SCI : le guide complet !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une structure qui offre la possibilité à plusieurs personnes de devenir propriétaire d’un bien immobilier et de le gérer ensemble.

Définition SCI

La société civile immobilière ou SCI est une société civile dont la création se fait avec minimum deux personnes. Celles-ci sont ensuite considérées comme associées avec pour but de détenir et de gérer des biens immobiliers.

Avantages de la SCI

La création d’une SCI offre de nombreux avantages aux propriétaires :

• Faciliter la gestion et transmission de patrimoine : l’association de plusieurs associés dans une SCI permet de mettre en commun leurs moyens financiers pour l’achat de biens immobiliers. La transmission de patrimoine s’en trouve également facilitée avec la donation de parts sociales. Enfin, des outils juridiques sont disponibles pour optimiser le montage de la SCI.
• Le capital : il n’y a pas de minimum requis pour la constitution du capital. Le montant est libre.
• Le régime d’imposition : la SCI est une structure qui peut bénéficier de l’optimisation fiscale. Il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu ou les sociétés (IR ou IS).
• Un fonctionnement aménageable : cette structure est assez flexible et la rédaction des statuts peut se faire librement : objet, prise de décision, modalité, cession de parts sociales, choix du gérant …
• Séparation activité professionnelle et immobilière : grâce à la SCI, il est possible de protéger le patrimoine immobilier des créanciers en cas d’aléas lors de l’exploitation.
• Les plus-values : la plus-value est le bénéfice que vous obtenez lors de la vente d’un bien. On parle aussi de plus-value de cession de parts sociales en SCI lorsqu’un associé cède ses parts plus cher qu’il ne les a acquises. Du côté de l’imposition, elle est différente selon que la SCI est à l’IR ou l’IS. À l’IR, l’imposition est de 19% alors qu’à l’IS elle est beaucoup plus importante.

Inconvénients de la SCI

Une SCI présente également quelques inconvénients :

• Une création avec deux associés : il n’est pas possible de créer une SCI sans être deux personnes physiques et/ou morales au minimum. Il existe deux cas particuliers où il est possible d’avoir un associé unique : avec la SASU et l’EURL. Dans le cas où toutes les parts sociales viennent à appartenir à un seul associé, la SCI a un an pour régulariser sa situation.
• La création de la SCI : le processus de création est assez long. Après la rédaction des statuts, il faut faire la démarche d’immatriculation de la SCI au registre des commerces et des sociétés (RCS) pour obtenir un extrait Kbis. Le dépôt de la SCI au greffe du Tribunal de commerce nécessite de constituer un important dossier réunissant l’ouverture d’un compte bancaire et le dépôt du capital, les statuts, les justificatifs, la publication de l’annonce légale…
• La responsabilité illimitée des associés : le patrimoine des associés peut servir à payer les créanciers en cas de défaillance du côté de la SCI. Celle-ci reste proportionnelle au nombre de parts sociales de chacun dans la SCI.
• Les frais : de nombreux frais sont à prévoir en SCI comme l’intervention de notaire, d’avocat, d’expert-comptable…
• Les obligations administratives : détenir un bien dans une SCI nécessite de nombreuses obligations comme la gestion administrative, comptable et fiscale.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à lire notre article sur la création de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale se crée avec minimum deux membres d’une même famille. C’est une solution idéale pour transmettre son patrimoine à ses proches.

Pourquoi faire une SCI familiale

La création d’une SCI familiale est une solution qui permet d’éviter les querelles entre les membres d’une même famille. Elle est souvent utilisée pour la transmission de bien et l’héritage entre les enfants. Le ou les biens sont gérés par un gérant au quotidien (il est désigné par les associés).

Avantages d’une SCI familiale

Une SCI familiale apporte de nombreux avantages :

• Conservation de patrimoine et succession : La SCI familiale offre l’avantage de conserver l’entièreté du patrimoine en cas de succession. Tous les biens sont gérés dans une seule et même société pour les futurs héritiers.
• Gestion par un gérant : le patrimoine est géré par un gérant désigné par les associés lors de la constitution de la SCI. C’est lui qui s’occupe de l’ensemble du patrimoine ce qui fait gagner un temps énorme aux associés. Le gérant permet aussi d'éviter les éventuels conflits entre membres d'une même famille pour la gestion du patrimoine.
• Une fiscalité et imposition intéressante : comme pour une SCI classique, la familiale peut choisir un régime d’imposition entre l’IR ou l’IS. Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel, de la plus-value immobilière, d’un abattement de la durée de détention des titres en cas de cession sur une SCI à l’IS, d’un abattement de 50% sur une durée de détention de 2 à 8 ans et 65% au-delà.

Inconvénients d’une SCI familiale

On note également quelques inconvénients avec la SCI familiale :

• La comptabilité : il est obligatoire de tenir une comptabilité tout au long de l’année. Généralement, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable.
• Activités commerciales interdites : avec une SCI familiale, il est impossible d'exercer une activité permettant d’en tirer des bénéfices. La location ou l'achat pour revente sont interdits.

Quelles différences avec une SCI classique ?

Il existe peu de différences entre la SCI classique et familiale. Celles que nous pouvons noter sont que la SCI classique n’a pas à supporter une situation d’indivision pour les associés. Bien souvent, ils ne sont pas de la même famille, au contraire de la SCI familiale. D’ailleurs, celle-ci permet principalement de réduire les droits de succession au sein d’une famille, et de séparer la nue-propriété de l'usufruit. Pour la SCI classique, celle-ci a surtout pour fonction une activité commerciale pour faire de la location, de la construction ou de la vente.

Quelle différence entre SCI et les autres régimes ?

Il peut exister de nombreuses différences entre la SCI et les autres régimes, que ce soit d’un point de vue administratif et fiscal. Voyons cela ensemble.

VS indivision

L’indivision signifie que les biens d’une succession appartiennent à plusieurs membres d’une même famille. Celle-ci intervient lors d’un décès ou d’un héritage, dans le cadre d’un divorce, mais aussi dans le cas de partenaires d’un pacs ou d'époux mariés en séparation de biens. Une convention d’indivision peut être rédigée quand cela est voulu. Elle agit comme une société morale qui gère la gestion, les décisions…

Alors qu’une SCI a une durée de vie de 99 ans, l’indivision peut être à durée indéterminée ou déterminée (maximum 5 ans). Un partage des biens peut se faire à tout moment, tant qu’il n’y a pas de désaccord entre tous les membres.

VS SARL de famille

La SARL est une société commerciale constituée de plusieurs associés avec chacun des parts sociales dans le capital. La SARL de famille doit être uniquement avec les membres d’une même famille ou des partenaires de pacs. Il est possible de pratiquer une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale… Avec ce type de SARL, le régime fiscal peut être à l’impôt sur le revenu ou les sociétés.

La SARL convient pour les projets immobiliers ambitieux, où il est possible de vendre des biens et de les mettre en location. Elle est idéale si vous souhaitez construire un patrimoine important tout en tirant de gros revenus.

VS LMNP

Le LMNP est un statut fiscal qui permet de mettre en location des biens meublés tout en bénéficiant de revenus locatifs. Il est possible de bénéficier de nombreux avantages fiscaux comme l’imposition au micro-BIC.

Le choix d’une SCI ou du LMNP dépend de votre projet. Le LMNP convient pour un complément de revenus alors que la SCI est faite pour gérer plusieurs biens locatifs en étant plusieurs associés.

VS SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui investit dans un parc immobilier. Il est possible d’acheter des parts et de bénéficier de revenus locatifs sans contrainte de gestion. C’est la société de gestion qui gère les locataires, les travaux, les charges… La SCPI offre une belle rentabilité (5% environ),une certaine flexibilité et une facilité de revente. Elle est soumise à l’impôt sur les revenus fonciers avec une imposition au régime réel ou micro-foncier.

La SCI demande un plus gros travail de gestion, ce qui n’est pas le cas avec la SCPI. On la considère plus comme un produit de placement qui rapporte des revenus complémentaires.

VS SAS

La société par action simplifiée (SAS) est une société commerciale qui a de nombreuses similitudes avec la SCI de par sa gestion, le capital social, une imposition à l’IS ou à l’IR (pour une période de 5 ans). Elle doit publier chaque année ses comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce. Dans le cas d’une dette de la SAS, les créanciers ne peuvent pas saisir le patrimoine personnel, au contraire de la SCI.

Quel statut choisir entre la SAS ou la SCI ? Tout dépend de vos objectifs. Si vous souhaitez faire grossir votre patrimoine de manière classique, la SCI répond le plus à vos besoins.

Comment créer une SCI ?

Vous souhaitez vous lancer dans la création d’une SCI ? Voici les principales étapes à suivre.

Rédiger les statuts de la société

Rédiger les statuts est l’une des premières choses à faire pour la création d’une SCI. On y retrouve : toutes les règles de la société, l’objet social, le siège social, le montant du capital, la durée de la société, le nom des associés et les apports de chacun, la désignation du gérant …

Les statuts sont primordiaux et à rédiger avec soin avant leurs dépôt. Sachez qu’il est possible de les changer au cours de la vie de la SCI en fonction des évènements qui peuvent arriver (changement d’adresse, ajout d’associés…).

Déposer le capital social

Le capital social représente les apports de chaque associé dans la société. Cela peut être des apports en numéraire ou en nature (biens immobiliers). Chaque apport représente des parts sociales. Il faut savoir qu’il n’existe pas de montant minimum pour ouvrir un SCI. Vous pouvez en ouvrir une avec seulement 1 € de capital.

Il faut ouvrir un compte bancaire pour déposer le capital de la SCI. Bien sûr cela n’est pas obligatoire mais recommandé pour séparer la SCI de la vie personnelle des associés.

Publier une annonce légale

La publication de l’annonce légale est une démarche obligatoire qui informe les tiers de la création de votre SCI. Elle comprend le nom de la société, la forme juridique, le nom du gérant, l’adresse du siège social, la date de prise d’activité.

En moyenne, le tarif de la publication de l’annonce légale est de 222 € TTC. Il faut savoir que ne pas publier cette annonce vous empêche d’immatriculer votre société et de lancer votre activité immobilière.

Constituer un dossier d’immatriculation

L’immatriculation d’une SCI au Registre des Commerce et des Société vous permet d’exercer une activité commerciale. Vous recevez un extrait Kbis avec votre numéro d’identification, à savoir le SIREN. Le dossier d’immatriculation se constitue de nombreux documents.

• Le formulaire M0 de SCI;
• Les statuts de votre société;
• L’attestation de parution dans le journal d’annonces légales;
• Une déclaration de non-condamnation du gérant;
• Un justificatif d’identité du gérant;
• Un justificatif d’occupation des locaux;
• La déclaration des bénéficiaires.

Déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent

Votre dossier est complet ? Vous pouvez à présent le déposer au greffe du Tribunal de commerce. Cela vous permet d’obtenir l’immatriculation de votre société afin de bénéficier de votre extrait Kbis et numéro de SIREN.
Il existe plusieurs méthodes pour déposer votre dossier : par courrier, en vous déplaçant au greffe, en passant par un service juridique en ligne. Une fois votre dossier validé, le greffe édite votre extrait Kbis pour que vous puissiez ensuite exercer votre activité. Le coût à prévoir pour le dépôt de votre dossier est de 66,88 € TTC, et 21,41 € TTC de frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE).

Investir en SCI : quelle situation ?

L’ouverture d’une SCI demande la présence de deux associés pour être valable. Est-il tout de même possible de le faire seul, ou en étant marié ? Nous répondons à vos questions.

Investir en SCI seul

Comme nous venons de le mentionner, pour la constitution d’une SCI, il faut être un minimum de deux personnes. Il n’est donc pas possible de créer une SCI avec un seul associé. Cependant, il est envisageable de répartir de façon inégale les parts sociales de la SCI afin de bénéficier de la majorité des parts et donc de la gestion de celle-ci (par exemple 90% des parts pour vous, et 10% pour l’autre associé). Attention toutefois à ce que l’associé minoritaire ne soit pas considéré comme un rôle fictif au risque d’être requalifié en prête-nom.

Investir en SCI en couple

Créer une SCI en couple est tout à fait possible et apporte de nombreux avantages, surtout pour un couple vivant en concubinage. En effet, un couple qui achète un bien immobilier est automatiquement soumis au régime de l’indivision. Il est donc plus intéressant d’acheter un bien commun sous une SCI afin de l’éviter. C’est mettre à l’abri son partenaire qui risque d’être expulsé de son domicile en cas du décès de l’autre, car le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers. La SCI permet de transmettre un bien au survivant en évitant de payer des droits de succession.

Pour plus d'informations, consultez notre article dédié à l'investissement en SCI. 

SCI et fiscalité

Lors de la création d’une SCI, vous devez faire le choix d’une imposition à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Nous vous expliquons les différences entre ces deux impositions.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

L’imposition sur les sociétés fait peser la fiscalité sur les bénéfices et les plus-values de la SCI. Elle offre la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier et de déduire des résultats les dotations aux amortissements. Il est également possible de déduire de nombreuses charges comme les travaux de rénovation, de construction, les frais de notaire, les droits d’enregistrement… Du côté des associés, ils ne sont imposés que sur les dividendes (ils supporteront la flat-tax à 30%).

En ce qui concerne les plus-values sur les ventes des biens, ce sont les professionnelles qui s’appliquent. De ce fait, l’imposition est beaucoup plus conséquente. Pour un associé qui cède ses parts, il peut être imposé sur les plus-values mobilières (associé physique) ou professionnelles (associé moral). Dans le cas des associés physiques, un abattement est possible selon la durée de la détention des titres (minimum 2 ans). Ainsi, il peut bénéficier d’un abattement de 50% pour des titres détenus entre 2 et 8 ans, et 65% pour ceux de plus de 8 ans.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’imposition à l’IS.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR (impôts sur le revenu)

Dans le cadre d'une imposition sur le revenu, ce sont directement les associés qui sont imposés personnellement dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, et sur la quote-part de résultat qui leur revient. S’il n’y a pas de bénéfice, un déficit foncier peut être appliqué sur les revenus fonciers les dix années suivantes, mais aussi sur les revenus des associés.

Pour la plus-value, les associés sont imposés sur la règle de la plus-value des particuliers. Elle est beaucoup moins importante que pour une imposition à l’IS. Enfin, pour les associés qui cèdent leurs parts, elles sont imposées sur les plus-values immobilières, et pour les personnes morales, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.

N’hésitez pas à tester notre simulateur pour un régime SCI à l’IR.

Que choisir entre IS ou IR ?

Vous hésitez entre l’IS ou IR ? Avant toute chose, il est important de définir vos objectifs afin de faire le bon choix. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous guider et répondre à toutes vos questions lors de la création de votre SCI.

Ce choix doit se faire dans un souci d’optimisation de la fiscalité de votre société. Vous devez réfléchir à la stratégie financière, à la situation fiscale des associés, au taux marginal d’imposition …

Si vous démarrez votre activité et qu’elle n’est pas rentable au démarrage avec peu d'entrées de résultats lors des premières années, l’imposition sur le revenu peut être un premier choix pour bénéficier des déficits. Au contraire, si vous souhaitez que votre activité démarre sur les chapeaux de roues, avec des résultats élevés, l’imposition sur les sociétés peut être plus intéressante.

SCI et capital

Le capital social est composé d’apport numéraire ou en nature, qui définit les parts sociales de chacun des associés. Il peut être fixe ou variable.

Capital social fixe

En règle générale, les SCI sont constituées avec un capital social fixe. Il n’y a donc pas de montant minimum ou maximum. Dans le cas d’une modification du capital de la part des associés, il faut procéder à une modification des statuts de la société.

Capital social variable

Le capital variable s’applique également aux SCI. Lors de la rédaction des statuts, cette clause est indiquée et détermine le montant plancher et le capital maximum autorisé. Lorsque le capital est variable, il est possible de le modifier sans formalité de publicité.

SCI et amortissement

Au cours de la vie de la SCI, vous pouvez effectuer certains investissements qui perdent de la valeur au fil des années. Il est donc intéressant de les amortir en les comptabilisant comme une charge annuelle.

Les biens amortissables

Dans les biens qu’il est possible d’amortir, on retrouve les biens corporels :

• Le mobilier
• Le matériel de bureau et informatique nécessaire à l’activité
• L’agencement
• Le matériel et l’outillage
• La construction et ses éléments (appartement, maison, toiture, murs…)

Les immobilisations incorporelles représentent les actifs qui ne sont pas des biens palpables (brevets, licences, frais d’établissement). Ces éléments ne peuvent pas être amortis car ils ne se déprécient pas dans le temps.

Taux et durée d’un amortissement

La durée de l'amortissement d’un bien se calcule de manière linéaire, car sa perte de valeur se fait au fil du temps. Connaître sa durée permet de déterminer le taux d’amortissement annuel du bien. Bien sûr, chaque élément à amortir a une durée variable. Par exemple :

• Le gros œuvre peut être amorti sur 80 ans avec un taux à 1,25%;
• L’immeuble bâti avec une durée de 20 à 50 ans et un taux de 2 à 5%;
• Les toitures et installations électriques ont une durée de 25 ans et un taux de 4%.

Selon la nature de l'immeuble, la durée d’amortissement et le taux peuvent être différents.

Amortissement dans une SCI à l’IS

Une SCI à l’IS a pour obligation de tenir une comptabilité et d’amortir ses biens. Ici s'appliquent les règles de l’amortissement linéaire pour le calcul de la baisse de la valeur de l’immeuble. Les bénéfices imposables et l’imposition sont de ce fait réduits.

Amortissement dans une SCI à l’IR

Dans le cas d’une SCI à l’IR, il n’est pas obligatoire de tenir une comptabilité. Il est tout à fait possible d’amortir le bien immobilier, cependant, cela n’est pas sans conséquence. Sur le plan comptable et fiscal, l’amortissement du bien est comptabilisé dans les bénéfices de la SCI.

Vous souhaitez calculer l’amortissement sur votre futur investissement ? N’hésitez pas à utiliser nos outils sur Horiz.io.

SCI et apport

Le capital social d’une SCI peut être constitué d’un apport en nature (bien immobilier) ou en numéraire (une somme d’argent). Voyons ensemble les différences.

Apport en numéraire

Ce sont les associés qui définissent la somme de l’apport en numéraire lors de la création de SCI. Cette somme représente les parts de chaque associé et est indiquée dans les statuts. Il n’est pas obligatoire de fournir une attestation de dépôt lors d’immatriculation de la SCI.

Apport en nature

Les apports en nature sont indiqués dans les statuts de la SCI et sont établis par un notaire lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. Ces apports sont évalués librement par les associés. Dans le cas d’un apport d’un bien immobilier, c’est en général la valeur de celui-ci qui est retenue par rapport aux tendances du marché, du secteur géographique et de ses caractéristiques. Plus d'informations sur l'apport en nature dans notre article spécialement dédié. 

Bien communs

Il est possible pour un époux de détenir des parts sociales avec un apport de biens communs. Il doit cependant prévenir son conjoint et le notifier dans l’acte d’apport. Celui-ci peut d'ailleurs demander la moitié de ses parts sociales pendant la durée de vie de la SCI. Le conjoint peut aussi y renoncer en faisant référence à l’article 1832-2 du code civil.

Quoi acheter avec une SCI ?

Avec une SCI, il est possible d’acheter différents types de biens immobiliers : immeuble, appartement, maison familiale, résidence secondaire, locaux professionnels, garages…

La location meublée n’est pas envisageable avec la SCI à l’IR, car elle bénéficie de BIC (bénéfice industriel commerciaux).
Idem avec une imposition à l’IFI, il est déconseillé de mettre sa résidence principale dans une SCI au risque de ne plus bénéficier de l’abattement de 30% sur la valeur du bien.

La SCI peut s’appliquer à de nombreuses stratégies immobilières, mais elle n’est pas la seule et unique solution.

SCI : comment emprunter ?

La SCI peut obtenir un financement de la part des banques même si sa personnalité est morale. Il est également possible que chaque associé emprunte séparément pour financer un bien immobilier.

Dans le cadre d’un financement de la part des associés, ils ne financent pas directement le bien mais les parts sociales qui composent la SCI. Le capital social sert ensuite d’apport pour financer un bien immobilier. Les associés devront rembourser personnellement et individuellement le prêt immobilier.

Pour un prêt au nom de la SCI, c’est une personne morale qui emprunte. Dans ce cas, les associés apportent leurs économies à la SCI et celle-ci va emprunter la somme manquante pour l’achat du bien. Quand la SCI emprunte, il se crée automatiquement un endettement. À savoir que les associés sont redevables des dettes de la société en cas de coup dur. La banque poursuivra individuellement les associés pour le paiement de la créance.

SCI : les modalités

Il existe différentes modalités à prendre en compte dans une SCI. Voyons cela ensemble.

Qui signe le compromis et le mandat de vente ?

Lors de la rédaction des statuts de la SCI, les associés désignent un gérant. C’est lui qui est habilité à s’occuper des formalités de la société. Il a donc le pouvoir de vendre ou d’acheter un bien au nom de la SCI. Dans les deux cas, référez-vous aux statuts qui mentionnent clairement les pouvoirs du gérant, et si une assemblée générale est nécessaire avec l’accord des associés pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

Qui est propriétaire ?

C’est la SCI qui possède le patrimoine immobilier et non les associés. Cependant, ceux-ci sont propriétaires des parts sociales de la SCI.

Qui touche les loyers ?

Idem que dans le point précédent, c’est la SCI qui touche les loyers des biens immobiliers. Le gérant quant à lui s’occupe de la gestion de la société en encaissant les loyers, en payant les charges, les assurances…

Sci : qui paye quoi ?

Qui paye la taxe d’habitation

La SCI ne se charge pas de payer la taxe d’habitation si le logement est occupé par un locataire au 1er janvier. Il peut arriver qu’un bail de location soit signé au cours de l’année. Dans ce cas, c’est la SCI qui supporte cette charge si le logement n’était pas occupé au 1er janvier.

Qui paye la taxe foncière

En tant que propriétaire des biens immobiliers, la SCI assure le paiement de la taxe foncière au 1er janvier de chaque année. Il est interdit de faire payer au locataire la taxe dans le cas d’une location. Dans le cas où c’est l’un des associés qui occupe le bien à titre gratuit, la SCI peut demander le remboursement de celle-ci. Pour plus d'informations sur le sujet, vous pouvez consulter notre article dédié à la taxe foncière. 

Gérer sa compatibilité SCI

Il n’y a pas d’obligation comptable à tenir des comptes pour une SCI, surtout si celle-ci est imposée à l’IR. En effet, dans ce premier cas de figure, les comptes sont totalement transparents et ne nécessitent pas de vérification de la part d’un expert-comptable. Toutefois, le gérant peut tout de même le faire afin de rendre des comptes chaque année aux associés.

Une SCI à l’IS au contraire, devra obligatoirement tenir une comptabilité car les bénéfices seront indiqués dans les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce.

Voici les différents points à mettre en oeuvre pour une comptabilité au sein d’une SCI :

• Le choix des modalités : les associés peuvent définir eux-mêmes les modalités de la comptabilité. Il est nécessaire de respecter les règles comptables classiques pour une tenue des comptes claire et précise.
• Tenir un livre d’enregistrement et avoir les pièces justificatives : il contient toutes les opérations d’entrées et de sorties (dépenses, recettes, amortissements). Les opérations sont accompagnées d’un justificatif.
• Faire un inventaire chaque année : il recense l’ensemble des éléments de l’actif et du passif qui composent le patrimoine de la SCI.

La dissolution d’une SCI

À la fin de la vie sociale de la SCI, on parle de dissolution ou de liquidation. Ce sont les associés qui, par une décision commune, décident de dissoudre la SCI. Cela peut être également le cas si les statuts prévoient des conditions spécifiques ou à la vente d'un immeuble. 

Voter la décision de dissolution

Pour voter une dissolution de SCI, il faut que tous les associés se réunissent afin de procéder au vote par la majorité (sauf disposition contraire dans les statuts). Une fois la dissolution actée, le gérant doit rédiger un procès-verbal de dissolution, qui est signé et certifié conforme par celui-ci. Ce document sera à transmettre au greffe par la suite.

Choisir le liquidateur

Pendant la réunion des associés, ceux-ci doivent désigner un liquidateur. Sa mission est de réaliser les comptes de clôture et de partager l’actif net entre les associés. Il s’occupe également du traitement fiscal de la dissolution. Le liquidateur peut être le gérant de la SCI, un associé ou un tiers de la société.

Dans le cas d’un désaccord, le liquidateur est désigné par le tribunal compétent. Une fois décidé, un acte constatant la décision de dissolution est joint au dossier de dissolution.

Publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales (JAL)

La publication de l’annonce légale de dissolution permet aux tiers d’être informés de la clôture de la SCI. Elle doit intervenir le mois suivant la signature du procès-verbal de dissolution, pour parvenir ensuite au Tribunal de commerce.

Déposer le dossier de dissolution

Le dossier de dissolution est à déposer directement au Tribunal de commerce. C’est le liquidateur qui transmet le dossier avec toutes les pièces justificatives : formulaire de déclaration de modification, copie du procès-verbal, pièce d’identité, extrait Kbis…

Liquider les biens de la SCI

La liquidation des biens de la SCI vient après la dissolution. C’est au liquidateur de régler les différents créanciers sociaux et de céder les éléments de l’actif. Les associés procèdent ensuite au partage de tous les actifs nets.

Publier un avis de liquidation dans un JAL

Après que toutes les formalités réalisées pour la dissolution, le liquidateur publie un avis de liquidation dans un JAL. Cet avis contient de nombreuses informations : dénomination sociale, forme juridique, capitale, adresse, numéro RCS … Une fois cette formalité effectuée, une attestation de parution dans un JAL est remise.

Constituer le dossier de radiation

Le dossier de radiation ou de dissolution est à transmettre au greffe du Tribunal de commerce. La procédure de radiation sera ensuite enclenchée pour radier définitivement la SCI. Une fois le dossier validé, le greffe remet un extrait Kbis de radiation. Ce dossier est à déposer dans un délai d’un mois à partir de la date de la liquidation.

Nous espérons que ce guide vous aidera à bien utiliser la SCI comme outil patrimonial dans le cadre de votre stratégie immobilière.

Pour plus d'information, n'hésitez pas à consulter notre article dédié à la dissolution d'une sci.