Définition d’une plus-value dans le secteur de la pierre
Au moment de vendre son bien, si le vendeur cède sa résidence plus chère que le prix d’achat obtenu lors de son acquisition, on dit qu’il a réalisé une plus-value. Dans la plupart des cas, ce bénéfice obtenu est imposable, bien qu’il existe des exceptions.
Toute plus-value immobilière reste cependant à nuancer, et la période d’inflation que nous traversons durant l’année 2023 nous le confirme. En effet, d’un point de vue pragmatique et en prenant un tant soit peu de recul sur les chiffres, la réalisation d’une vente à un montant plus élevé que le prix auquel vous avez acquis le bien à l’époque n’est en fait pas si étonnant que cela. Il faut avant tout savoir si, une fois la hausse des prix et la baisse du pouvoir d’achat appliquée, la rentabilité de l’opération reste au vert. C’est seulement en rapportant votre gain au taux d’inflation actuel que vous savez où se situe votre plus-value immobilière.
L’inverse de la plus-value, c’est la moins-value. Rare en des temps pareils, il est pourtant possible d’y être confronté, dans des cas de reventes aux enchères par saisie judiciaire, de vente prématurée du logement après peu d’années de détention, ou encore si vous vendez un bien délabré, ne répondant plus aux critères de décence, mal entretenu, etc. Dans certains marchés locaux, la demande est bien plus faible que l’offre, peu importe la raison, ce qui peut confronter les propriétaires vendeurs à la décote presque imposée de leur appartement ou maison.
Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?
Le taux de plus-value immobilière se calcule simplement, par la différence obtenue entre le prix d’achat et le prix de vente de votre logement.
La donnée obtenue représente la plus-value brute. Si vous constatez une perte et que vous avez vendu un autre bien ayant réalisé une plus-value, alors vous pouvez parfois, de manière exceptionnelle, déduire le montant de la moins-value en question.
Concernant le prix d’achat, vous pouvez l’augmenter des dépenses suivantes (uniquement sur justificatifs) :
- Des indemnités versées au vendeur.
- Des frais de travaux, notés pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition (si la détention est d’au moins 5 ans).
- Les frais d’achat du bien, notés pour leur montant réel ou pour la somme forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
- D’éventuels frais de réseaux, distributions et voirie.
Concernant le prix de vente auquel on doit se référer pour l’application de la formule de calcul pour la plus-value immobilière, il s’agit de celui indiqué sur l’acte notarié authentique. Peuvent être déduits de cette somme les frais dont vous vous êtes acquitté au cours du processus de vente. Il peut s’agir de l’intervention d’un diagnostiqueur pour le dossier de diagnostic technique obligatoire, etc. À contrario, il doit se voir augmenter en corrélation avec les sommes perçues en plus. Ici, on peut citer une indemnité d’éviction payée par l’acquéreur au locataire occupant, etc.
Score DPE : risques de décote et de moins-value
Les moins-values sont évidemment à éviter autant que possible, mais parfois, on peut se retrouver dans l’urgence de vendre alors que c’est le pire moment au vu de la tendance des marchés. Il se peut aussi que l’urgence de trouver un acheteur soit consécutive à un déménagement à l’étranger déjà organisé ou dans son autre résidence principale déjà achetée, ce qui limite les marges de manœuvre et peut empêcher la réalisation de travaux de rénovation pourtant utiles à la fixation d’un bon prix de vente, etc. Forcément dans ces cas là, votre plus-value immobilière en prend un coup.
Depuis janvier 2023, la loi autour du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour les logements à vendre a évoluée. Désormais, tous les propriétaires de biens disposant d’un score de F ou G, considérés comme des passoires thermiques, doivent impérativement faire intervenir un professionnel certifié pour qu’il réalise un audit énergétique complet des lieux. Le rapport obtenu indiquera alors les sources de déperditions de chaleur les plus importantes, avec un ordre d’importance des postes de travaux à s’occuper pour améliorer son étiquette, et donc sa consommation énergétique avant de vendre. Engager les travaux ou non ne dépend que du vendeur. Sa seule obligation est de faire constater les faits et de remettre la fiche détaillée à chaque candidat potentiel.
Seulement, vendre en l’état quand on possède un logement énergivore, c’est s’exposer désormais à une importante décote de la valeur vénale de son bien. Cela signifie de récupérer une plus-value immobilière bien plus faible, voire inexistante, si ce n’est de subir une moins-value… Et oui, car la loi touche aussi les investisseurs locatifs, qui pourraient se retrouver contraints d’interrompre leur activité de loueur s’ils n’exécutent pas les travaux nécessaires avant la date d’interdiction de location des passoires thermiques. Actuellement, elle cette interdiction ne concerne que les biens les plus indécents énergétiquement, à savoir dépassant une énergie finale de consommation de 450 kWh par m2 et par an (environ 90 000 logements en France métropolitaine), mais à l’avenir, il s’agira d’élargir la contrainte aux logements plus largement étiquetés G, F, puis E. À vous de faire appel à un expert immobilier pour vous conseiller sur la marche à suivre concernant votre situation personnelle, pour que vous perdiez le moins d’argent et optimisiez la plus-value sur la vente de votre bien.
L’impôt sur les plus-values immobilières
Que vous perceviez l’argent à la suite d’une succession ou parce que vous êtes à l’origine de la vente, vous ne passerez généralement pas à travers l’imposition de vos gains ! Sauf si vous vendez votre résidence principale. Et oui, dans ce cas de figure, vous en êtes totalement exonéré. Si la vente fait suite à un divorce ou à une séparation, pour en bénéficier, l’un des ex-conjoints doit avoir occupé les lieux jusqu’au moment de sa mise en vente. D’autres cas d’exonération d’impôts existent, selon les caractéristiques du logement en vente et les situations respectives des deux parties (acheteur et vendeur).
Concernant la répartition de l’impôt supporté, elle se traduit comme suit :
- l’impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value immobilière imposable ;
- les prélèvements sociaux : 17,20 %.
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Projeter son investissement immobilier pour optimiser sa plus-value
En utilisant les outils précis mis à votre disposition sur la plateforme d’investissement locatif clé en main Horiz.io, vous pouvez vous servir des indicateurs de performances fournis pour avoir une estimation de la plus-value immobilière à la revente de votre projet d’acquisition immobilière. Pour les investisseurs locatifs, c’est le moyen idéal d’avoir une large visibilité sur son ambition de placement, sans passer des heures à tenter de venir à bout des formules mathématiques nécessaires.
Plus-value immobilière : FAQ
Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?
On conseille généralement d’attendre au minimum 5 années de détention avant de vendre afin de ne pas perdre de l’argent. Les frais liés à l’achat du bien sont en moyenne amortis à ce stade. Évidemment, votre gain ou perte de capital dépend aussi de la tendance actuelle du marché local et de l’état de votre logement, entre autres.
Qui paie les frais de notaire si la vente ne se fait pas ?
Cela dépend de la clause du notaire. Les honoraires peuvent être partagés entre les deux parties, à moins que l’expert n’ait instauré une clause à double distribution. Par exemple, l’acheteur doit s’acquitter des frais si l’annulation intervient au début du processus, et si c’est à la fin, c’est au vendeur de payer. Assurez-vous de vous tenir au courant de ce détail avant toute opération.
Est-ce que l’humidité est un vice caché ?
Oui, c’est d’ailleurs l’un des plus courants et qui passe inaperçu lors des visites grâce à quelques coups de chiffons, de peinture ou de lambris. Une attention particulière doit être apportée par l’acheteur, d’autant plus dans les salles d’eau, les plafonds et sur les rebords des fenêtres.
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