Quel intérêt d’investir en SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce statut juridique est également utilisé pour la constitution de SCI familiale dont l’objectif est la transmission de biens aux membres d’une même famille.
La SCI offre de nombreux avantages de par sa facilité de fonctionnement. En plus de cela, elle permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Lors de la création de celle-ci, il est possible de choisir entre l’imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) :
- SCI à l’IR : chaque associé doit déclarer le résultat net avant impôt de sa quote-part au sein de la société. Selon les revenus générés par la SCI, il est possible que vous changiez de tranche d’imposition.
- SCI à l’IS : c’est la société qui déclare le résultat net avant impôt et qui règle la somme due. Les associés ont juste à déclarer leurs dividendes s’ils s’en sont versés.
Le fonctionnement de la société est piloté par les statuts de celle-ci. Dans le cas où le gérant peut acheter, louer et vendre des biens immobiliers, il est tout à fait apte à investir et gérer le patrimoine de la SCI. L’un des avantages est de pouvoir regrouper tous les biens au sein d’une seule et même entité, ce qui offre une véritable facilité de gestion.
La SCI permet de transmettre facilement le patrimoine aux héritiers. Ceux-ci ne deviennent pas propriétaires de biens propres mais de parts sociales. De ce fait, les frais de mutation se calculent sur la valeur des parts sociales et non sur celle du bien immobilier qui est transmis. Pour cela, vous pouvez constituer une SCI familiale avec vos enfants ce qui facilitera la transmission des parts.
Investir en SCI : les inconvénients
La SCI offre beaucoup d’avantages, toutefois, nous ne pouvons pas ignorer les inconvénients qu’elle peut engendrer.
Sa création doit obligatoirement être accompagnée des statuts réalisés par un notaire qui nécessite un certain budget (environ 1 500 €). De plus, diriger une SCI demande un investissement personnel pour tenir la comptabilité, organiser des assemblées générales, publier les comptes, calculer vos recettes et vos charges…
Dans le cas où la SCI est endettée, ce sont les associés qui sont redevables des dettes. Cela se calcule au prorata des parts que chacun des associés détient dans la société.
Pour un projet d’investissement locatif rentable en meublé, la SCI n’est pas la meilleure forme de société, sauf si elle est à l’IS. Avec une imposition à l’IR, il existe une limite de 10% des revenus qu’il n’est pas possible de dépasser. Vous serez donc limité dans ce genre d’investissement immobilier.
Comment investir dans une SCI ?
Se lancer dans l’immobilier en créant une SCI nécessite certaines étapes pour y parvenir. Voyons-les ensemble.
Choisir son statut
La mise en place de la SCI passe obligatoirement par la rédaction des statuts de la SCI. Il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel afin d’être sûr de ne pas faire d’erreur. Plus ils sont rédigés précisément, moins il y a de risque de conflit entre les associés.
Les statuts servent à régir le fonctionnement de la SCI. On y retrouve les formalités suivantes :
- Le gérant de la SCI et les pouvoirs qu’ils lui sont accordés;
- L’objet de la société;
- Les conditions de vote et de majorité;
- Les conditions de vente et d’achat;
- La clause d’agrément de cession des parts sociales;
- …
Les différentes étapes
Il faut suivre différentes étapes pour créer une SCI :
- La rédaction des statuts : c’est l’une des premières choses à faire lors de la création d’une SCI. Il faut y faire figurer de nombreuses mentions comme nous avons pu l’évoquer au paragraphe précédent.
- Le capital social : il représente la somme des apports en nature ou numéraire déposés par les associés. Ces apports définissent les parts sociales de chacun. Il faut donc ouvrir un compte bancaire pour y déposer le montant.
- Publier l’annonce légale : cette formalité permet d’informer les tiers de l'existence de la SCI. Cette démarche administrative est obligatoire et permet d’immatriculer la société afin de pouvoir lancer les activités locatives.
- Constituer le dossier d’immatriculation de la SCI : celui-ci vous permet d’exercer votre activité de location de logement. Il faut fournir un certain nombre de documents pour le faire valider.
- Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce : le dossier complet doit être envoyé au greffe pour bénéficier de l’immatriculation de la société. Vous obtenez un extrait Kbis et un numéro de Siren.
Comment être rentable avec une SCI ?
Bien que sa création nécessite un certain investissement (entre 300 et 2 000 €), comment ce type de société peut devenir rentable ? Il existe de nombreux moyens d’optimiser sa SCI pour la rentabiliser.
Pourquoi calculer le rendement d’une SCI ?
Le calcul du rendement d’une SCI est important afin de pouvoir l’optimiser et la rendre rentable sur le long terme.
Pour une SCI imposée à l’IR, ce sont les associés qui paient leurs impôts et non la société. L’impôt est payé proportionnellement à leurs revenus, ils sont taxés et la SCI devient moins rentable. Afin de calculer le rendement locatif, on ajoute au calcul de la rentabilité brute le calcul des charges. Ces charges déductibles sont la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion… En déduisant ces charges des loyers, c’est l’imposition qui baisse automatiquement.
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Dans le cas où l’activité de votre SCI évolue et que la tranche d’imposition des associés dépasse les 30%, il peut être pertinent de passer à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce ne sont plus les associés qui paient les impôts mais la SCI. Ce choix est idéal pour épargner et sortir des dividendes à la retraite par exemple. Il est également possible de déduire de nombreuses charges et de pratiquer l’amortissement, ce qui réduira l’imposition de la société.
Quand une SCI devient-elle rentable ?
La SCI se rentabilise grâce aux nombreux avantages dont elle peut bénéficier :
- Le choix du régime fiscal (IS ou IR);
- La transmission de patrimoine qui est facilité par ce type de société et qui évite aux héritiers de payer des droits de succession;
- Le cash-flow grâce aux investissements locatifs;
- Posséder de nombreux biens pour répartir les frais comptables et juridiques;
- La mise en place d’une holding immobilière pour économiser des impôts.
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