Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière est une société créée avec pour objectif l’exploitation et de détention de biens immobiliers (vous ne pouvez constituer une SCI que pour acheter et détenir des biens immobiliers), à l’opposition des sociétés commerciales (SARL et SAS par exemple, aussi autorisées à investir dans l’immobilier). Des personnes s’unissent et sont liées dans le cadre création d’une SCI : il faut deux personnes minimum pour cette association, physiques ou morales (avec entente, convivialité et sourire, bien sûr).
Le but d'une SCI est donc de tirer profit des loyers du bien immobilier que vous avez acheté ! Ainsi, la SCI exclut toute activité commerciale. De ce fait, vous ne pouvez acheter un appartement dans le seul but de le revendre, puisqu’il s’agit alors d’une activité commerciale.
SCI : comment ça marche ?
Une SCI est constituée d'associés et est administrée par un gérant :
- Les associés désignent et révoquent le gérant, ils sont tenus de participer aux assemblées générales et bénéficient de parts sociales contre des apports en nature ou en numéraire. En effet, ils perçoivent ainsi des dividendes en cas de bénéfices réalisés par l’entreprise. À l’inverse, en cas de dettes, la répartition se fait proportionnellement aux parts des associés également.
- La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, fiscalité) de la SCI.
Maintenant que nous avons vu le fonctionnement de la SCI, il convient de voir les avantages de la création d’une société civile immobilière.
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Le choix entre deux régimes d’imposition
Contrairement aux personnes physiques, les associés d’une société civile immobilière ont la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition. Il convient donc de les comprendre pour savoir s’il est avantageux de créer une SCI.
La SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
Si vous choisissez de créer une SCI à l’IR, sachez que celle-ci est fiscalement « transparente ». Vous détenez des parts d’une société qui, elle-même, possède des biens, mais pour l’aspect fiscal, c’est comme si vous déteniez les parts en propre. Les loyers ou la revente seront imposés comme si c’était à titre personnel. L’imposition des revenus locatifs à l’IR (impôts sur le revenus) pour les associés d’une SCI est le régime par défaut en location vide (en location meublée vous êtes automatiquement à l’IS). Dans une SCI à l'IR, les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.
La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
Avec la création d’une société civile immobilière à l’IS, la fiscalité est dite « opaque », c’est-à-dire qu’elle est indépendante de la personne physique qui détient les parts de la SCI. Dans une SCI à l'IS, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qui leur sont versés. L’impôt sur les sociétés fonctionne par tranches, avec des impôts réduits.
Deux impôts sont à payer pour ce type de SCI :
1) L’impôt sur les sociétés (IS) :
- 15% sur la tranche de résultat net (loyers – charges inférieure à 38 120 €)
- 28% sur la tranche de résultat net (loyers – charges inférieure à 500 000 €)
- 33% au-delà
Pour vous faciliter ce calcul, notre simulateur le détermine automatiquement dans la section "Impôts" à la suite d'un résultat de calcul comme indiqué ci-dessous.
2) L’imposition des dividendes distribuées aux associés :
- 30% s’ils ont opté pour la flat tax (introduite en 2018). Pour information, la flat tax, également appelée « prélèvement forfaitaire unique » (PFU), s'applique aux revenus du capital. En effet, un taux unique (30%) est appliqué à tous les revenus du capital (dividendes, plus-values).
- 17% de prélèvements sociaux + votre tranche marginale d’impôts si vous préfèrez rester au barème progressif.
Cependant, il n’est pas possible de comparer seulement les taux d’imposition entre SCI à l'IS et SCI à l'IR, car si les taux sont différents, l'assiette imposable de ces deux régimes est également différente.
La réduction de l'assiette imposable grâce à la déduction des charges
Ainsi, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire la base imposable. Certaines charges, ou encore l’amortissement comptable du bien sont déductibles et permettent de réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, alors que ces mêmes charges ne sont pas toutes déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu (IR).
Quelle est la réduction des charges par type de SCI ?
Voici un tableau comparatif (non exhaustif) permettant de résumer quelles sont les charges déductibles selon le type de SCI.
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
| Les frais d’agence | NON | OUI |
| Les frais de notaire | NON | OUI |
| Les travaux de construction, d'agrandissement et de reconstruction | NON | OUI |
| Les intérêts d’emprunt | OUI | OUI |
| Les travaux de réparation et d’amélioration | OUI | OUI |
| Les frais d’entretien | OUI | OUI |
| La taxe foncière | OUI | OUI |
| L'amortissement | NON | OUI |
En SCI à l'IR les charges déductibles sont strictement définies par la loi.
Pourquoi créer une SCI à l’IS ?
Il est donc intéressant de constituer une SCI à l’IS dans les cas suivants :
- Stratégie de fort développement de patrimoine, sans avoir l’envie de payer de l’impôt personnel tout de suite (si vous êtes par exemple dans une tranche d’impôts importante),
- Un investissement à plus long terme dans une logique de rente et pour la transmission, car la sortie des biens dans le cadre d’une SCI à l’IS est plus compliquée. Ainsi, privilégiez des biens personnels si vous souhaitez bénéficier de vos biens à plus ou moins 10 ans, pour bénéficier de la plus-value de particuliers à la revente avec un abattement,
- Si vous n’avez pas besoin de toucher les loyers de suite, et que vous préférez un investissement long.
Attention, il est néanmoins nécessaire de nuancer l'avantage de la création de SCI à l'IS par rapport à la SCI à l'IR, car l’option pour la SCI à l’impôt sur les sociétés lorsqu’il s’agit d’exploiter des biens est intéressante, mais elle s’avère moins favorable lorsqu’il s’agit de les vendre ou de récupérer des dividendes.
La Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée. C'est le cas de la vente d'un bien détenu par la société civile à l’IS qui entraîne l’imposition d’une plus value. Elle dépend de la prise de la valeur du bien, mais également du montant des amortissements réalisés depuis son acquisition. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable à 15% jusqu’à 381 20€ puis 33.33% au delà.
Comme indiqué plus haut, lorsque l’associé désirera récupérer l'argent issu de l’exploitation du bien ou de sa vente, il devra payer un impôt sur les dividendes versées.
Les plus-values
Pour la SCI à l'IR
Dans le cas de plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers, c'est-à-dire en fonction de sa part dans la SCI. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire sera appliquée.
Cependant, il convient de noter que la plus-value immobilière est réduite par un abattement qui est calculé selon la durée de détention du bien :
- Pour l’IR : il faut savoir qu'un abattement progressif est appliqué à partir de la 6ème année de détention. Après 22 ans de détention du bien, la plus-value est complètement exonérée.
- En ce qui concerne les prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Pour la SCI à l’IS
Pour les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ici les règles des plus-values professionnelles s’appliquent. La plus-value doit donc s'ajouter au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être élevées, ainsi l’imposition le sera aussi.
Enfin, en cas de cession de parts sociales, si un associé cède des parts d’une SCI à l’IS, il sera imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). Dans le premier cas (associés personnes physiques), il convient de souligner qu'un abattement sur la plus-value est possible lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :
- 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
- 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.
Les impôts sur la plus-value sont relativement complexes à calculer. Pour vous aider, le simulateur d'Horiz.io les détermine automatiquement à votre place. Pour ce faire, il vous suffit de renseigner l'année à laquelle vous souhaitez revendre votre bien et à quel prix.
La transmission facilitée
L’intérêt principal de la création d'une SCI peu importe la nature de celle-ci réside dans la transmission qui devient alors complètement optimisée. Vous disposez par exemple de deux biens, mais vous avez trois enfants, vous pouvez alors définir des parts égales pour chacun d’eux. Cela évitera l’indivision du bien qui est fréquente en matière de donation.
Par ailleurs, compte tenu d’une fiscalité lourde en cas de décès (droits de succession élevés en France), la SCI permet de transmettre par seuils, par exemple en France il est possible de donner une tranche de 100 000 euros sans fiscalité tous les 15 ans, et ce par enfant et par parent, ce qui est très intéressant quand on dispose d’un patrimoine important. De quoi redonner le sourire à tous vos héritiers.
Ceci est donc possible uniquement dans le cadre d’une SCI (si vous disposez de deux maisons à titre personnel par exemple, cela ne sera pas possible).
Les limites et inconvénients de la SCI
Considéré comme un acheteur professionnel, vous n’avez pas de droit de rétractation de 10 jours dans le cadre d’un achat via une SCI à l’IS, sauf si vous insérez une clause de constitution.
Les frais peuvent aussi être importants (frais de constitution d'une société, nécessité des bilans, appel à un expert-comptable, etc.). En effet, il faut toujours calculer les frais par rapport aux revenus générés, et il n’est pas toujours utile d’avoir un statut de SCI à l’IS pour un petit patrimoine (regardez bien votre rendement et rentabilité nette). Cela sera plus avantageux sur des opérations plus importantes (300 ou 400 000 euros). Vous pouvez comparer la rentabilité de ce régime par rapport à un autre grâce à notre simulateur.
Enfin, emprunter via une SCI peut être compliqué, notamment s’il ne s’agit pas d’une SCI familiale (une société civile immobilière dont certains membres d'une même famille gèrent un patrimoine qu'il s'agisse d'un appartement ou d'un parc plus important). La partie financement est donc à prendre en compte.
En résumé, quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?
Nous avons préparé quelques points clés des avantages et des inconvénients de la constitution d’une SCI.
Flexibilité : différents montages possibles, possibilités « d’ouvertures » sur d’autres options à plus long terme (holding par exemple). Cadre légal peu contraignant (les associés s’organisent comme ils le souhaitent).
Aspect financier : mutualisation des charges, permettant d’investir dans l’immobilier avec aussi une répartition des risques (proportionnels au montant de l’apport). Protection du patrimoine des associés (responsabilité des associés indéfinie, mais proportionnelle au montant de leur apport).
Avantages fiscaux : fiscalité diminuée par le gouvernement actuel. Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices de la SCI : impôt sur les revenus (IR) (catégorie revenus fonciers) pour les associés-personnes physiques ou impôt sur les sociétés (IS). Une analyse patrimoniale permet de choisir entre les deux solutions possibles selon vos objectifs à plus ou moyen terme.
Protection des enfants et du couple : transmission facilitée pour les enfants, mais aussi au sein d’un couple, parts égales, moins de droits de succession grâce au système des tranches (possibilité de donner tous les 15 ans). Possibilité de transmettre au conjoint survivant directement en cas de décès.
Limites et inconvénients notables : formalités obligatoires de création de la SCI. Obligations liées aux Assemblées générales annuelles. Lourdeurs comptables sous l'IS. Complexité d’emprunter et de financement dans certaines situations. La sortie des biens dans le cadre d’une SCI à l’IS est plus compliquée.
Pour conclure, faut-il créer une SCI ?
La SCI peut être intéressante, elle n’est cependant pas toujours le meilleur choix comme nous l’avons indiqué. Ainsi, il convient de toujours se demander pourquoi créer une SCI ? Vous pouvez aussi commencer par de l’achat simple en nom propre, avec un statut de LMNP au réel par exemple, qui peut être parfois plus avantageux que de passer par une SCI. Ensuite, une fois que votre patrimoine commence à grossir, vous pouvez passer à une SCI à l’IS ou à l'IR (il faut qu’il y ait un véritable intérêt). Une SCI vous permettra également d’envisager d’autres et de nombreux montages possibles (holding, etc.) pour un avenir tout à fait flexible.
