SCI familiale succession : comment ça se passe ?

SCI familiale ou SCI classique : rappels

La SCI familiale et la SCI classique se distinguent simplement par la nature des associés de la société. Pour une SCI traditionnelle, vous pouvez la créer avec n’importe quelle personne qui souhaite se lancer avec vous, qu’il s’agisse d’une amie, d’un collègue ou d’une cousine éloignée. Le seul impératif commun à toutes les formes de sociétés civiles immobilières, c’est d’être au moins deux membres, car la version unipersonnelle de la SCI n’existe pas. 

Pour ce qui est d’une SCI familiale, les membres qui la composent doivent donc, par définition, faire partie de votre famille de sang ou d’alliance. Votre mari ou votre épouse peut donc s’associer avec vous dans le cadre d’une SCI familiale, de même que le mari de votre fille, par exemple. 

Quel est l’intérêt d’une SCI familiale ?

Pour toutes les formes de SCI, l’avantage sans doute le plus important est de pouvoir rédiger soi-même les statuts qui régiront la vie de l’entreprise aussi longtemps qu’elle vivra (durée de vie de 99 ans maximum). Entre associés, vous organisez, dès la création de la société, vos relations en inscrivant vos clauses dans les statuts. Cette flexibilité est très appréciée, car c’est exactement ce qui est reproché au régime de l’indivision. 

C’est également cette liberté organisationnelle qui vous permet de faire des montages fiscaux sur mesure. Par exemple, vous pouvez choisir si vous souhaitez être imposé à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés), en fonction de la situation fiscale de chacun des associés. C’est donc une aubaine si vous avez les mêmes problématiques fiscales. L’investissement à plusieurs est encore plus accessible sur le plan financier, puisqu’une société a toujours plus de poids face aux banques que des particuliers. En outre, vos capitaux sont mis en commun, ce qui a pour conséquence d’agir favorablement sur la capacité d’emprunt de votre SCI.

Au sein d’une famille, la gestion du patrimoine familial est donc fluide et solidaire, sachant qu’il y a un gérant à nommer, mais que ce dernier peut tout à fait être quelqu’un d’externe à la SCI, pour plus d’impartialité. Concernant la SCI familiale et la succession des parts sociales, vous pourrez compter sur une réduction des coûts fiscaux attachés. 

Enfin, l’immobilier locatif est l’activité parfaite à faire en SCI, bien que vous puissiez également acheter une résidence principale ou d’autres résidences secondaires.  

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SCI familiale succession : qui sont les héritiers ?

Pour savoir qui hérite des parts d'une SCI, il suffit de s’emparer des conditions fixées dans le testament du défunt. En effet, au décès de l’un des associés d’une SCI familiale, la succession suit son cours telle que la loi le prévoit. Ses parts sociales entrent dans la dévolution successorale, ce qui signifie juste qu’elles reviennent à ses héritiers. Enfin, pas dans tous les cas de figure, car comme nous l’avons vu plus haut, toutes les règles d’une SCI s’établissent à la rédaction des statuts. Or, les associés ont pu prévoir une clause qui indique qu’au décès d’un membre, la société soit : 

• dissolue ; 
• toujours en activité, mais uniquement avec les associés survivants ; 
• toujours en activité, à condition que le choix de l’associé se fasse de manière unanime, etc.

Ce n’est qu’en cas d’absence de clause comme celles citées que les héritiers entrent en jeu dans l’équation. Une clause peut évidemment avoir été spécifiée en indiquant que telle personne succède à tel associé en cas de décès, par exemple.

Enfin, il existe un cas isolé, celui où le défunt lègue une partie ou toutes ses parts sociales à une personne morale (association ou autre entreprise).

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI familiale en cas de succession ?

Le calcul des droits de succession en SCI familiale est finalement le même que pour les biens en indivision. En fait, les taxes appliquées vont être les mêmes. Néanmoins, la SCI offre une opportunité de taille que ne peut pas offrir le régime de l’indivision : la possibilité de faire des donations de parts sociales de son vivant. En effet, il existe une spécificité peu connue du grand public, mais souvent conseillée par les professionnels (notaires, fiscalistes, etc.), c’est le seuil de donation de son vivant, exonéré de taxe et impôt. 

Tous les 15 ans, un parent peut donner jusqu’à l’équivalent de 100 000 € à chaque enfant sans avoir à payer de droit de donation, et donc sans que l’enfant ne soit taxé de droits de succession, puisque l’on lègue de son vivant. En tout, un enfant peut donc recevoir 200 000 € de la part de ses parents tous les 15 ans. C’est une solution, qui, rapportée au cas particulier de la SCI familiale, va grandement jouer dans la balance fiscale de la succession. Les enfants peuvent donc déjà avoir un pied dans la SCI du vivant de leurs parents, et ce, sans se faire taxer. 

Au décès du membre, si 15 ans se sont écoulés depuis la dernière donation, alors les 100 000 premiers euros de parts sociales seront aussi exonérés de droits de successions et le reste sera taxé à hauteur de 5 à 45 % du montant en moyenne… Penser aux donations de son vivant lorsque l’on a une SCI pour gérer son patrimoine immobilier est donc crucial pour améliorer la succession de la SCI familiale !

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Ce qu’il faut retenir

Créer une société civile immobilière familiale entre tout à fait dans une stratégie immobilière patrimoniale pure, car la succession peut grandement être avantagée. Il s’agit aussi d’un excellent outil pour faire de la location en achetant à plusieurs, ce qui permet finalement de cumuler tous les intérêts d’un tel montage. Finalement, le cadre sécuritaire et les possibilités qu’il octroie aux membres de la SCI font de ce régime une bonne alternative à l’indivision (avec le démembrement de propriété).  

SCI familiale succession : FAQ

Quels sont les droits de succession sur une SCI ?

En fonction de la qualité de l’héritier, le montant des droits de succession varie entre 5 et 60 % de la valeur du patrimoine transmis. Pour un enfant, avant de faire le calcul, il faut tenir compte d’un abattement de 100 000 € exonéré de tous droits de succession.

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu’en nom propre ?

Il ne s’agit là que d’une question de stratégie et d’objectifs personnels. En achetant en nom propre, l’achat-revente est intéressant avec le gain de la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas en SCI, car les taxes sont plus lourdes au moment de la cession de biens. Ainsi, investir dans l’immobilier à travers une société civile immobilière permet surtout de développer son activité de bailleur et d’acquérir plus facilement plusieurs biens (à destination de la location), en plus de faciliter leur transmission.

Comment faire pour ne pas payer de droit de succession ?

Tous les 15 ans, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 euros par enfant (et par parent) sans avoir à payer de droit de donation. 

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