Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

On se demande tous ce qu’est le cash-flow et les calculs peuvent nous paraître compliqués. En effet, on l’entend souvent dans la bouche d’investisseurs ou de grosses sociétés. Quand on achète un appartement ou une maison destiné(e) à de la location, le terme cash-flow n'est pas forcément évident. On calcule à peu près notre crédit mensuel et on se demande si les loyers couvriront notre prêt bancaire et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow complet et détaillé, avec de nombreux critères à prendre en compte.

Mise à jour le 12 Février 2024
Calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Qu’est-ce que le cash-flow ?

Pour faire court les "cash-flow" sont les flux de trésorerie ou flux financiers. Ils servent de base aux méthodes d'analyse financière (comme le TRI ou la VAN).

Plus précisément, le cash-flow correspond à la trésorerie générée par l'activité d'un bailleur. En effet, si j’achète un appartement à Bordeaux par exemple, je vais analyser l’investissement locatif, regarder les prix, le marché, la stratégie, la rentabilité locative, etc., mais, comme toute activité, je dois également regarder le montant des charges (impôts, charges de copropriété, taxes, mensualité d'emprunt..etc)  afin d'obtenir un détail sur la rentabilité réelle du bien.

La mesure du cash-flow constitue donc un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de votre bien jusqu’à sa revente. En quelque sorte, il vous permet de regarder la capacité d’autofinancement de votre investissement (mais attention, cette notion reste différente).

Un cash-flow négatif correspond donc à l'effort d'épargne nécessaire à un investissement. Alors qu'un cashflow positif correspond à un gain d'argent mensuel (bénéfice) lié à un investissement.

Voici une vidéo qui vous permet de comprendre rapidement et simplement ce qu'est le cash-flow : 

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif?

Les cash-flows prennent en compte tous les flux entrants et sortants année par année, d’un point de vue de l’investisseur. On dira que le flux est positif quand vous recevez de l’argent, et négatif si vous effectuez une dépense.

Le cash-flow peut donc être simplifiée avec la formule suivante :

Cash-flow = entrées – sorties = revenus – dépenses

Par exemple, si je loue mon bien 650€/mois, ce loyer locatif sera une entrée d’argent (flux positif). Si je dois faire des travaux, comme repeindre tous les murs de l’appartement, alors il s’agira d’une sortie d’argent (flux négatif). Prenons d’autres exemples simples de revenus positifs et négatifs :

  • Achat d’un appartement à 200 000€ la première année sans crédit = dépense, flux négatif,
  • Mise en location de cet appartement générant des loyers à 7 800€/an = revenu, flux positif,
  • Paiement de la taxe foncière annuelle de 800€ = dépense, flux négatif,
  • Revente de l’appartement au bout de 10 ans au prix de 250 000€ = revenu, flux positif.

calcul-cash-flow.jpg

Les flux financiers seraient donc les suivants pour cet exemple très simplifié :

AnnéeCash-flowExplications
1- 192 800-200 000 + 7 800 – 800
27 0007 800 - 800
37 000 
47 000 
57 000 
67 000 
77 000 
87 000 
97 000 
10257  000Vente du bien : 250 000 + 7 800 - 800

 

Au-delà de cet exemple vraiment simple, pour un résultat très précis, nombreuses caractéristiques sont à prendre en compte notamment lors du calcul des cashflows des années à venir et non de l'année n.

  • Le type de bien,
  • L’état du bien,
  • Le prix du bien,
  • Les travaux de rénovation,
  • La surface,
  • La ville,
  • Le loyer mensuel,
  • Les charges (totales par an, locataires par mois, imprévues et taxe foncière),
  • Les impôts (régime fiscal d’imposition, revenus nets),
  • L’emprunt bancaire (apport personnel, durée d’emprunt, taux, assurance, frais de dossier, Garantie Crédit Logement),
  • Les frais d’agence à l’achat,
  • Les frais de gestion,
  • Les assurances diverses,
  • Les éventuelles augmentations du loyer, des charges et des revenus,
  • Les frais de notaire,
  • Le type d’emprunt,
  • Les éventuelles vacances locatives,
  • Taux de prélèvements sociaux
  • Les diverses déductions liées aux amortissements

Quels intérêts de calculer son cash-flow ?

Le fait d’investir dans un bien est comme le fait d’avoir une entreprise à maintenir en bonne santé. En effet, si vous achetez un logement destiné à la location, vous souhaitez qu’il soit rentable (sinon, vous n’investissez pas).

  • Premièrement, le cash-flow vous permet d’avoir une visibilité sur votre argent (flux qui rentrent et flux qui sortent) pour une meilleure gestion, et pour voir l’intensité de vos entrées et sorties d’argent, permettant de constater clairement votre rentabilité locative (sur des frais réels et concrets). En effet, on se lance parfois sans avoir mis sur le papier tous nos flux de trésorerie, ce qui est une erreur.
  • Ensuite, comme nous l’avons dit plus haut, le calcul du cash-flow permet d’actualiser vos flux de trésorerie. En effet, notre outil permet cette mise à jour également, car on oublie parfois que certaines données peuvent changer comme vos revenus, l’augmentation des loyers, l’augmentation des charges, des charges imprévues, les impôts, etc. Ainsi, grâce à la prise en compte de ces évolutions, votre cash-flow vous permet de quantifier la capacité d’autofinancement, pas forcément liée à des investissements.
  • Troisièmement, pour la revente, le cash-flow permet de réaliser des tactiques de l’analyse financière, nécessaires pour un acheteur potentiel. Le fait d’avoir un vrai tableau de financement met en avant le rendement locatif réel de votre bien immobilier.

Il est difficile, avec tous ces critères très précis, de calculer soi-même son cash-flow. Nous vous conseillons donc de passer directement par notre outil sur Horiz.io qui le calculera automatiquement en prenant en compte tous les détails.

Calculer facilement mon cashflow grâce à Horiz.io

L'une des principales contraintes pour un bailleur lors de son calcul de cashflow réside dans le fait de n'oublier aucune dépense dans ce calcul et également d'arriver à déterminer l'évolution de celui-ci dans le temps.

Afin de simplifier vos calculs, le simulateur Horiz.io (ex-Rendement Locatif) détermine votre cash-flow à votre place (ainsi que le rendement net).

cout-cashflow.jpg

Dans l'onglet "Rapport de rentabilité", vous obtiendrez plus d’informations. 

Vous obtenez une vision de la répartition de celui (entre les charges et les recettes) afin de déterminer quelles sont vos charges les plus conséquentes. Vous pouvez ainsi vous rendre compte par exemple que votre mensualité d'emprunt est trop élevée et qu'il serait judicieux d'allonger la durée de celui-ci ou encore que vos loyers sont trop faibles, etc.

Analyser le cash-flow peut vous permettre de prendre des décisions financières pour la vie de votre bien.

Une question que l'on se pose également souvent lorsque l'on loue un appartement est de savoir quand il faut revendre. L'analyse de l'évolution du cash-flow est un indicateur idéal pour cela. Avec le simulateur Horiz.io, vous pouvez évaluer l'évolution et déterminer le meilleur moment pour revendre.

Une fois le résultat obtenu vous pouvez également faire varier les différents paramètres afin de voir l'impact de chacun sur le cashflow de votre projet et ainsi déterminer comment optimiser votre projet.

Par exemple en reprenant quelques données du projet précédent et en faisant varier le régime fiscal choisit-on se rend compte qu'il est possible d'obtenir une différence importante de cashflow.

Pour rappel dans cet exemple : 

  • le bien a été acheté au prix de 200 000€ 
  • le loyer est de 650€/mois (on estime qu'il n'y aura pas de vacance locative)
  • le revenu pris en compte est de 30 000€ net
  • la taxe foncière est de 800€/an 
  • le bien est financé grâce à un crédit sur 25 ans avec un apport correspondant au frais de notaire (14 443€) avec un taux de 1,5%
  • Revente de l’appartement au bout de 10 ans au prix de 250 000€

Ainsi en choisissant le régime du déficit foncier au réel le cashflow obtenu est de -442€ (voici le lien de la simulation) .

Alors qu'en choisissant le régime LMNP au réel sur ce même projet le cashflow obtenu est de -395€ (voici le lien de la simulation).

Il en va de même avec toutes les composantes de votre projet. Cela vous permet ainsi d'estimer comment votre projet peut être le plus rentable possible et ainsi par exemple trouver le régime le plus adapté, la durée de crédit la plus optimale...etc.

calcul rendement locatif

Calculez votre cash-flow de manière extrêmement fiable

Grâce à notre simulateur, calculez de manière très fiable votre cash-flow, ce que cela vous coutera par mois ou dans 5 ans.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

tri taux de rendement interne

Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements locatifs immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

19 Mars 2024
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?

Qu'est-ce que la rentabilité locative ? (calcul et définition)

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage. On parle également de rentabilité locative ou encore de rapport locatif.

25 Septembre 2023
Taux de rendement locatif

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rendement locatif de mon investissement est la bonne ?

En tant que spécialiste de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

07 Novembre 2022
calcul VAN

Qu'est-ce que la VAN (valeur actuelle nette) ? Définition et calcul.

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.

12 Mars 2024
cash flow positif

Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

15 Décembre 2023
Tension locative : définition et explications

Tension locative : définition et explications

La tension locative est une notion importante à connaître quand on souhaite investir. Elle vous donne des informations clés sur la rentabilité de votre bien. On vous explique tout !

17 Octobre 2023
cashflow immobilier

Cash flow immobilier : comment se définit-il ?

Si l’on parle souvent de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier dédié à la location, le flux de trésorerie ou cash flow reste une notion attachée à ce concept. En effet, chaque investisseur locatif doit le surveiller afin d’être sûr d’aller dans la bonne direction financière. Mais comment appliquer le principe du cash flow dans l’immobilier et comment parvenir à l’optimiser pour améliorer les rendements de son opération immobilière ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

28 Juillet 2023
plus value immobilière définition

Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Se lancer dans un projet d’achat immobilier amène forcément l’acquéreur à se poser des questions sur l’éventuelle plus-value qu’il pourra récupérer si la valeur du logement acheté se comporte positivement face à l’évolution du marché local. Généralement, quand on devient propriétaire de sa résidence principale, c’est en fait la seule notion qui fait qu’on va franchir le cap de l’acquisition ou non. C’est bien pour cela qu’une maison qui nécessite des travaux mettra les candidats acheteurs dans une situation plus propice à la réflexion. Le but est de rester rentable et que l’investissement garde l’essence même de sa définition. Pour un investisseur locatif, la plus-value immobilière n’est pas tellement un point d’attention déterminant, bien qu’au moment où il change d’avis pour vendre son bien immobilier plus tôt que prévu, celle-ci revêt fatalement son importance. Zoom sur cette donnée mathématique, fruit d’un placement bien portant dans le secteur immo !

28 Juillet 2023