SCI définition
Si vous vous demandez qu’est-ce qu’une SCI, ce sigle signifie Société Civile Immobilière et désigne une entité morale dont l’existence juridique lui est propre. Il s’agit d’une structure dont la création peut s’envisager dès lors que deux personnes (au minimum) souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. En effet, les investisseurs, dans ce cas, avancent ensemble dans leur projet locatif et se partagent ainsi les tâches relatives à la gestion de leur acquisition.
Comme nous allons le voir, créer une société civile immobilière s’avère intéressant dans plusieurs circonstances. De plus, plusieurs formes existent au sein même de cette catégorie : la SCI classique, la SCI professionnelle ou la SCI familiale.
Pour approfondir le sujet : SCI : le guide complet !
Acheter sa résidence principale en SCI
En premier lieu, si vous envisagez de devenir propriétaire de votre résidence principale, opter pour une société civile immobilière est possible.
Un couple en concubinage ou juste pacsé dispose de cette option à des fins de protection en cas du décès de l’autre conjoint. Une fois la SCI créée, il faut alors avoir recours au dispositif de démembrement croisé. C’est-à-dire que la moitié des parts de la maison est achetée en usufruit, et l’autre en nue-propriété. Grâce à ce mécanisme, si l’un des partenaires décède, celui qui lui survit récupère l’usufruit de ses parts. Il bénéficie alors de la pleine possession des droits de la résidence principale.
Dans le cas d’un couple marié, cela leur offre l’opportunité de répartir la propriété en parts inégales. Cela vient du fait qu’ils ne sont pas soumis au régime matrimonial légal. Pour rappel, ce dernier prévoit qu’un bien acquis à titre individuel par l’un des époux devient commun.
Enfin, notez que l’achat de votre maison ou de votre appartement pour en faire votre foyer principal offre aussi d’autres intérêts. Parmi eux, citons :
la facilité de transmission aux héritiers ;
la réduction du montant de vos impôts ;
l’exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de ce dernier.
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Créer une SCI pour acheter à plusieurs en cogérance
Un accès au crédit immobilier facilité
C’est bien connu, un emprunt dans un établissement bancaire est plus accessible si l’on souhaite y souscrire en s’associant. C’est ce qu’offre une SCI : l’avantage que le prêt soit contracté au nom de ladite société civile immobilière, ou même à titre personnel par l’ensemble des associés. Dans les deux cas, votre banque étudiera le taux d’endettement et la capacité d’emprunt de chacun des membres.
En cumulant la solvabilité de chacun, les chances de décrocher le prêt immobilier augmentent. De plus, emprunter à plusieurs, c’est aussi avoir la possibilité de mettre sur la table un plus gros apport. Cela rassure votre banquier quant à vos capacités de remboursement et facilite encore une fois le financement de votre projet locatif.
Mutualiser les charges et les frais liés à l’achat de biens immobiliers
Le but premier d’une SCI est donc de pouvoir investir dans l’immobilier locatif à plusieurs, sans grosses contraintes juridiques. Pour se faire, le coût d’achat de chaque bien s’avère réparti en parts sociales du capital de la société civile immobilière créée. Ainsi, vous vous partagez tous les frais liés, à savoir :
les frais de notaire ;
le remboursement du financement bancaire ;
les mensualités de l’assurance emprunteur ;
les frais d’entretien de chaque propriété ;
les dépenses de rénovation le cas échéant ;
la fiscalité (charges sociales, IR ou IS, etc.).
Par ailleurs, c’est une solution idéale pour ceux qui souhaitent se constituer un grand parc immobilier, car sa gestion est simplifiée. L’acquisition d’immeubles de rapport est donc favorisée.
Une gestion du patrimoine optimisée pour ce projet locatif
Se protéger de l’indivision en SCI immobilière
L’indivision est un régime courant dans lequel se trouvent naturellement toutes les personnes qui perçoivent des héritages ou qui ont acquis un bien à plusieurs. Cependant, le système de l’indivision possède l’inconvénient d’être rigide. En effet, lors de la prise d’une décision de gestion, il est nécessaire d’avoir l’accord de la majorité des deux tiers des indivisaires. Quant aux décisions les plus cruciales, elles requièrent un accord unanime. Ces conditions occasionnent bien souvent des blocages, voire des conflits. De plus, chacun peut soumettre une volonté de partage des biens n’importe quand.
En créant une SCI, c’est l’alternative idéale à ce genre de problèmes, car elle vient directement fluidifier la gestion du patrimoine immobilier. Le cadre juridique se trouve être bien plus souple, car les associés définissent le fonctionnement de la société lors de la rédaction des statuts (idéalement avec l’aide d’un notaire). À titre d’exemple, vous pouvez décider de remplacer la règle de l’unanimité pour des actes importants, par une règle de majorité.
Enfin, en élisant un gérant (ou en désignant une cogérance en amont), la cacophonie découlant de l’indivision s’envole.
Bénéficier de droits de succession simplifiés en société civile immobilière
Lorsqu’il s’agit de transmission de patrimoine, avoir recours à une SCI classique ou familiale la facilite grandement (par donation ou succession). Si vous souhaitez pérenniser votre patrimoine immobilier familial, c’est une forme juridique très appréciable.
Tout cela est possible grâce à la rédaction de clauses prévues dans les statuts de transmission de la société. Vous pouvez déjà prévoir ce qui s’imposera à vos héritiers le cas échéant.
D’autre part, pour effectuer une donation de votre vivant, les démarches sont aussi simplifiées. C’est idéal dans le cas de parents souhaitant faire don de tel ou tel appartement à chacun de leurs enfants. Enfin, le démembrement de propriété reste un mécanisme faisable. Vous conservez alors l’usufruit (ses revenus et sa jouissance) du logement en question, tout en donnant la nue-propriété (la possession des murs) à vos enfants. Lors de votre décès, ces derniers se voient obtenir la propriété intégrale du bien.
Des coûts de création d’une SCI relativement bas
Si l’on peut le voir comme un inconvénient d’une SCI, le coût de sa création n’en est pourtant pas vraiment un. En effet, les frais liés aux formalités législatives sont moindres, surtout quand on sait que la société civile immobilière se crée à plusieurs.
Parmi les frais administratifs obligatoires, nous pouvons citer le dépôt de la demande d’immatriculation de la société, ainsi que l’annonce légale dans un journal JAL (Journal d’Annonces Légales).
Le prix de la diffusion de l’annonce varie par rapport à la zone géographique de diffusion de celui-ci. En France, le tarif est de 185 € HT + 35 € de TVA pour l’année 2022.
Concernant son immatriculation, vous complétez un dossier et vous l’envoyez ensuite (par voie postale ou électronique), au CFE (Centre de Formalités des Entreprises), afin d’être enregistré au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). C’est à ce moment que vous sont demandés les honoraires du greffe du Tribunal qui sont de l’ordre de 66,88 € TTC + 21,41 € TTC de frais de déclaration des bénéficiaires en place.
Même si toutes ces démarches s’avèrent chronophages et fastidieuses, ce n’est finalement pas un grand investissement financier, comparé aux avantages que vous octroie le régime de la SCI.
Profiter d’avantages fiscaux en SCI pour certains profils de propriétaires
Sachez que quand vous créez votre SCI, vous décidez de la fiscalité de celle-ci, en accord avec vos associés. Toutefois, ce choix s’avère modifiable.
Si la stratégie locative de la SCI est de faire de la location meublée, alors vous êtes imposé au titre de l’impôt sur les sociétés (IS), car votre activité relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans ce cas, vos revenus perçus sont considérés comme des revenus commerciaux.
En revanche, si vos logements sont loués à nue, alors vous relevez de la fiscalité relative à l’imposition sur les revenus (IR).
Afin d’optimiser votre fiscalité, vous avez le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés, et donc de pratiquer la location meublée. Vous avez alors le moyen de déduire les frais d’achat du bien sous-jacent (frais de notaire, frais d’agence, etc.), ainsi que son amortissement de la somme totale des recettes. Vous êtes alors moins taxé qu’une SCI soumise à l’IR.
En chiffres (en 2022), cela donne des bénéfices imposés à des taux fixes comme suit :
15 % jusqu’à 38 120 € ;
25 % à partir de 38 121 € et au-delà.
Ainsi, le régime fiscal de l’IS est favorable aux propriétaires se situant dans des tranches élevées du barème d’imposition sur le revenu.
Vous avez cependant aussi un avantage à préférer l’imposition à l’IR : celui du régime des plus-values immobilières. En effet, celui-ci s’applique à la détention de propriétés immobilières en direct.
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SCI familiale ou classique : tout dépend de la qualité des associés
Une société civile immobilière familiale est nécessaire si vous désirez acheter pour louer en association avec un ou plusieurs membres de votre famille. Vous devez avoir un lien de parenté entre vous, ou être liés par alliance. Dans ce cas, chacun apporte sa « quote-part » et reçoit en échange des parts sociales proportionnellement, devenant alors propriétaire du bien sous-jacent.
Une SCI classique, quant à elle, est similaire à la première, mais s’établit entre deux ou plusieurs autres personnes physiques ou morales. Ici, il peut donc s’agir d’un ami, d’un ancien collègue de travail, etc.
Qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou classique, un gérant est désigné pour assurer la gestion. Vous pouvez aussi en désigner plusieurs, ce qui renvoie à de la co-gérance. Néanmoins, les grandes décisions sont votées en consultation lors d’assemblées, en fonction de la répartition des voies définies par les statuts. De fait, vous avez tout intérêt de vous procurer l’aide d’un professionnel (un notaire), afin de rédiger votre contrat, et ce, quel que soit le type de SCI que vous avez choisi.
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