Le statut LMNP
Le LMNP ou Louer en Meublé Non Professionnel est un statut qui s’utilise lorsque vous mettez en location un logement meublé. Plutôt avantageux, il est idéal pour toutes les personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier grâce à sa gestion plutôt simplifiée.
Pourquoi ce statut attire-t-il de nombreux propriétaires ? Car il permet de payer peu ou pas du tout d’impôts sur les loyers grâce à sa fiscalité. Il est tout à fait possible d’investir dans un bien neuf ou ancien. Pour les achats de biens immobiliers neufs, il s’agit bien souvent de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou “vente sur plan”. Dans le cas de logements anciens, cela concerne des biens existants qui offrent une vision plus large sur la stratégie d’investissement : le loyer pratiqué, les charges, les travaux à prévoir, la solvabilité du gestionnaire…
Les conditions d’obtention du statut LMNP
Bien sûr, il faut remplir quelques conditions pour la création du statut LMNP :
- Enregistrement LMNP au centre des impôts;
- Envoie au Greffe du Tribunal de Commerce de la déclaration de début d’activité pour obtenir le numéro de SIRET;
- Ne pas dépasser le seuil LMNP 2024 de 23 000 € par an ou 50% de vos revenus globaux de l’année. Au-dessus, c’est le LMP qui s’applique.
Dans quels cas utiliser le statut LMNP dans vos investissements immobiliers ? On retrouve deux grands types de biens :
- Les appartements classiques meublés : studios, T1, T2… c’est vous qui gérez seul le bien, les locataires, les éventuels travaux et frais d’entretien.
- Les logements en résidences de services : il s’agit de logements qui offrent des services spécifiques supplémentaires à la simple location meublée (restauration, salle de sport, laverie, salle d’étude…). On retrouve notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors, les résidences de tourisme et d’affaires. Ce type de résidence est géré par un gestionnaire. Vous signez un bail commercial avec celui-ci et il se charge d’exploiter commercialement votre logement tout en vous versant un loyer.
Déclaration LMNP : BIC ou BNC ?
Cela vous concerne si vous êtes une entreprise individuelle ou une micro-entreprise. Il est possible de cumuler le statut d’auto-entrepreneur et le LMNP sous certaines conditions. Les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et les BNC (Bénéfices Non-Commerciaux) sont des impositions différentes qui impactent directement votre fiscalité.
L’imposition pour les BIC et BNC est différente selon leur montant. Il faut veiller à respecter les plafonds LMNP :
- Cumul LMNP et prestation de services (BNC) : le plafond lmnp 2024 à ne pas dépasser est de 72 500€.
- Cumul LMNP et vente de marchandises (BIC) : le plafond lmnp 2024 ne doit pas excéder 176 200 € pour l’ensemble des activités. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser le plafond de la prestation de service (72 500€).
En cas de dépassement des seuils fixés par l’administration fiscale, une période de tolérance s’applique. Cependant, si cela se réitère pendant 2 années consécutives, vous basculez en entreprise individuelle. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration d’impôt, compte tenu des spécificités de ce cumul.
Si vous restez en simple particulier, il est possible de choisir entre deux régimes d”imposition : le régime micro-BIC ou réel. L’un ou l’autre s’applique en fonction des stratégies de chaque propriétaire.
Déclaration LMNP au réel
Vous vous demandez certainement quel est le régime fiscal le plus avantageux en LMNP pour déclarer vos BIC (bénéfice industriels et commerciaux) ? Voyons ce qu’apporte le régime réel.
C’est quoi le LMNP au réel ?
Le régime au réel est une niche fiscale qui est accessible en LMNP. Il est facultatif si vous êtes éligible au micro-BIC. On distingue le réel simplifié et le réel normal.
Le régime réel simplifié s’applique lorsque les recettes annuelles sont entre 72 600 € et 818 000 € hors taxes. Il est possible en tant que bailleur de demander cette option si les recettes sont inférieures à 72 600 €. Au-dessus de 818 000 €, vos revenus doivent être déclarés au régime réel classique.
Le régime réel peut être avantageux mais nécessite beaucoup plus de vigilance concernant les démarches fiscales, administratives et comptables.
Pourquoi choisir le LMNP au réel ?
Ce statut est à privilégier lorsque vous êtes dans une stratégie où vous souhaitez obtenir des recettes locatives assez importantes, mais aussi dans le cas d’achat de nombreux biens immobiliers meublés. Dès que vous dépassez le seuil des 72 600 € de recettes annuelles, c’est ce régime qui s’applique automatiquement.
Les avantages du LMNP au réel
Le régime réel est avantageux car il vous permet de mettre en place plusieurs actions afin d’optimiser votre fiscalité.
En effet, vous pouvez déduire de vos charges toutes les dépenses liées à la gestion du bien : travaux, taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt… L'amortissement permet de réduire fortement vos bénéfices imposables (plus de 50% des recettes annuelles).
Il est possible de réduire ses impôts sur les honoraires comptables dans le cadre d’une adhésion au CGA. La TVA est récupérable sur le prix d’acquisition lorsque vous investissez dans une résidence de services en neuf (EHPAD, résidence étudiantes, d'affaires ou touristiques).
Dans le cas d’un déficit, il est possible de l’appliquer sur les dix années qui suivent si le plafond est au-dessus de 10 700 € par an.
Comment déclarer au réel ?
Pour déclarer ses recettes, il faut remplir la déclaration de résultat n°2031 lors de la déclaration d’impôt ainsi que la 2042 C Pro. Il faut y joindre également les annexes suivantes :
- Un bilan mentionnant les créances et les dettes à la clôture de l'exercice;
- Un compte de résultats comprenant les rubriques du résultat comptable et fiscal;
- Un tableau des amortissements, des immobilisations;
- Un relevé des amortissements dérogatoires, des déficits reportables et des provisions;
- Un tableau qui détermine la valeur ajoutée produite pendant l’exercice.
Comment remplir la 2042 C Pro LMNP au régime réel ?
Dans le cas du régime au réel, vous n’indiquez pas vos recettes locatives mais votre bénéfice. Ici, il n’y a pas de différence entre la location meublée classique ou classée. Cependant, les cases à remplir ne sont pas les mêmes si vous êtes ou non adhérent d’un centre de gestion agréé. Dans le cas où vous n’êtes pas adhérent, le montant de vos recettes locatives est majoré de 25% et vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction d’impôts des frais de comptabilité.
- Vous faites partie d’un CGA : il faut remplir la case 5NA, et pour l’époux, le conjoint ou la personne à charge, les cases 5OA et 5PA.
- Vous n’êtes pas adhérent d’un CGA : remplissez le montant des revenus imposables dans la case 5NK, et pour vos proches les cases 5OK et 5PK. L’administration applique ensuite la majoration.
- Déduire les déficits : si vous êtes dans un CGA et que le déficit est sur l’année d'imposition, remplissez la case 5HY, dans le cas contraire, remplissez la case 5NZ. Si le déficit est antérieur à l’année d’imposition, déclarez le montant dans les cases 5GA, 5GB, 5GC…
- La déclaration des prélèvements sociaux : reportez le montant de vos bénéfices dans les cases 5NM (si vous êtes adhérent à la CGA) et dans le cas contraire 5KM (5OM et 5PM pour l’époux ou personne à charge).
Nous vous conseillons de vous faire aider par un expert-comptable LMNP pour la comptabilité. Vous pouvez aussi adhérer à une CGA (Centre de Gestion Agréé) afin de bénéficier de conseils d’experts pour optimiser votre LMNP.
Déclaration LMNP au micro-BIC
Le régime micro-BIC est très simple à mettre en place en LMNP. Il s’applique sur les recettes générées par les locations meublées. Quel est-il et comment l’appliquer ?
C’est quoi le LMNP au micro-BIC ?
Le micro-BIC est le régime par défaut si les revenus locatifs de vos locations ne dépassent pas un chiffre d’affaires de 72 600 € par an (ou 170 000 € pour les logements classés et touristiques).
Une fois éligible au micro-BIC, il faut calculer le bénéfice taxable afin de réaliser un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus imposables. Ce revenu est ensuite taxé au taux marginal de votre impôt sur le revenu et subit les prélèvements sociaux de 17,2%.
Pourquoi choisir le LMNP au micro-BIC ?
Sous le LMNP, le régime micro-BIC est idéal pour les petits investisseurs qui débutent dans l’immobilier, grâce à sa simplicité de gestion. De plus, il n’est pas nécessaire de faire appel à un comptable. La simple déclaration des recettes locatives vous permet d’en bénéficier.
Les avantages du LMNP au micro-BIC
Le LMNP associé à l'abattement forfaitaire de 50% du micro-BIC vous permet de bénéficier de revenus fiscalisés de moitié. Autre avantage, la quote-part de loyer retenu est soumise au barème progressif de l’impôt. Cela vous permet de rester dans votre tranche d’imposition et de payer peu d’impôts.
Comment déclarer au micro-BIC ?
Lors de votre déclaration d’impôts sur le revenu, vous devez joindre des annexes concernant vos recettes en LMNP. Indiquez les revenus des locations meublées dans le formulaire n°2042 C-PRO, dans la rubrique “Professions non salariées” et la sous-rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles”. Notez la somme totale, le fisc s’occupe ensuite de calculer l’abattement.
Comment remplir la 2042 C Pro LMNP au régime micro-BIC ?
Au micro-BIC, dans le cadre d’une location meublée classique, il faut renseigner le montant brut de vos recettes locatives ainsi que les charges locatives dans la case 5ND. Si votre époux ou conjoint perçoit également les recettes locatives, il faut l’indiquer dans la case 5OD.
Pour une location meublée plus spécifique (classé ou chambres d’hôtes), indiquez le revenu brut et les charges dans la case 5NG. Comme indiqué précédemment, votre moitié remplit les cases 5OG.
Pour les prélèvements sociaux, il vous faut indiquer vos recettes brutes dans la case 5NJ (5OJ et 5PJ le cas échéant).
La réforme de l’impôt du 1er janvier 2019 avec le prélèvement à la source a supprimé l’année de décalage entre vos revenus de location et leur imposition. Le propriétaire bailleur a le choix entre être soumis à un acompte mensuel ou trimestriel. L'imposition totale est régularisée par la suite sur la base de la déclaration de revenus.
Déclaration LMNP : que faire en cas d’oubli ?
Les déclarations LMNP des revenus en location meublée s’effectuent le second jour ouvré suivant le 1er mai. Au-delà, l’administration fiscale peut vous réclamer des pénalités de retard. À savoir que les dossiers sont analysés au cas par cas. Elle prend en compte votre situation et votre historique avec l’administration.
Vous avez du retard dans votre déclaration de revenus ? Quels risques prenez-vous en ne déclarant pas à temps ?
Retard de déclaration LMNP dans le cas du régime réel simplifié
Il s’agit de votre première déclaration LMNP ? L’administration fiscale peut être indulgente et ne pas vous pénaliser. Elle va regarder la date du début d’activité inscrite sur le formulaire de déclaration LMNP cerfa P0i. S’agissant d’un régime beaucoup plus complexe que le micro-BIC, le régime réel demande de fournir de nombreuses annexes à votre liasse fiscale. C’est pourquoi, l’administration peut tolérer certains retards si cela est justifié en y joignant un courrier expliquant votre situation.
Comment cela se passe-t-il ?
Une fois la date de déclaration dépassée, l’administration fiscale vous envoie une première relance par courrier au mois de juin. Une fois reçue, vous disposez d’un délai d’un mois pour répondre. Si vous n’apportez pas de réponse, un second courrier est envoyé par l’administration qui vous informe de la mise en recouvrement. La note peut vite être salée ! L’amende peut s’élever à 150 € par feuille de déclaration manquante.
Déclaration LMNP en ligne : la télédéclaration
Comment déclarer le LMNP ? Pour gagner du temps et envoyer votre déclaration à temps, vous pouvez opter pour la télédéclaration. La démarche s’effectue sur TELEDEC, voici les étapes :
- Allez sur le site TELEDEC;
- Inscrivez-vous et indiquez toutes les informations concernant votre entreprise : nom, prénom, numéro de SIRET, forme juridique, régime d’imposition, l’adresse du logement …
- Renseignez la date du début d’activité;
- Vous avez accès aux documents pour effectuer votre liasse fiscale;
- Une fois le dossier complet et validé, TELEDEC le transmet directement à l’administration fiscale. Celle-ci sera par la suite disponible sur votre compte fiscal sur impots.gouv.fr.
