SCI familiale ou SCI classique ?

Société Civile Immobilière : définition

Une SCI est une structure juridique qui doit être constituée par, au minimum, deux personnes physiques ou morales. Chaque membre a le statut d’associé et c’est ensemble qu’ils gèrent un patrimoine immobilier détenu par la société civile immobilière en question. De ce fait, les associés ne sont pas propriétaires directs des logements qu’ils achètent par le biais de leur SCI familiale ou de leur SCI classique, mais ils détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport.
 

Comme toutes les sociétés, les SCI n’en font pas exception et disposent de statuts qui doivent se rédiger au moment de la création de la société. Ces statuts régissent le bon fonctionnement de la société civile durant toute sa durée de vie. Parmi les modalités inscrites, on retrouve celles relatives à la prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité), etc.

Contrairement au régime de l’indivision qui s’applique d’office dès lors que l’on achète un bien immobilier en commun, le régime de la SCI se crée volontairement et les formalités administratives sont assez lourdes. Cependant, les associés sont davantage protégés en cas de désaccords.

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SCI familiale ou SCI classique : quel est l’intérêt d’acheter un bien en SCI ?

Premièrement, la gestion de votre patrimoine est simplifiée quand il s’agit d’acheter un bien à plusieurs. C’est donc la meilleure façon de le faire, avec le démembrement. Dans tous les cas, c’est bien mieux que de se lancer aveuglément dans les bras de l’indivision (qui peut être très rigide). La répartition entre les associés est claire dans le cas d’une société civile immobilière. Par conséquent, s’il y a besoin de travaux de rénovation dans l’un des appartements détenus, le coût est réparti entre les membres selon le nombre de parts sociales respectives. 

D’un autre côté, la transmission est également simplifiée grâce à la création d’une SCI familiale ou d’une SCI classique. En effet, grâce à cette structure, vous pouvez léguer une partie de votre patrimoine immobilier à vos enfants tous les 15 ans, dans la limite de 100 000 euros par parent. En fait, il s’agit de la loi sur les dons, qui peut s’appliquer grâce à la SCI. En léguant pour 100 000 euros de parts sociales à votre enfant tous les 15 ans, l’argent transmis de votre vivant ne subit ni droits de donation, ni droits de succession. C’est donc une astuce à connaître absolument. Si vous avez une résidence en indivision, vous ne pourrez pas appliquer le concept et pouvez uniquement faire don de la même valeur, mais en argent liquide.

Ensuite, concernant la gérance de la SCI et sa comptabilité, sachez que vous pouvez déléguer et c’est même vivement conseillé. Le gérant, élu à la rédaction des statuts, peut tout à fait être une personne externe à la société civile, mais désignée à l’unanimité par les membres. Enfin, il est fortement recommandé d’engager un comptable spécialisé pour effectuer votre comptabilité, car les formalités sont, une fois de plus, assez lourdes.

Par ailleurs, concernant la fiscalité de la SCI familiale ou de la SCI classique, celle-ci est très flexible. Vous pouvez choisir si vous souhaitez être imposé à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou à l’IR (Impôt sur le Revenu). L’idée est de vous associer avec des personnes qui ont les mêmes problématiques fiscales que vous, de cette manière, vous tirez avantage de cette souplesse fiscale inhérente à la SCI.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, vous devez rédiger les statuts en indiquant justement la forme juridique, le gérant, le siège social, les associés, les modalités de fonctionnement de l’entreprise, etc. Notez que le siège social peut tout à fait être l’adresse du domicile du gérant. 

Une fois toute cette première étape achevée (avec l’aide d’un notaire de préférence), vous devez publier un avis sur un journal d’annonces légales. Enfin, vous procédez finalement à l’immatriculation de la SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en passant par le greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez (en fonction de l’adresse du siège social).

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Finalement, quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

Finalement, la différence entre une SCI familiale ou une SCI classique est assez brève. Dans le cas d’une société civile immobilière traditionnelle, les membres peuvent être n’importe qui dans votre entourage : ami proche, collègue, vague connaissance, cousin éloigné, frère, etc. Pour qu’une société civile soit dite « familiale », il faut en revanche que vous vous associez uniquement avec des membres de votre famille de sang : enfant, parents, frère, soeur, cousin, grands-parents, etc. ou de votre famille de lien : mari, épouse, etc.

Vous l’aurez compris, les avantages restent les mêmes dans les deux cas. Tout se joue finalement à la composition des associés de la SCI. La société civile familiale est dans tous les cas un outil de gestion du patrimoine vraiment intéressant, puisque, comme nous l’avons vu, les donations de parts sociales du vivant sont des options intéressantes. Évidemment, si vous avez une SCI classique, vous pouvez aussi procéder de la sorte, en veillant à ce que tout soit bien noté dans les statuts, d’où l’intérêt de prendre un notaire (pour penser à tout !).

Ce qu’il faut retenir

Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, la SCI familiale ou la SCI classique sont deux options toutes deux disposant de bien des avantages. Dans un cas, vous voulez acheter de l’immobilier avec votre famille pour consolider ou faire fructifier votre patrimoine familial. Dans l’autre cas, vous souhaitez vous associer pour développer une activité d’investisseur immobilier avec des personnes en dehors de votre cadre familial. Quoi qu’il en soit, faire du locatif en SCI est une stratégie immobilière très avantageuse, peu importe la nature de vos associés. 

Enfin, assurez-vous d’être sur la même longueur d’ondes que les autres membres avant de créer une SCI familiale ou classique, cela vous évitera bien des désagréments. Évaluez toujours toutes les possibilités (indivision, SCI, démembrement) et, si possible, discutez-en avec un avocat fiscaliste par exemple. 

SCI familiale ou SCI classique : FAQ

Quels sont les risques d’une SCI familiale ?

Ce ne sont pas tant des risques, mais disons des inconvénients. La responsabilité illimitée des membres et la tenue d’une comptabilité sérieuse sont des freins potentiels. D’un autre côté, les démarches pour créer la société civile sont aussi lourdes et fastidieuses, ce qui implique, pour plus de sécurité, de faire appel à un notaire.

Peut-on créer une SCI seul ?

La version unipersonnelle de la SCI n’existe pas. Par conséquent, vous êtes obligé d’être au minimum 2 associés pour envisager la création d’une société civile immobilière.

Est-ce que je peux vendre ma maison à ma SCI ?

D’un point de vue légal, c’est tout à fait possible. Toutefois, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre avocat pour connaître les détails de ce genre d’opération.

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