Que choisir entre la location AirBnB ou longue durée ?

Location AirBnB - Les avantages et inconvénients 

Avant de voir les avantages et inconvénients de la location AirBnB par rapport à la location longue durée, il convient de la définir. Selon l’article D.324-1 du Code de Tourisme, il s’agit “des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.” Celle-ci se caractérise alors par la courte durée du séjour, qui ne peut être supérieure à 90 jours renouvelables.

Les points positifs

Si la location AirBnB séduit tant d’investisseurs, c’est surtout pour les avantages qu’elle procure :

✅ Un taux de rentabilité optimal

Grâce à des tarifs à la nuitée, les propriétaires d’un logement saisonnier peuvent augmenter considérablement leurs recettes locatives. D’ailleurs, en 2022, les Français ont généré un revenu net médian de 3 916 € grâce à la location AirBnB (source : Le Figaro). Cela dit, il existe de grandes disparités d’une ville à l’autre. Ce qui rend difficile l’estimation des gains envisageables à travers un seul article. Mais pour vous donner un ordre d’idée, sachez qu’à Paris, la location AirBnB est 2,6 fois plus rentable que la location longue durée (source : Le Figaro). 

Vous pouvez aussi calculer la rentabilité de votre location saisonnière.

✅ Une fiscalité avantageuse

Par principe, les propriétaires d’un logement AirBnB voient leurs recettes locatives imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Ils obtiennent alors le statut de loueur en meublé (non) professionnel. À ce titre, ils peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition. Et c’est justement cette seconde option la plus avantageuse, puisqu’ils peuvent déduire leurs charges, mais aussi amortir le bien immobilier, les travaux d’amélioration et les meubles.

Par ailleurs, les propriétaires d’un meublé de tourisme classé bénéficient d’avantages fiscaux supplémentaires. À savoir :

• Un abattement forfaitaire de 71% pour le régime micro-BIC (contre 50 % sans classement) ;
• Une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière en zone de revitalisation rurale ;
• Une absence de taxe de séjour majorée.

Les points négatifs

Malgré tous ces avantages, il convient aussi de connaître les inconvénients de la location AirBnB par rapport à la location longue durée.

❌ La gestion locative

C’est sans doute ce qui freine le plus de propriétaires à louer leur bien sur AirBnB. Et pour cause, si vous louez sur de courtes périodes, il faut prévoir du temps pour communiquer avec les potentiels voyageurs, gérer ses réservations, faire le ménage, remettre les clés, etc.

Si vous manquez de temps, vous pouvez aussi faire appel à des services de conciergerie afin de déléguer ces tâches chronophages à un tiers. Mais cela a également un coût non négligeable qui impacte votre rentabilité.

❌ Les restrictions légales

Si louer en AirBnB est plus que rentable, cela n’est pas toujours possible. En effet, il existe plusieurs restrictions : 

• Les autorisations en mairie : dans les grandes villes, une autorisation est nécessaire pour louer son logement sur une courte durée. Et si la demande locative est particulièrement tendue, celle-ci n’est accordée que si vous apportez une compensation. Par exemple, transformer un local commercial en logement saisonnier. Ainsi, il n’y a pas de réduction du nombre de biens immobiliers disponibles sur le marché pour les locaux. Cette autorisation de la mairie vous permettra ensuite d’obtenir un numéro d’enregistrement.
• La durée de location : si vous louez une chambre chez vous, vous ne pouvez le faire plus de 120 jours par an.
• Le règlement de copropriété : si votre logement est situé dans un immeuble à usage d’habitation collective, vérifiez que le règlement de copropriété ne contienne pas la “clause d'habitation exclusivement bourgeoise”. À défaut, vous ne pourrez pas opter pour la location en AirBnB. Seule la location longue durée est possible.

❌ Le taux d’occupation inconnu

Le rendement de votre location saisonnière dépend intégralement de votre taux de remplissage. Si votre logement est vide plus de la moitié du mois, il est peu probable que vous soyez toujours rentable.

Or, le taux d’occupation varie selon une multitude de facteurs, comme la période de l’année (vacances estivales ou hiver), l’attractivité de votre annonce, les notes des voyageurs,ainsi que la conjoncture économique et sociale (sur laquelle vous n’avez aucun contrôle). Par exemple, en période de COVID, les propriétaires d’une location longue durée bénéficiaient d’un taux de rentabilité 12 % supérieur à la location AirBnB (source : Capital).

❌ Les charges très variables

Si la rentabilité de la location AirBnB est supérieure à la location longue durée, les dépenses engagées sont aussi nettement plus élevées. En effet, pour louer un logement saisonnier, vous devez acheter des fournitures supplémentaires (a minima, des draps et serviettes), des consommables à renouveler régulièrement, éventuellement une boîte à clé ou une serrure digitalisées. Sans oublier les frais de conciergerie si vous souhaitez déléguer la gestion locative à une entreprise spécialisée.

En outre, les factures d’électricité, d’internet, de chauffage, d’eau sont toujours à la charge du propriétaire du logement saisonnier. Or, certains locataires ne se gênent pas pour mettre le chauffage à fond avec la fenêtre ouverte.

Location de longue durée - Les avantages et inconvénients

Contrairement à la location AirBnB, la location longue durée implique que le locataire y élise sa résidence principale. Et surtout, la durée de location est beaucoup plus longue, puisqu’elle est de 1 an dans le cadre d’une location meublée et 3 ans pour une location vide. Les deux étant renouvelables tacitement.

Les points positifs

Si la location longue durée est moins rentable que la location AirBnB, elle n’en reste pas moins un investissement immobilier sûr. Voici ses principaux avantages :

• La gestion locative simplifiée : comme les locataires ont vocation à rester au moins un an, vous n’avez pas à vous déplacer régulièrement dans le logement pour faire le ménage ou remettre les clés. Cela dit, les démarches à réaliser à l’arrivée et à la sortie du locataire sont un peu plus lourdes, puisqu’il faut rédiger un contrat de bail et signer l’état des lieux.
• L’anticipation du loyer et des charges : par principe, vous recevez tous les mois le même loyer et payez les mêmes charges. Mais évidemment, il peut aussi y avoir des périodes de vacances locatives après le départ d’un locataire. Mais si votre logement est bien aménagé et situé dans une ville attractive, leur durée devrait être limitée.

Les points négatifs

Nous l’avons déjà évoqué précédemment, il s’agit principalement du niveau de rendement de la location longue durée par rapport à la location AirBnB. Mais rassurez-vous, en préparant votre investissement immobilier locatif dès le départ, il est tout à fait possible d’optimiser votre rentabilité. Pour cela, n’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation en ligne.

Outre la rentabilité inférieure, c’est aussi la législation qui peut être un frein à la location longue durée. Ici, pas de restrictions, mais de nombreuses lois en faveur du locataire. En effet, le risque de loyers impayés est accru, et les mesures pour obtenir le remboursement sont limitées (sauf à souscrire une assurance pour loyers impayés). Ainsi, si vous souhaitez expulser un locataire mauvais payeur, il faudra attendre une procédure extrêmement longue et chronophage. Pendant ce temps, vous ne percevrez aucun revenu locatif tout en continuant à payer vos charges et mensualités d’emprunt.

Location AirBnB ou longue durée : Le match

Vous ne savez toujours pas quoi choisir entre la location AirBnB ou longue durée ? Pour vous y aider, nous avons préparé un tableau récapitulatif de leurs points faibles et points forts.