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Analyse Investissement locatif immobilier à Bordeaux
Investissement locatif à Bordeaux, l'analyse de "stefosteo"
Démographie à Bordeaux
L'attractivité de Bordeaux pour beaucoup de jeunes couples, cadres et chercheurs n'est plus à prouver. Les nouveaux aménagements de la ville, sa rénovation permanente ainsi que la création de nouveaux pôles d'activité dans tous les secteurs placent cette ville au premier rang parmi les villes où il fait bon vivre et s'installer. Les universités, les grandes écoles et les pôles de recherche (laser, campus neurosciences, aéronautique...) continuent d'attirer une population de plus en plus jeune et dynamique pour laquelle les centres d'intérêts culturels et sportifs sont en plein essor. Construction de stade, salle de spectacle, parcs en plein air aménagement des berges de la Garonne... Bien que l'ensemble des quartiers semble bénéficier de ce développement, il est à noter la création de trois nouveaux quartiers les plus dynamiques en termes de développement : Tout d'abord le quartier du Lac pour lequel l'arrivée du tram marque le rattachement direct au reste de la ville, le quartier des bassins a flots qui vient prolonger la façade des quais et dans lequel hôtellerie, lieu de vie et lieux culturels se fondent au cœur d'ensembles immobiliers d'habitation à taille humaine, offrant des terrasses, jardinets et coursives où il fait bon se promener et profiter du soleil. Enfin le nouveau quartier de l'Aréna (Zénith) qui grâce à la construction d'un nouveau pont reliera cette ancienne friche industrielle au reste de la métropole.
Rentabilité locative à Bordeaux
L'offre locative reste totalement insuffisante, surtout en termes de petites surfaces. Les agences immobilières n'hésitent pas à afficher sur leur vitrine "aucune location Studio T1 T2" à partir du mois de juillet jusqu'à octobre et de nombreux étudiants, jeunes travailleurs, ou cadres en mutation ne trouvent aucun bien à louer durant cette période... L'explosion démographique de la ville sur cette tranche d'âge ne permet pas d'adapter le parc immobilier nécessaire et ceux malgré les nombreux programmes en cours.
Bordeaux, longtemps restée bas dans le prix de location au m2 se remet tout juste au prix du marché pour une ville de cette taille (260.000 Hab pour la ville). Les cibles immobilières les plus rentables seront la rénovation d'immeubles anciens permettant de créer des logements meublés ou des colocations en plein centre-ville. C'est d'ailleurs une des rares villes où il est encore possible de se loger intra-muros à des prix raisonnables y compris pour des budgets étudiants ou jeunes travailleurs...(Prix moyen des loyers 16 €/m2 - prix de vente rénové 5.000€/m2 qui peut augmenter suivant les quartiers - On trouve toujours des biens à rénover s'il y a beaucoup de travaux aux environs de 3.000 à 3.500€/m2)
Valorisation du patrimoine immobilier à Bordeaux
Pour le moment il est encore possible de trouver de vraies bonnes affaires avec des perspectives de valorisation immobilière intéressante. Il reste de nombreux quartiers (gare saint-jean, Belcier, Saint Genès, Victoire et Capucins) avec des immeubles entiers à rénover et donc la possibilité de créer de petits ensembles immobiliers conservant le cachet de l'ancien (pierres apparentes planchers bois, escaliers en pierres et cours intérieures) dans des quartiers qui se transforment petit à petit.
Le fort développement du tourisme (escales de bateaux de croisière, LGV reliant Paris à moins de 2h et le développement de l'aéroport avec l'ouverture de lignes Low Cost avec de nouvelles provenances Européennes) boostent le potentiel de location meublée courte durée (Airbnb, Misterbnb, Le bon coin, Booking...) et ces quartiers au cœur de la ville historique sont encore biens moins chers que les quartiers voisins comme St-Pierre , Pey Berlan ou Gambetta. Ces investissements restent de bons produits patrimoniaux surtout si on sait en préserver les charmes.
Les investissements en centre-ville relèvent plus du placement et se vendent à des prix relativement élevés même s'ils trouveront rapidement preneurs (locataires), une rentabilité intéressante et rapide sera dure à obtenir.
En résumé, faut-il investir à Bordeaux?
Bordeaux est une ville en pleine explosion tant par son attractivité que par ses aménagements.
La ville a su relier les deux rives de la Garonne grâce à la construction de 2 nouveaux ponts et le développement du tram, des vélos en libre-service, des bus et l'aménagement des pistes cyclables du centre-ville le tout offrant une grande liberté de déplacement dans une ville qui reste à taille humaine.
L'ouverture des échanges culturels, touristiques mais aussi dans les domaines de la recherche ou de l'aéronautique continuent d'offrir de belles opportunités immobilières. Et ne l'oublions pas... le vin que nombreux nous envient... et qui continue d'attirer de plus en plus de touristes.
Le bémol : dans la tête des Bordelais, habiter Bordeaux est synonyme d'habiter "rive gauche ", proche du cœur historique de la ville et bien que très agréable le quartier de la Bastide (rive droite) reste un endroit plutôt résidentiel, voire dortoir...
Mon coup de cœur immobilier se porterait sur les quartiers Ornano, Croix blanche et Saint-bruno où l'on trouve de petits immeubles (2 étages maxi) avec jardinet, le tout idéalement situé entre le centre-ville (tourisme), l'aéroport, le centre hospitalier, les universités et écoles paramédicales... On peut facilement imaginer une colocation meublée, avec un extérieur et proposer le bien en location 9 mois à des étudiants puis 3 mois en courte durée pour le tourisme... offrant un rendement locatif optimal.
Investir à Bordeaux, l'analyse de "paulcitruce"
Démographie à Bordeaux
Bordeaux est une ville du Sud-Ouest, chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine. Classée neuvième ville avec 246 586 habitants et septième agglomération française avec 889 543 habitants (chiffres de 2014).
La ville est vouée à s'agrandir avec l'arrivée de la LGV le 2 juillet 2017 (2h05: Paris-Bordeaux). Les atouts de Bordeaux attirent toujours plus d'investisseurs, les prix sont en forte augmentation. La demande est grandissante et de nombreux projets immobiliers sortent de terre.
Les femmes représentent 53,2% de la population bordelaise, 31,2 % des habitants bordelais ont entre 15-29 ans et 57,2% sont célibataires.
84,4% de la population est active contre 15,6% de chômeur (plus que la moyenne française 10,4%) et 22,5% d'inactif. Le taux de chômage est particulièrement élevé pour les personnes de 25-54 ans (14,5% alors que la moyenne nationale est à 8,9%). Cela représente le paradoxe de Bordeaux aujourd'hui qui alimente les spéculations pour expliquer ce décalage entre activité économique et flambée des prix de l'immobilier.
La ville compte aussi 10,10% d'étudiants, une cible particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers.
La ville de Bordeaux est divisée en plusieurs quartiers:
- Le triangle d'Or en hyper centre qui voit les prix taquiner les 7 000 voir 8 000€ du m2.
- Bordeaux maritime (quartier en pleine évolution avec beaucoup de nouveaux projets de construction)
- Chartrons - Grand Parc - Jardin Public (quartier tendance bobo un peu excentré, ou antiquaire avec tout type de population, les prix flambe autour du Jardin Public et les Chartrons)
- Caudéran (quartier résidentiel autour du Parc Bordelais avec de belles maisons typiques bordelaises, c'est une valeur sure, chic qui héberge les meilleures écoles privées de Bordeaux)
- Saint-Augustin (quartier résidentiel qui s'est développé autour de l'église et du CHU avec des prix plus abordables que Caudéran mais moins d'espaces verts, c'est un quartier en vogue pour de jeunes familles)
- Nansouty (Jeunes familles avec beaucoup d'échoppes, agréable à vivre mais un peu excentré de du centre-ville)
- Bordeaux-Sud (zone populaire de Bordeaux ou étudiants, le quartier attire beaucoup d'investisseurs)
L'impôt sur le revenu net moyen par foyer est bien supérieur à la moyenne nationale dans la ville de Bordeaux (en 2014: 4646 € à Bordeaux contre 1234€).
Rentabilité locative à Bordeaux
Bordeaux compte un nombre total de 148 618 logements en 2013 et ce chiffre ne cesse d'augmenter depuis.
89,9 % de ces logements sont des résidences principales. La part de résidence secondaire est faible seulement 3,3 % et 6,8% pour les logements vacants.
Les prix au m2 de l'immobilier varient de 2 539€ à 5079€ pour un appartement et de 2 527 à 5 055€ pour une maison. Les loyers sont compris entre 9,1€ et 14,5€ du mètre carré (selon meilleursagents). Le prix moyen au m2 pour les terrains est de 637€.
Les quartiers les plus en vogue sont le centre-ville, notamment le triangle d'or entre Jardin public, Gambetta et Quinconces.
Bordeaux étant la 6e ville étudiante de France les logements les plus recherchés sont les studios et petites surfaces (40% de la demande locative), la plupart des autres demandes sont concentrées sur les T2(31%) et T3(16%).
De plus, les biens en meublé sont très recherchés par les étudiants, leur évitant plus des dépenses et des tracas qu'ils ne sont pas prêts à gérer.
La ville a été élue meilleure destination européenne 2015, grâce à son art de vivre, sa gastronomie et bien évidemment le vin. Elle accueille beaucoup de touristes. Il est par conséquent très intéressant de faire du saisonnier durant la période estivale permettant d'avoir des revenus plus importants (attention à la taxe élevée Airbnb).
Valorisation du patrimoine immobilier à Bordeaux
Il est très compliqué d'acheter un bien destiné à la location est d'en tirer un cash-flow positif dans Bordeaux centre. D'un autre côté, la ville est en pleine expansion. Aucun quartier n'échappe à l'augmentation des prix. L'engouement et l'augmentation des prix ne semble pas connaître de limite. L'attractivité de la ville n'est pas encore près de retomber.
Bordeaux est en ce moment investi dans un grand projet urbain de développement de l'économie, du social et du culturel. De nombreux programmes tels que la rénovation des quais, le prolongement des lignes de tramways ou encore la construction de la zone économique euratlantique sortent de terre.
La clé d'un bon investissement locatif dans la ville repose sur la qualité de son emplacement. Il est important que votre investissement se trouve à proximité des transports, des commerces ou des universités.
En résumé, faut-il investir à Bordeaux?
Pour résumé, investir à Bordeaux aujourd'hui est une idée intéressante au vu du développement économique de la ville. La Ville est très dynamique et devient depuis peu incontournable en Europe (attrait du vin, de la gastronomie, de la culture française...).
De nombreux nouveaux arrivants affluent attirés par le climat la proximité avec l'Océan, les Pyrénées et surtout un centre universitaire de premier ordre.
Un investissement orienté vers les petites surfaces et la collocation (pénurie de collocation et forte demande) semble à privilégier, dans le centre-ville près des quartiers dynamiques et attractifs.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAC III | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALBERT THOMAS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALPHONSE DUPEUX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ARGONNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA BENAUGE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERTHELOT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION CARLE VERNET | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE POINT DU JOUR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BECK | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FIEFFE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FRANCIS DE PRESSENSE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JOSEPHINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BECHADE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SOLFERINO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAGRANGE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LUCIEN FAURE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MENUTS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTGOLFIER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NAUJAC | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NOVICIAT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NUITS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NUYENS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAIX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL BERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAS ST GEORGES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL ANTIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION FLORNOY | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT BRUNO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE THIERS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE YSER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION JEAN COCTEAU | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BERNARD ADOUR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION PAUL LAPIE | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE STEHELIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELELENTAIRE PUBLIQUE ALBERT THOMAS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DEYRIES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FRANCIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HENRI IV | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VIEUX BORDEAUX | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL BERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JACQUES PREVERT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DAVID JOHNSTON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SAINT BRUNO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BALGUERIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DUPATY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTGOLFIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE THIERS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE APPLICATION FRANC SANSON | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTAUD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NUYENS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANDRE MEUNIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENAIRE D'APPLICATION CARLE VERNET | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FERDINAND BUISSON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL DOUMER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PINS FRANCS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE STEHELIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION JEAN COCTEAU | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PINS FRANCS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BARBEY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT ANDRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE TREBOD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LE MIRAIL | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT SEURIN | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST LOUIS STE THERESE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ECOLE SEVIGNE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE COURS ALBERT LE GRAND | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE INSTITUTION NOTRE DAME | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE MARIE GRAND LEBRUN | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST MICHEL | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE INSTITUTION STE MONIQUE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE STE THERESE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST FERDINAND | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ECOLE PRIVEE DU BON PASTEUR | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALPHONSE DUPEUX | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CAZEMAJOR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE RAYMOND POINCARE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RAYMOND POINCARE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN MONNET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN MONNET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BEL AIR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE D'APPLICATIO FLORNOY | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUCHEUR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAC II | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLOS MONTESQUIEU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LAC II | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST GABRIEL | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CTRE CL CITADINES ADPEP BRANDY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE EDMOND J. SAFRA | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALBERT BARRAUD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SOMME | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MENUTS PHILIPPE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE D'APPLICATIO PAUL LAPIE | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE BORDEAUX INTERNATIONAL SCHOOL | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LABARDE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BENAUGE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PAUL DOUMER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SOUSA MENDES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE STENDHAL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE CHARLES MARTIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SCHWEITZER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ACHARD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ST PROJET | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE VACLAV HAVEL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MONTESSORI DE BORDEAUX WILSON | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE L'ENVOL DES PAPILLONS | Privé | Ecole élémentaire |
| JARDIN DE TA SOEUR | Public | Ecole élémentaire |
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