Immobilier / rentabilité locative : les indicateurs clés à connaître

Pour estimer la rentabilité de son projet, un investisseur doit bien analyser son achat afin de ne pas se tromper. Alors, même s’ils ne font pas tout, quelques indicateurs à utiliser avant d’acheter peuvent vous aider à faire les bons choix et contribuer au calcul de votre rentabilité.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
Immobilier et rentabilité locative

Comment savoir si votre investissement immobilier est rentable ? 

Avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, qui constitue souvent un véritable projet de vie, il convient d’utiliser des indicateurs clés qui peuvent vous orienter et vous aider :

Le rendement locatif brut 

Le rendement locatif brut est souvent le plus connu, mais aussi le plus facile à calculer. En effet, le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative est une notion clé dans toute stratégie d'investissement immobilier. C’est en fait un ratio entre les loyers annuels et le prix d’achat, qui s’exprime en pourcentage. Il vous permettra, avant l’achat d’un bien, d’estimer votre rentabilité potentielle en fonction du prix d’achat et des revenus locatifs (loyers annuels).

Prenons l’exemple d’un bien à 200 000€ loué 900€ par mois. Le calcul de rendement brut sera le suivant : (900x12) /200 000 x 100 = 5,4%, soit un rendement brut de 5,4%. 

Le rendement net

C’est l’indicateur qui permet de déterminer la rentabilité nette de votre investissement. Pour le calculer, la formule est la même, mais vous devez intégrer les différentes variables qui ont un impact financier, comme la taxe foncière, les charges de copropriétés (qui ne concernent pas les immeubles de rapport) et les éventuels impôts sur les revenus locatifs.

Ainsi, votre calcul sera celui-ci : Loyer mensuel brut x 12 mois - les charges non récupérables - la taxe foncière, le tout / montant de l’achat + les droits de mutations + frais. 

Avec ces calculs de rendement, vous pouvez déjà déterminer le rapport locatif d’une opération et comparer entre deux projets, afin de voir lequel est le plus rentable.

Découvrez plus en détails ce qu’est le rendement locatif.

Le cashflow 

Ensuite, vous pouvez peaufiner et préciser vos calculs, pour avoir encore plus de visibilité sur l’intérêt du projet.  

Qu’est-ce que le cash-flow ? Il correspond à la trésorerie générée par l'activité d'un bailleur. En d’autres termes, il consiste à déterminer les flux financiers (les entrées et les sorties d’argent sur une période donnée, généralement le mois ou l’année pour du locatif). Il s’agit d’un calcul très simple qui consiste à prendre en compte tous les flux de trésorerie qui concernent votre investissement. 

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à Lyon. L’investisseur devra analyser l’investissement locatif, regarder les prix, le marché, la stratégie, la rentabilité locative, etc., mais, comme toute activité, il conviendra également de regarder le montant des charges (impôts, charges de copropriété, taxes, mensualité d'emprunt, etc.) pour connaître la rentabilité réelle du bien et ses détails.  

En effet, cela peut vous permettre de savoir si votre investissement s’auto-finance, c’est-à-dire que votre cash flow est positif. Votre placement génère très rapidement plus de rentrées d’argent que de sorties dans le cas d’un investissement cash ou lorsque le loyer perçu est supérieur à l’ensemble des autres dépenses, y compris le remboursement de votre crédit immobilier.  

La mesure du cash-flow constitue donc un bon moyen d’appréhender la solvabilité et la pérennité de votre bien jusqu’à sa revente. Un cash-flow négatif sous-entend donc l'effort d'épargne nécessaire à un investissement. Ici, vous connaîtrez le montant que vous allez devoir investir personnellement chaque mois pour « compenser » ce qui vous manque.  

Attention, il convient de noter que, la première année, le cash-flow est un peu particulier, car il englobe des frais « uniques » qui ne seront pas à considérer à partir de la deuxième année, comme les frais de notaire, frais d’agence, une partie de votre épargne pour le financement, etc.  

Découvrez plus en détails comment calculer votre cash-flow

Le TRI

Cet indicateur permet de comparer la rentabilité d’un projet immo avec celle d’un autre placement, soit immobilier soit un placement de référence comme le livret A. Il aide donc à la décision avant tout investissement.  

Qu’est-ce que le TRI ? Le Taux de Rentabilité Interne (ou de Rendement Interne), le TRI est un indicateur souvent utilisé pour tout type de placement. Son calcul permet de savoir quel est le taux de rentabilité moyenne que procure un placement à long terme et sur plusieurs années, en tenant compte de l’intégrité des paramètres. En prenant en compte tous les flux (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité, etc.), il permet d’obtenir un taux lissé et régulier, alors que le rendement net fluctue chaque année. 

La VAN 

Comme le TRI, la VAN (Valeur Actuelle Nette) est un indicateur qui va vous permettre de comparer votre investissement avec un autre placement. Il s’agit dans ce cas de connaître votre bénéfice final, de l’enrichissement que vous a procuré ce placement.  

Afin de comprendre comme la valeur actuelle est calculée, prenons l’exemple d’un ami qui vous propose d'investir dans son projet en y investissant 10 000€. D'après votre étude vous estimez que cet investissement va vous rapporter 2 000€ la 1ère année, 3 000€ la 2ème année, 4 000€ la 3ème année et enfin 5 000€ la 4ème année (ce sont des cash-flow futurs estimés).

D'autre part vous vérifiez avec votre banque que le taux du placement en euros garanti de leur assurance vie est de 1% par an et que cela ne devrait pas changer.

Le but est de savoir si le projet proposé vaut le coup ou s'il vaut mieux s'orienter vers un projet plus intéressant.

Découvrez comment calculer précisément la VAN de votre projet. 

Horiz.io vous aide à faire vos calculs en ligne 

Tous ces calculs étant complexes, et même s’ils peuvent être faits « rapidement » avant un investissement, il convient de les prendre en compte plus précisément avant de se lancer.

Pour ce faire, Horiz.io vous permet un calcul très précis en ligne, et d’assurer ensuite toute la gestion. En utilisant notre simulateur, vous pouvez entrer tous les paramètres de votre investissement (prix, frais, mode de financement, fiscalité, etc.) afin d’obtenir un calcul très précis de la rentabilité de votre projet.

Notre simulateur de rendement est clair et puissant, et vous permettra de calculer le rendement net de toutes charges, impôts compris et d’évaluer votre projet avec un score simple sur 10. Notre outil en ligne vous offrira aussi la possibilité de comparer votre investissement locatif au livret A ou tout autre placement. Vous pourrez aussi simuler les régimes fiscaux de déficit foncier (nu), de meublé (LMNP, étudiant, airbnb, etc.), Pinel, SCI IS ou Cosse ancien.

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Bassel Abedi
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