SCI : définition
La SCI est une société civile ayant pour objet principal la gestion de biens immobiliers dont le but est de se constituer un patrimoine. Il faut être au minimum 2 personnes associées pour pouvoir la créer. Il peut s’agir des membres d’une même famille, d’un couple ou d’amis qui peuvent devenir propriétaires de biens immobiliers sous forme de parts sociales.
Il faut ensuite rédiger les statuts qui reportent tout ce qui régit la société : les associés, le gérant, l’objet social, les conditions d’entrée de tiers… Les associés constituent le capital social, et leurs parts représentent des parts sociales.
La création d’une SCI comporte de nombreux avantages comme la transmission de patrimoine, une gestion des biens par un gérant qui permet d’éviter des conflits et la mésentente entre les associés. Dans le cas où l’un des associés souhaite quitter la SCI, il lui suffit de vendre ses parts aux autres associés et le patrimoine immobilier n’est pas affecté. Ce système est beaucoup plus pratique que l’indivision qui oblige en général la vente complète du bien immobilier.
Concernant les donations de parts sociales, la SCI est plus avantageuse. Même si la donation est soumise à un paiement des droits en fonction de la valeur des parts, elle tient également compte des dettes de la société. Les droits de donation ne seront que sur la valeur qui reste après la réduction des charges. Il est aussi possible de profiter d’un abattement tous les 15 ans, qui permet de ne payer qu’une très faible somme des droits de donation.
On retrouve aujourd’hui de nombreux types de SCI comme la SCI familiale, la SCI Construction Vente et la SCI professionnelle. L’une d’elles s’applique en fonction de votre projet.
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Dissolution SCI : pourquoi ?
Quand on parle de dissolution d’une SCI, il s’agit de la fin de sa vie sociale, on parle alors d’une liquidation. Pour dissoudre une SCI, il faut l’accord de tous les associés ou bien que la durée de vie de la société arrive à échéance. Il existe aujourd’hui deux types de dissolution de SCI :
- La dissolution automatique : ce type de dissolution intervient sans la décision des associés. Il peut s'agir du terme de la SCI, la date de fin de la SCI (99 ans maximum), la réalisation ou l’extinction de l’objet social, la cause prévue dans les statuts, l’annulation du contrat de société, la réunion des parts à un seul associé, l’extinction de l’actif.
- La dissolution provoquée : il s’agit ici du choix des associés ou du juge. Dans le premier cas, les associés peuvent se mettre d’accord à la majorité, en modifiant les statuts, afin de mettre fin à la SCI. Dans l’autre cas, un associé peut contacter un juge pour avoir recours à la dissolution de la SCI. Cette solution est envisagée s’il y a un désaccord entre les associés avec des conséquences importantes pour le fonctionnement de la société.
Dissolution SCI : procédure ?
S’agissant d’une opération juridique qui officialise la dissolution et la liquidation de la SCI, il est important de suivre toutes les étapes nécessaires pour une radiation dans les règles.
Voter la dissolution
En premier lieu, il convient de convoquer tous les associés afin de voter la dissolution de la SCI. C’est le gérant ou l’un des associés qui s’occupent de cette formalité. Bien souvent, les associés reçoivent une convocation à l’assemblée générale extraordinaire, même si cette formalité n’est pas obligatoire. De part l’importance de son caractère, la dissolution de la société doit être votée à l’unanimité par les associés. Il faut ensuite rédiger le procès-verbal de dissolution, qui est signé et certifié conforme par le représentant légal de la société.
Désigner un liquidateur
Pendant le vote de la dissolution de la SCI, les associés désignent un liquidateur. Le liquidateur a pour rôle d’établir les comptes de clôture qui concernent le règlement des dettes du passif, ainsi que la réalisation des éléments de l’actif de la société et le traitement fiscal de la dissolution. Il s’occupe aussi d’établir le partage de l’actif net entre les associés.
En général, les statuts stipulent les conditions de désignation du liquidateur. Toutefois, si cela n’est pas mentionné, le liquidateur est nommé à la majorité par les associés. Il peut s’agir du gérant de la SCI, de l’un des associés, ou bien d’un tiers. Si les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord, le liquidateur est désigné par le Tribunal compétent.
Quand le liquidateur est désigné, il faut joindre au dossier de dissolution un acte constatant la décision de dissolution.
Publier une annonce légale de dissolution
Afin de prévenir les tiers de la dissolution de la SCI, il convient de publier une annonce légale de dissolution dans un journal spécialisé du département où se situe le siège social de la société. Cette formalité est à faire obligatoirement le mois suivant la signature du procès-verbal de dissolution.
Le dossier de l’avis de dissolution doit contenir de nombreux éléments : toutes les informations concernant la SCI (la dénomination sociale, la forme juridique, le montant du capital social …), le numéro d’immatriculation au RCS, le Greffe d’immatriculation, l’Organe de décision, la date de la décision et celle de la prise d’effet, l’identité du liquidateur ainsi que l’adresse de son siège de liquidation.
Une fois le dossier envoyé, l’annonce est validée et publiée dans le journal d’annonces légales. Une attestation est remise et à joindre au dossier de dissolution pour le greffe du Tribunal de commerce.
Déposer un dossier de dissolution au greffe du Tribunal de commerce
Le liquidateur doit transmettre le dossier complet au greffe du Tribunal de commerce afin de signaler la dissolution de la SCI. Cette formalité doit être faite au plus tard un mois après le vote de la dissolution. Le dossier doit être constitué de nombreux documents :
- Le formulaire M2 de déclaration de modification d’une personne morale (Cerfa n°11682*04. Il doit être envoyé en deux exemplaires;
- La copie du procès-verbal de décision de dissolution certifiée conforme par le liquidateur;
- La copie de l’attestation de parution au journal d’annonces légales;
- L’original de déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du liquidateur;
- La copie de la pièce d’identité du liquidateur;
- L’extrait Kbis original de moins de 3 mois.
Dissolution SCI : quel coût ?
La dissolution de la SCI engendre certains coûts de l’ordre d’environ 500 € à se répartir entre les associés :
- La publication dans le journal d’annonces légales : 150 à 200 €;
- Les formalités de dissolution auprès du greffe : 195,38 €
- La déclaration de radiation au registre du commerce et des sociétés : 14,35 €.
Dissolution SCI : les conséquences fiscales
Il existe de nombreuses conséquences fiscales lors de la dissolution d’une SCI :
- Dans le cas d’un boni de liquidation (la somme que se partagent les associés), les associés doivent payer 2,5% du boni aux impôts. Le boni représente la somme de la vente des biens immeubles et meubles de la SCI. S’agissant d’une sorte de dividende, les associés seront aussi soumis à deux taxes : la flat tax de 30% en fonction du barème progressif de l’IR après un abattement de 40%;
- Une imposition sur les plus-values et les bénéfices non taxés, que la SCI soit à l’IR ou à l’IS. Celle-ci doit être payée dans l’année de la dissolution de la société.
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