Qu'est-ce que la rentabilité locative ? (calcul et définition)

Le rendement locatif (ou rentabilité locative) est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier locatif. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage. On parle également de rentabilité locative ou encore de rapport locatif.

Mise à jour le 25 Septembre 2023
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

C'est un des paramètres essentiels que notre simulateur de rentabilité locative calcule pour vous. 

Le rendement locatif : l'indicateur préféré des investisseurs immobiliers

Il est primordial pour tout investisseur immobilier d'obtenir un retour sur investissement le plus important possible pour l'achat d'un bien grâce aux paiements des loyers. 

C'est pour cela que le rendement locatif est si important. Lorsque l'on parle de rendement locatif, il faut distinguer le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Le rendement brut ne sert qu'à se faire une idée de la potentielle rentabilité locative. Le rendement net quant à lui représente la "véritable" rentabilité d'un bien. 

Comment calculer la rentabilité locative ?

Le calcul du rendement locatif est fondamental avant de réaliser un investissement locatif afin d'éviter de mauvais investissements. 

Formule de calcul du rendement locatif brut (rentabilité locative brute)

C'est la formule la plus simple. Il suffit de faire le rapport des recettes (loyers) et du montant de l'achat immobilier. C'est le calcul souvent donné par votre agent immobilier ou celui que l'on fait rapidement pour juger de la pertinence d'un investissement.

Rentabilité brute = Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien x 100

Prenons un exemple simple pour un bien présentant les caractéristiques suivantes 

  • Loyer mensuel hors charges : 500 €
  • Prix d’achat : 100 000 €
  • Frais d’achat : 5 000 € de frais de notaire, 5 000 € de frais d’agence et 1 000€ de frais de dossier bancaires.

Il suffit de calculer dans un premier temps les loyers sur un an (hors charges)

Loyer Annuel = 12 x 500€ = 6 000 €

Puis le Prix total de l’achat

Prix Total d’Achat = 100 000€ + 5 000€ + 5 000€ + 1 000€ = 111 000 €

Puis de poser le calcul :

Rentabilité brute = Loyer Annuel 6 000€ / Prix Total d’Achat 111 000€ x 100 = 5.4 %

Soit un rendement locatif brut de 5.4% dans cet exemple. Un consensus chez les investisseurs chevronnés est de considérer qu'à partir de 10% brut l'investissement commence à devenir très intéressant.

Formule de calcul du rendement locatif net (rentabilité locative nette)

Pour obtenir la rentabilité nette il faut aller plus loin.
En réalité et dans la plupart des cas, l'investisseur a des recettes moindres puisqu'il doit s'acquitter de charges diverses et ne touche pas forcément de loyer tous les mois.

 Le calcul du rendement locatif net va donc devoir intégrer ces paramètres :

Rentabilité nette = (Loyer annuel - Charges - Taxe foncière - Impôts) / (Prix achat + Notaire + Frais) x 100

Calcul du rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Les paramètres sont les suivants :

  • Loyer annuel : les loyers hors charges touchés sur l'année entière. On doit prendre en compte ici les éventuelles périodes de vacance locative (sans locataire).
  • Charges : cela comprend toutes les charges non récupérables (explications) sur votre location. Donc les charges qui sont à la charge du propriétaire. Les charges de copropriétés (syndic, edf, eau, nettoyage, etc.), les travaux de réparation, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative, de recherche de locataire, etc.
  • Taxe foncière : l'impôt foncier dû chaque année par tout propriétaire en France et qui dépend des caractéristiques de votre logement.
  • Impôts : la partie la plus compliquée à obtenir. Il faut calculer ici le montant des impôts annuels en fonction de vos revenus et du choix de régime fiscal que vous faites (Meublé, nu, Pinel, etc.). Cette partie comprend également les prélèvements sociaux dus sur les recettes locatives et qui sont de 17.2% depuis le 1er janvier 2018.
  • Prix achat : le prix du bien incluant les frais d'agence le cas échéant.
  • Notaire : ce sont les frais de notaire.
  • Frais : ils peuvent être variés mais le plus souvent vous retrouvez ici les frais bancaires (frais de dossier crédit, crédit logement), frais de chasse immobilière, frais de courtage, etc.

On retrouve également un calcul de rentabilité nette incluant les intérêts d'emprunt comme une charge à déduire des recettes. Il y un débat sur ce sujet car l'emprunt fait partie de l'effet de levier de l'investissement. Les deux formules sont valables cependant. Le simulateur de Rendement Locatif fait usage de la formule précédente (sans les intérêts).

Rentabilité nette = Loyer annuel - Charges - Intérêts - Taxe foncière - Impôts / Prix achat + Notaire + Frais x 100

Une aide précieuse pour calculer la rentabilité locative d'un bien

Il est important de savoir que la connaissance de ce taux est impérative mais non suffisante pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché.

Le rendement locatif n'est donc qu'un indicateur, il ne faut pas se fier uniquement à ce dernier lorsque l'on achète un bien pour le louer.
En effet, il faut faire attention à la vacance locative qui impactera directement votre rentabilité. La vacance locative correspond au nombre de mois dans l’année au cours desquels le bien ne sera pas loué. En effet, une absence de loyer pendant plusieurs mois fera chuter votre rendement locatif. 

Les investisseurs doivent donc prendre en compte la ville dans laquelle le bien se trouve, l’emplacement de ce dernier et son quartier d’appartenance ainsi que l'état locatif de la ville. La stratégie à adopter va en être également dépendante (colocation, meublé, touristique, etc). De ce fait, l'emplacement est primordial et peut impacter directement votre ratio, tout comme la qualité, l'état du bien que vous achetez. En effet, une petite maison ancienne à la campagne nécessitera sûrement plus de travaux qu'un appartement récent en plein centre-ville. 

Enfin le calcul de la rentabilité locative nette se fait annuellement et ne permet donc pas d'évaluer la rentabilité d'un investissement dans sa globalité, de l'achat à la revente.
De plus la rentabilité locative ne prend pas en compte l'effet levier du crédit qui permet d'acheter sans toucher à sa trésorerie. 

C'est pour cela qu'en plus de calculer précisément la rentabilité nette de votre projet, notre simulateur vous donnera également d'autres indicateurs clefs comme le cash-flow, le taux de rendement interne ou encore la valeur actuelle nette.

C'est quoi un bon taux de rendement locatif ?

On nous pose cette question constamment. On ne peut pas y répondre en une phrase, c'est pour cela que nous avons consacré un article entier à la question de savoir quel est un bon taux de rendement locatif pour un projet d'investissement locatif.

Quelles sont les villes où la rentabilité locative est la plus élevée ?

On constate souvent que les villes où l'on trouve les rendements les plus élevés sont celles où la demande locative dépasse l'offre et où les prix à l'achat sont faibles.

Le rendement locatif moyen en France est environ de 5,9%. Les métropoles telles que Bordeaux, Lyon, Paris, etc. sont des villes très attractives où la demande est très forte mais où les prix atteignent des sommets. Le rendement moyen ne dépasse de ce fait pas les 4 à 5%.

Paris souffre des prix d'achats trop élevés, et de son attractivité ce qui impacte le rendement directement. Le rendement moyen de la capitale est d'environ 3 à 5%. Cependant, certaines villes offrent toujours des rendements supérieurs à la moyenne nationale et s'approchant des 10%. C'est le cas du Havre, de MarseilleSaint Etienne

Découvrez où investir

Dans quelle ville investir en 2024 ?

Choisissez la meilleure ville pour faire un investissement locatif rentable ! Découvrez son rendement brut, le prix moyen du m2, la tension locative et son analyse détaillée.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

tri taux de rendement interne

Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?

Le "taux de rendement interne" ou "taux de rentabilité interne" (TRI) est un indicateur de rentabilité financière utilisé par les investisseurs. Cet indicateur ne se limite pas aux investissements locatifs immobiliers, il permet de comparer théoriquement n'importe quel investissement.

19 Mars 2024
Calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

On se demande tous ce qu’est le cash-flow et les calculs peuvent nous paraître compliqués. En effet, on l’entend souvent dans la bouche d’investisseurs ou de grosses sociétés. Quand on achète un appartement ou une maison destiné(e) à de la location, le terme cash-flow n'est pas forcément évident. On calcule à peu près notre crédit mensuel et on se demande si les loyers couvriront notre prêt bancaire et les charges associées, sans se soucier forcément du cash-flow complet et détaillé, avec de nombreux critères à prendre en compte.

12 Février 2024
Taux de rendement locatif

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rendement locatif de mon investissement est la bonne ?

En tant que spécialiste de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

07 Novembre 2022
cash flow positif

Cash flow positif : illusion ou réelle probabilité ?

Mieux encore que de placer son argent sur un produit bancaire ou sur les marchés financiers, le secteur de l’immobilier serait-il l’endroit où investir en 2024 ? En effet, les rendements immobiliers obtenus par les investisseurs locatifs chaque année sont opportuns et ne dépendent pas tellement des secousses économiques et géopolitiques qui frappent le pays depuis quelque temps. Alors, sommes-nous en droit de nous attendre à générer un cash flow positif lorsque l’on investit dans la pierre à des fins locatives ? C’est la question à laquelle nous allons tenter de répondre dans cet article, pour que vous puissiez avoir une vision plus réaliste de ce qu’est un investissement locatif réussi.

31 Mai 2024
calcul VAN

Qu'est-ce que la VAN (valeur actuelle nette) ? Définition et calcul.

Tout comme le TRI, la valeur actuelle nette ou "VAN" est un indicateur financier qui permet d'orienter la prise de décision pour un investissement.

12 Mars 2024
Tension locative : définition et explications

Tension locative : définition et explications

La tension locative est une notion importante à connaître quand on souhaite investir. Elle vous donne des informations clés sur la rentabilité de votre bien. On vous explique tout !

17 Octobre 2023
cashflow immobilier

Cash flow immobilier : comment se définit-il ?

Si l’on parle souvent de la rentabilité locative dans le cadre d’un investissement immobilier dédié à la location, le flux de trésorerie ou cash flow reste une notion attachée à ce concept. En effet, chaque investisseur locatif doit le surveiller afin d’être sûr d’aller dans la bonne direction financière. Mais comment appliquer le principe du cash flow dans l’immobilier et comment parvenir à l’optimiser pour améliorer les rendements de son opération immobilière ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.

28 Juillet 2023
plus value immobilière définition

Plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Se lancer dans un projet d’achat immobilier amène forcément l’acquéreur à se poser des questions sur l’éventuelle plus-value qu’il pourra récupérer si la valeur du logement acheté se comporte positivement face à l’évolution du marché local. Généralement, quand on devient propriétaire de sa résidence principale, c’est en fait la seule notion qui fait qu’on va franchir le cap de l’acquisition ou non. C’est bien pour cela qu’une maison qui nécessite des travaux mettra les candidats acheteurs dans une situation plus propice à la réflexion. Le but est de rester rentable et que l’investissement garde l’essence même de sa définition. Pour un investisseur locatif, la plus-value immobilière n’est pas tellement un point d’attention déterminant, bien qu’au moment où il change d’avis pour vendre son bien immobilier plus tôt que prévu, celle-ci revêt fatalement son importance. Zoom sur cette donnée mathématique, fruit d’un placement bien portant dans le secteur immo !

28 Juillet 2023