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La liasse fiscale due par l’investisseur locatif en LMNP
La comptabilité du bailleur LMNP est assez lourde et ne peut se faire à la va-vite, sous peine de lourdes sanctions en cas de contrôle. Le mécanisme des amortissements doit être maîtrisé afin de profiter au mieux de ce statut. De plus, vos obligations comptables sont importantes. Chaque année, vous avez une liasse fiscale à transmettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Celle-ci se voit composée comme suit :
- le formulaire cerfa 2031 sur la déclaration de résultat ;
- le cerfa n° 2033-A pour le bilan simplifié ;
- le formulaire 2033-B pour le compte de résultats simplifié ;
- les formulaires 2033-C, D, E, F et G, respectivement pour les immobilisations et amortissements, provisions et crédits d’impôt, valeur ajoutée produite, composition du capital social et filial et participations ;
- le formulaire 2069-RCI pour le montant des crédits d’impôt s’il y en a.
Notez que la procédure de transmission de cette liasse a un coût s’élevant aux alentours de 100 € TTC, car vous avez la contrainte de devoir passer par un prestataire de service agréé qui possède l’accès à cette télétransmission (procédure EDI TDFC).
Le tarif d'un expert-comptable LMNP
Les tarifs d’un expert LMNP dépendent déjà du professionnel engagé (comptable ou expert-comptable). Il est évident qu’un comptable sera plus limité dans les conseils d’ordres fiscaux et aura généralement moins d’expérience, vous paierez ainsi moins cher. En optant pour un expert-comptable, vous pouvez souffler complètement puisqu’en plus des formalités et déclarations annuelles, il sera aussi de bon conseil sur le plan fiscal, notamment en optimisation fiscale.
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez la possibilité de prendre une adhésion auprès d’un centre de gestion agréé (CGA). Vous payez une cotisation annuelle de 140 € TTC, mais en contrepartie, vous échappez à la majoration de 25 % des revenus BIC applicable pour le calcul de l’imposition sur le revenu.
Bon à savoir : la fin de la majoration des BIC interviendra lors de la déclaration des revenus 2024 pour l’année 2023.
Par ailleurs, en adhérant à un CGA, vous bénéficiez d’une diminution d’impôt pour les deux tiers de vos frais comptables, dans la limite de 915 €. Des conditions sont requises, comme le fait d’être imposable à l’IR, de relever du régime réel et d’adhérer à la CGA dans les 5 premiers mois suivant le début de votre activité (ou avant le 31/05), etc. En moyenne, le coût d’un expert-comptable pour LMNP est de 700 € par an et ces frais sont déductibles des charges de votre activité de loueur en cas de non-adhésion à un CGA.
1. Engager un expert-comptable pour gagner du temps
Engager un expert-comptable LMNP en ligne est bien souvent un gain de temps monstre pour les investisseurs en meublé. Grâce à la digitalisation de la plupart des secteurs, vous pouvez désormais cumuler le luxe d’avoir un professionnel de la comptabilité et de la fiscalité immobilière à vos côtés, avec celui de tout piloter à distance.
Vous gagnez un temps précieux et vous pouvez vous concentrer sur d’autres tâches de votre activité, notamment sur la gestion locative pure, qui est, dans le cas d’une stratégie de location en meublée, bien plus prenante que pour une location nue. De plus, faire sa liasse fiscale est rarement une partie de plaisir et s’avère souvent être une source d’angoisse pour les investisseurs particuliers, qu’ils soient novices ou aguerris dans l’investissement immobilier. On a beau dire ce que l’on veut, même si l’optimisation fiscale et les chiffres plaisent, savoir manier ces arts est un vrai métier qui ne peut se faire n’importe comment ou sans se tirer un peu les cheveux… Vive l’expert-comptable LMNP !
2. L’expert-comptable LMNP vous évite des problèmes avec le fisc
Deuxième intérêt majeur de prendre un expert-comptable lors de son activité de bailleur LMNP, c’est la diminution du risque de faire des erreurs. Mieux que ça, vous évitez même des contrôles fiscaux trop fréquents. En effet, dès lors que l’administration fiscale s’aperçoit qu’une liasse a été faite par un particulier, elle se montre particulièrement regardante, à l’affût des erreurs ou des omissions. Les contrôles sont donc plus fréquents pour ceux qui se passent des services de professionnels agréés.
Que vous ayez un expert-comptable à bord ou non, si vous vous faites contrôler, vous aurez besoin de la balance et des grands livres comptables d’un logiciel de comptabilité. Se passer de professionnels implique alors d’y mettre beaucoup d’attention et d’investissement personnel, sans pour autant garantir que des erreurs ne s’y glisseront pas (notamment sur la durée et le montant des amortissements).
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3. Bénéficier de conseils précieux sur la défiscalisation immobilière
Enfin, dernier avantage, mais non des moindres, celui du conseil apporté et de la valeur ajoutée en termes d’accès aux opportunités. En effet, si vous avez besoin d’un conseil du les mécanismes de défiscalisation dans l’immobilier sur le statut LMNP, vous n’avez pas besoin de parcourir le Web, d’appeler vos connaissances et de faire une synthèse des informations récoltées, sans savoir qui dit vrai. Avec un expert-compte, vous avez juste à lui demander, car il connaît les subtilités de ce statut sur le bout des doigts (à condition qu’il soit spécialisé).
Plus globalement, il connaît la fiscalité mieux que vous-même, et se montre dans tous les cas comme une arme supplémentaire dans votre quête à l’optimisation de vos placements.
Ce qu’il faut retenir
Nous avons vu les opportunités que peut vous offrir l’engagement d’un expert-comptable en tant que loueur en meublé non professionnel. Finalement, même si en avoir un n’est pas obligatoire, pourquoi s’en passer au vu de tous les avantages qu’offrent ses prestations ?
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Expert-comptable LMNP : FAQ
Comment faire sa comptabilité LMNP ?
Pour faire sa comptabilité, il faut tenir un livre des dépenses et des recettes de l’année avec factures à l’appui, réaliser les tableaux d’amortissement, un bilan, le fichier d’écritures comptables, le compte de résultat, et s’acquitter d’envoyer chaque année la liasse fiscale aux impôts, etc. La comptabilité du loueur LMNP est assez conséquente. C’est pourquoi il est souvent conseillé de déléguer.
Comment amortir les frais de notaire en LMNP ?
Les frais de notaire sont amortis selon le même échelonnement que pour le prix d’achat du bien. Généralement, entre 2,5 et 4 % du prix total du bien (incluant les honoraires de notaire) sont amortissables chaque année pendant 25 à 40 ans (au régime réel).
Quelle durée d’amortissement choisir en LMNP ?
Les durées d’amortissements sont différentes d’une valeur à une autre. Pour un meuble, cela varie de 5 à 10 ans. Pour un bâti, de 25 à 60 ans. Si vous avez un expert-comptable, c’est lui qui se chargera d’optimiser votre tableau d’amortissement selon votre situation.
