Investissement locatif à Bordeaux : Analyse

L’investissement locatif à Bordeaux

L'offre locative reste totalement insuffisante, surtout en termes de petites surfaces. Les agences immobilières n'hésitent pas à afficher sur leur vitrine "aucune location Studio T1 T2" à partir du mois de juillet jusqu'à octobre et de nombreux étudiants, jeunes travailleurs, ou cadres en mutation ne trouvent aucun bien à louer durant cette période... L'explosion démographique de la ville sur cette tranche d'âge ne permet pas d'adapter le parc immobilier nécessaire et ceux malgré les nombreux programmes en cours. Bordeaux, longtemps restée bas dans le prix de location au m2 se remet tout juste au prix du marché pour une ville de cette taille (260.000 Hab pour la ville). Les cibles immobilières les plus rentables seront la rénovation d'immeubles anciens permettant de créer des logements meublés ou des colocations en plein centre-ville. C'est d'ailleurs une des rares villes où il est encore possible de se loger intra-muros à des prix raisonnables y compris pour des budgets étudiants ou jeunes travailleurs...(Prix moyen des loyers 16 €/m2 - prix de vente rénové 5.000€/m2 qui peut augmenter suivant les quartiers - On trouve toujours des biens à rénover s'il y a beaucoup de travaux aux environs de 3.000 à 3.500€/m2)

Démographie à Bordeaux

L'attractivité de Bordeaux pour beaucoup de jeunes couples, cadres et chercheurs n'est plus à prouver. Les nouveaux aménagements de la ville, sa rénovation permanente ainsi que la création de nouveaux pôles d'activité dans tous les secteurs placent cette ville au premier rang parmi les villes où il fait bon vivre et s'installer. Les universités, les grandes écoles et les pôles de recherche (laser, campus neurosciences, aéronautique...) continuent d'attirer une population de plus en plus jeune et dynamique pour laquelle les centres d'intérêts culturels et sportifs sont en plein essor. Construction de stade, salle de spectacle, parcs en plein air aménagement des berges de la Garonne... Bien que l'ensemble des quartiers semble bénéficier de ce développement, il est à noter la création de trois nouveaux quartiers les plus dynamiques en termes de développement : Tout d'abord le quartier du Lac pour lequel l'arrivée du tram marque le rattachement direct au reste de la ville, le quartier des bassins a flots qui vient prolonger la façade des quais et dans lequel hôtellerie, lieu de vie et lieux culturels se fondent au cœur d'ensembles immobiliers d'habitation à taille humaine, offrant des terrasses, jardinets et coursives où il fait bon se promener et profiter du soleil. Enfin le nouveau quartier de l'Aréna (Zénith) qui grâce à la construction d'un nouveau pont reliera cette ancienne friche industrielle au reste de la métropole.

Patrimoine immobilier à Bordeaux

Pour le moment il est encore possible de trouver de vraies bonnes affaires avec des perspectives de valorisation immobilière intéressante. Il reste de nombreux quartiers (gare saint-jean, Belcier, Saint Genès, Victoire et Capucins) avec des immeubles entiers à rénover et donc la possibilité de créer de petits ensembles immobiliers conservant le cachet de l'ancien (pierres apparentes planchers bois, escaliers en pierres et cours intérieures) dans des quartiers qui se transforment petit à petit. Le fort développement du tourisme (escales de bateaux de croisière, LGV reliant Paris à moins de 2h et le développement de l'aéroport avec l'ouverture de lignes Low Cost avec de nouvelles provenances Européennes) boostent le potentiel de location meublée courte durée (Airbnb, Misterbnb, Le bon coin, Booking...) et ces quartiers au cœur de la ville historique sont encore biens moins chers que les quartiers voisins comme St-Pierre , Pey Berlan ou Gambetta. Ces investissements restent de bons produits patrimoniaux surtout si on sait en préserver les charmes. Les investissements en centre-ville relèvent plus du placement et se vendent à des prix relativement élevés même s'ils trouveront rapidement preneurs (locataires), une rentabilité intéressante et rapide sera dure à obtenir.

En résumé, investir ou ne pas investir à Bordeaux en 2022 ?

Bordeaux est une ville en pleine explosion tant par son attractivité que par ses aménagements. La ville a su relier les deux rives de la Garonne grâce à la construction de 2 nouveaux ponts et le développement du tram, des vélos en libre-service, des bus et l'aménagement des pistes cyclables du centre-ville le tout offrant une grande liberté de déplacement dans une ville qui reste à taille humaine. L'ouverture des échanges culturels, touristiques mais aussi dans les domaines de la recherche ou de l'aéronautique continuent d'offrir de belles opportunités immobilières. Et ne l'oublions pas... le vin que nombreux nous envient... et qui continue d'attirer de plus en plus de touristes. Le bémol : dans la tête des Bordelais, habiter Bordeaux est synonyme d'habiter "rive gauche ", proche du cœur historique de la ville et bien que très agréable le quartier de la Bastide (rive droite) reste un endroit plutôt résidentiel, voire dortoir... Mon coup de cœur immobilier se porterait sur les quartiers Ornano, Croix blanche et Saint-bruno où l'on trouve de petits immeubles (2 étages maxi) avec jardinet, le tout idéalement situé entre le centre-ville (tourisme), l'aéroport, le centre hospitalier, les universités et écoles paramédicales... On peut facilement imaginer une colocation meublée, avec un extérieur et proposer le bien en location 9 mois à des étudiants puis 3 mois en courte durée pour le tourisme... offrant un rendement locatif optimal.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Bordeaux

Analyse du 19/5/2017