C'est un des paramètres essentiels que notre simulateur de rentabilité locative calcule pour vous.
Le rendement locatif : l'indicateur préféré des investisseurs immobiliers
Il est primordial pour tout investisseur immobilier d'obtenir un retour sur investissement le plus important possible pour l'achat d'un bien grâce aux paiements des loyers.
C'est pour cela que le rendement locatif est si important. Lorsque l'on parle de rendement locatif, il faut distinguer le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Le rendement brut ne sert qu'à se faire une idée de la potentielle rentabilité locative. Le rendement net quant à lui représente la "véritable" rentabilité d'un bien.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Le calcul du rendement locatif est fondamental avant de réaliser un investissement locatif afin d'éviter de mauvais investissements.
Formule de calcul du rendement locatif brut (rentabilité locative brute)
C'est la formule la plus simple. Il suffit de faire le rapport des recettes (loyers) et du montant de l'achat immobilier. C'est le calcul souvent donné par votre agent immobilier ou celui que l'on fait rapidement pour juger de la pertinence d'un investissement.
Rentabilité brute = Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien x 100
Prenons un exemple simple pour un bien présentant les caractéristiques suivantes
- Loyer mensuel hors charges : 500 €
- Prix d’achat : 100 000 €
- Frais d’achat : 5 000 € de frais de notaire, 5 000 € de frais d’agence et 1 000€ de frais de dossier bancaires.
Il suffit de calculer dans un premier temps les loyers sur un an (hors charges)
Loyer Annuel = 12 x 500€ = 6 000 €
Puis le Prix total de l’achat
Prix Total d’Achat = 100 000€ + 5 000€ + 5 000€ + 1 000€ = 111 000 €
Puis de poser le calcul :
Rentabilité brute = Loyer Annuel 6 000€ / Prix Total d’Achat 111 000€ x 100 = 5.4 %
Soit un rendement locatif brut de 5.4% dans cet exemple. Un consensus chez les investisseurs chevronnés est de considérer qu'à partir de 10% brut l'investissement commence à devenir très intéressant.
Formule de calcul du rendement locatif net (rentabilité locative nette)
Pour obtenir la rentabilité nette il faut aller plus loin.
En réalité et dans la plupart des cas, l'investisseur a des recettes moindres puisqu'il doit s'acquitter de charges diverses et ne touche pas forcément de loyer tous les mois.
Le calcul du rendement locatif net va donc devoir intégrer ces paramètres :
Rentabilité nette = (Loyer annuel - Charges - Taxe foncière - Impôts) / (Prix achat + Notaire + Frais) x 100
Les paramètres sont les suivants :
- Loyer annuel : les loyers hors charges touchés sur l'année entière. On doit prendre en compte ici les éventuelles périodes de vacance locative (sans locataire).
- Charges : cela comprend toutes les charges non récupérables (explications) sur votre location. Donc les charges qui sont à la charge du propriétaire. Les charges de copropriétés (syndic, edf, eau, nettoyage, etc.), les travaux de réparation, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative, de recherche de locataire, etc.
- Taxe foncière : l'impôt foncier dû chaque année par tout propriétaire en France et qui dépend des caractéristiques de votre logement.
- Impôts : la partie la plus compliquée à obtenir. Il faut calculer ici le montant des impôts annuels en fonction de vos revenus et du choix de régime fiscal que vous faites (Meublé, nu, Pinel, etc.). Cette partie comprend également les prélèvements sociaux dus sur les recettes locatives et qui sont de 17.2% depuis le 1er janvier 2018.
- Prix achat : le prix du bien incluant les frais d'agence le cas échéant.
- Notaire : ce sont les frais de notaire.
- Frais : ils peuvent être variés mais le plus souvent vous retrouvez ici les frais bancaires (frais de dossier crédit, crédit logement), frais de chasse immobilière, frais de courtage, etc.
On retrouve également un calcul de rentabilité nette incluant les intérêts d'emprunt comme une charge à déduire des recettes. Il y un débat sur ce sujet car l'emprunt fait partie de l'effet de levier de l'investissement. Les deux formules sont valables cependant. Le simulateur de Rendement Locatif fait usage de la formule précédente (sans les intérêts).
Rentabilité nette = Loyer annuel - Charges - Intérêts - Taxe foncière - Impôts / Prix achat + Notaire + Frais x 100
Une aide précieuse pour calculer la rentabilité locative d'un bien
Il est important de savoir que la connaissance de ce taux est impérative mais non suffisante pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché.
Le rendement locatif n'est donc qu'un indicateur, il ne faut pas se fier uniquement à ce dernier lorsque l'on achète un bien pour le louer.
En effet, il faut faire attention à la vacance locative qui impactera directement votre rentabilité. La vacance locative correspond au nombre de mois dans l’année au cours desquels le bien ne sera pas loué. En effet, une absence de loyer pendant plusieurs mois fera chuter votre rendement locatif.
Les investisseurs doivent donc prendre en compte la ville dans laquelle le bien se trouve, l’emplacement de ce dernier et son quartier d’appartenance ainsi que l'état locatif de la ville. La stratégie à adopter va en être également dépendante (colocation, meublé, touristique, etc). De ce fait, l'emplacement est primordial et peut impacter directement votre ratio, tout comme la qualité, l'état du bien que vous achetez. En effet, une petite maison ancienne à la campagne nécessitera sûrement plus de travaux qu'un appartement récent en plein centre-ville.
Enfin le calcul de la rentabilité locative nette se fait annuellement et ne permet donc pas d'évaluer la rentabilité d'un investissement dans sa globalité, de l'achat à la revente.
De plus la rentabilité locative ne prend pas en compte l'effet levier du crédit qui permet d'acheter sans toucher à sa trésorerie.
C'est pour cela qu'en plus de calculer précisément la rentabilité nette de votre projet, notre simulateur vous donnera également d'autres indicateurs clefs comme le cash-flow, le taux de rendement interne ou encore la valeur actuelle nette.
C'est quoi un bon taux de rendement locatif ?
On nous pose cette question constamment. On ne peut pas y répondre en une phrase, c'est pour cela que nous avons consacré un article entier à la question de savoir quel est un bon taux de rendement locatif pour un projet d'investissement locatif.
Quelles sont les villes où la rentabilité locative est la plus élevée ?
On constate souvent que les villes où l'on trouve les rendements les plus élevés sont celles où la demande locative dépasse l'offre et où les prix à l'achat sont faibles.
Le rendement locatif moyen en France est environ de 5,9%. Les métropoles telles que Bordeaux, Lyon, Paris, etc. sont des villes très attractives où la demande est très forte mais où les prix atteignent des sommets. Le rendement moyen ne dépasse de ce fait pas les 4 à 5%.
Paris souffre des prix d'achats trop élevés, et de son attractivité ce qui impacte le rendement directement. Le rendement moyen de la capitale est d'environ 3 à 5%. Cependant, certaines villes offrent toujours des rendements supérieurs à la moyenne nationale et s'approchant des 10%. C'est le cas du Havre, de Marseille, Saint Etienne…
