.
6) Quelle a été ta pire erreur lors dans l’investissement ?
L’erreur typique d’un débutant en immobilier pour quelqu’un qui n’est pas manuel et n’est pas un initié des travaux et de surestimer ses sous-traitants lorsque l’on décide de rénover un bien. Il est donc important de bien se renseigner sur la solvabilité de l’entreprise à laquelle on fait appel, de contrôler très régulièrement le chantier en cours et s’y rendre plusieurs fois par semaine et de ne pas se projeter trop rapidement dans la mise en location.
7) Tu as concentré tes investissements sur Le Mans, peux-tu nous en dire plus sur le marché locatif de cette ville (stratégie d’investissement, cible..etc) ?
Pour un investissement au Mans, il faut bien choisir ses quartiers. Pour ma part j’ai privilégié l’hypercentre, qui est encore le plus demandé. Les quartiers de l’hôpital, Libération et de l’université peuvent également s’entendre. Dans une moindre mesure, le quartier des Maillets est intéressant mais surtout pour des profils locatifs type famille.
Les studios de moins de 20 m² sont à proscrire, ils n’attirent pas de bons profils et ne sont pas assez recherchés. Un bien neuf ou rénové est une garantie naturelle d’attirer les meilleurs profils locatifs. Les T2 sont très appréciés. Concernant les prix sur les meilleurs secteurs, on peut aller de 800 €/m² sur un bien à rénover totalement jusqu’à 1 500 €/m² pour un bien sans travaux. Le Mans est par ailleurs très intéressant parce qu’elle offre des investissements à petits prix, parfois avec des tickets globaux en dessous de 50 000 € pour les studios ou petits T2.
8) Penses-tu investir dans d’autres villes ? Pourquoi ?
Oui je pense investir dans d’autres villes puisque pour moi il est important de diversifier son risque, qu’il soit lié à la politique de la ville, son accessibilité au sein de l’hexagone, la structure de la population... En stratégie patrimoniale et financière, il ne faut jamais oublier l’adage « Ne pas mettre ses œufs dans le même panier ».
9) Aurais-tu des conseils à donner à quelqu’un qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif en meublé ?
Pour se lancer, je conseille d’investir dans une ville que l’on connait, où l’on a grandi, où l’on a fait ses études… Cela permet déjà de bien connaître le secteur et d’investir dans les meilleurs quartiers. S’il y a des travaux, je conseille d’avoir au moins 3 devis et de suivre régulièrement le chantier. L’appel à un architecte d’intérieur peut par ailleurs être un vrai plus voir très conseillé en cas de travaux importants dans l’appartement.
10) Aurais-tu une anecdote drôle/étonnante à laquelle tu as été confronté à nous raconter ?
J’ai une anecdote plutôt étonnante que drôle même si cela s’est bien terminé. Lors de mon premier investissement locatif, j’ai fait appel à une entreprise de travaux conseillée par mon architecte d’intérieur qui s’est avérée par la suite peu scrupuleuse qui a été mise en liquidation judiciaire 6 mois après. J’ai appris par la suite que la garantie décennale qui m’avait été envoyée lors de la prise de contact était un faux et que l’entreprise n’était en réalité pas du tout assurée. Malgré tout, les travaux ont été effectués correctement et je n’ai pas eu de problèmes sur les travaux effectués.
