Loueur en meublé non professionnel et fiscalité : rappels
Commençons par de brefs rappels au sujet du statut LMNP. Tout d’abord, il est attribué à tout investisseur particulier ayant un projet immobilier de mise en location de son bien meublé. Vous restez loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer (salaires, pensions, bénéfices). Si les deux seuils sont dépassés, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP). Évidemment, vous devez aussi vous acquitter de respecter les équipements obligatoires selon la législation en vigueur.
En faisant de la location meublée non professionnelle, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus commerciaux, car vous dépendez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui s’avère avantageux. La plupart des investisseurs LMNP choisissent une fiscalité en régime réel pour bénéficier d’un amortissement comptable LMNP. En effet, sous ce statut, et à condition d’opter pour le régime réel, dès votre déclaration de début d’activité ou plus tard, vous pouvez amortir votre bien immobilier en lissant le montant sur plusieurs années, ce qui est très intéressant d’un point de vue fiscal.
Cela implique de tenir une vraie comptabilité, comme une entreprise, même si vous restez un particulier. Vous êtes en quelque sorte considéré comme un artisan indépendant, livré à vous-même, du moins en apparence. Des solutions existent, mais sont-elles obligatoires ?
LMNP : comptable obligatoire ?
Bien entendu, faire appel à un expert est une excellente idée lorsque l’on est confronté à la lourdeur administrative et fiscale qu’impose le régime réel en LMNP. Néanmoins, même si vous pensiez le contraire, sachez que ce n’est pas une obligation légale en tant que loueur en meublé non professionnel, d’engager un professionnel.
Par ailleurs, ce n’est pas n’importe quel comptable qui est habilité à traiter ce genre de cas. Si vous souhaitez alléger votre charge mentale pour vous concentrer sur votre famille ou vos loisirs, alors c’est un expert-comptable LMNP/LMP qu’il vous faut trouver. Ce professionnel de la comptabilité immobilière sera d’une aide précieuse pour vous fournir vos comptes de résultats et bilans comptables annuels nécessaires à votre activité d’entrepreneur dans la pierre locative.
Se passer d’un expert-comptable LMNP : les risques
Évidemment, qui dit engager un prestataire de services, dit frais en plus, et cela peut occasionner quelques appréhensions de votre côté, surtout si vous débutez dans l’investissement locatif meublé. Toutefois, c’est bien souvent une fausse bonne idée que de penser se charger soi-même de la comptabilité de son activité LMNP. Pourquoi ? Simplement, car les obligations comptables sont assez lourdes, qui plus est au régime réel.
En effet, vous devez déjà conserver chacune des factures en rapport avec votre projet locatif meublé pour vous passer d’un comptable en LMNP. Il vous faut conserver annuellement toutes les charges et frais qui vous incombent, afin de les déduire de vos revenus locatifs pour la période. Un risque d’erreur comptable est présent. De plus, signer la liasse fiscale vous-même vous expose bien plus au risque de contrôle des services fiscaux.
Enfin, la liasse fiscale doit être télétransmise au service des impôts des entreprises (SIE), et non à votre centre des impôts habituel. La plupart des loueurs passent pour cela par un prestataire agréé, ce qui a un coût. Un forfait d’expert-comptable comprend cette télétransmission.
Complexités de la déclaration de liasse fiscale en LMNP
Ce que nous pouvons vous affirmer avec certitude, c’est que les formulaires CERFA sont loin d’être simples et intuitifs pour les particuliers. La liste est longue :
- le bilan simplifié ;
- la déclaration de résultat ;
- les crédits d’impôt et provisions ;
- le compte de résultat simplifié ;
- la valeur ajoutée produite, etc.
Cette liste non exhaustive vous offre un ordre d’idée des nombreux formulaires que vous allez devoir remplir vous-même si vous décidez de vous passer d’un expert-comptable. Comme vous le voyez au premier abord, ces éléments comptables sont complexes. À titre d’information, le formulaire CERFA n° 2033-A, ou bilan simplifié, représente à lui seul déjà 20 pages de notice…
Enfin, comme nous vous le rappelions plus haut, sans comptable LMNP, une erreur est vite arrivée, et un redressement peut effacer en une fois l’économie d’impôt de plusieurs années.
Comptable LMNP : combien ça coûte en 2026 ?
Le prix dépend du cabinet, du nombre de biens et du niveau de service : conseil fiscal, réactivité, télétransmission comprise ou non. Comparez toujours des forfaits complets, jusqu’à la liasse fiscale.
Chez le cabinet partenaire d’Horiz.io, la formule expert-comptable LMNP coûte 39 € HT par mois (46,80 € TTC) pour un bien, puis 10 € HT par mois par lot supplémentaire. Elle comprend la tenue de la comptabilité, la liasse fiscale et sa télétransmission, le conseil fiscal et un groupe WhatsApp dédié. La création de votre statut LMNP est offerte.
Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos recettes locatives.
Et le CGA ? L’adhésion à un centre de gestion agréé reste possible, mais elle n’apporte plus d’avantage fiscal significatif : la majoration de 25 % des revenus des non-adhérents a disparu, tout comme la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité.
Ce qui change pour le LMNP en 2025 et 2027
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit en plus de plafonner l’amortissement déductible à 7 000 € par an et par foyer (5 000 € en meublé de tourisme). Le texte peut encore évoluer : un expert-comptable vous aide à arbitrer entre micro-BIC et réel selon votre situation.
À lire aussi : ce que change la nouvelle loi 2027 pour le LMNP
Avantages d’engager un expert-comptable pour sa location meublée non professionnelle
Concrètement, en tant que propriétaire bailleur en LMNP, vous avez une plus lourde gestion locative que si vous étiez en location nue (excepté certains cas). Alors, le premier avantage à engager un professionnel pour votre comptabilité est le gain de temps, et donc l’optimisation de votre projet immobilier.
Que vous souhaitez devenir rentier immobilier ou que vous cherchiez simplement à disposer de revenus complémentaires modestes, moins vous passez de temps à faire vos papiers et vos comptes, mieux vous vous sentirez. De plus, vous vous sentirez en sécurité d’un point de vue juridique, car les risques d’erreur comptable d’un expert sont très faibles. Au cas où, une responsabilité civile professionnelle vous protège lors de son exercice.
En plus d’optimiser votre temps et de vous soulager d’un poids important, l’expert-comptable LMNP saura vous conseiller sur les divers montages financiers pour les situations complexes telles que la succession en indivision, le démembrement ou encore la SCI (Société Civile Immobilière) classique ou familiale, etc.
Enfin, comme nous l’avons vu précédemment, les honoraires de votre expert-comptable sont déductibles de vos recettes au régime réel. L’adhésion à un CGA, en revanche, n’apporte plus d’avantage fiscal significatif.
Opter pour un comptable LMNP en ligne avec Horiz.io
Horiz.io a sélectionné un cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’investissement immobilier : LMNP, LMP, SCI et sociétés de location. Ses comptables investissent eux-mêmes. Le forfait est tout compris, sans facture surprise, et chaque client dispose d’un groupe WhatsApp avec le cabinet, avec une réponse sous 2 jours ouvrés.
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Comptable LMNP : FAQ
Quand prendre un comptable LMNP ?
Idéalement avant votre première déclaration, et même dès l’achat : le choix du régime et la déclaration de début d’activité se font au démarrage.
Quel comptable pour LMNP ?
Dans le cadre d’un investissement locatif en meublé non professionnel, il peut s’avérer intéressant d’opter pour les services d’un comptable. Plus exactement, il doit s’agir d’un expert-comptable, idéalement spécialisé dans l’immobilier. Ses frais sont déductibles de votre imposition si vous êtes au régime réel.
Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
Tout contribuable français peut obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel à partir du moment où il met en location meublée son logement. Il le conserve tant que ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de son foyer. Si les deux seuils sont dépassés, il devient loueur en meublé professionnel (LMP).
Combien coûte un comptable LMNP ?
Le forfait annuel varie selon le cabinet et le nombre de biens. Chez le cabinet partenaire d’Horiz.io, la formule LMNP coûte 39 € HT par mois (46,80 € TTC) pour un bien, liasse fiscale et télétransmission comprises, puis 10 € HT par mois par lot supplémentaire. Ces honoraires sont déductibles au régime réel.
Faut-il encore adhérer à un CGA ?
Non. L’adhésion à un centre de gestion agréé est facultative et n’apporte plus d’avantage fiscal significatif.
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