1. Analyser son régime fiscal et l’ajuster
Dans le calcul de sa rentabilité d’investissement locatif, l’imposition peut réellement venir amoindrir drastiquement le taux brut obtenu. Que vous soyez en location vide ou meublée, vous avez tout de même l’occasion de modifier votre fiscalité pour payer moins d’impôts, sans forcément avoir à changer de mode de location.
Ainsi, si vos charges et dépenses réelles dépassent les 30 % au régime foncier, ou les 50 % au régime BIC, alors vous avez tout intérêt à opter pour le régime de déclaration au réel. Les régimes forfaitaires, que sont le microfoncier et le micro-BIC, sont utiles uniquement si vous avez très peu de dépenses, mais vous empêchent dans tous les cas de profiter respectivement du déficit foncier ou de l’amortissement du mobilier et de l’immobilier. C’est pourquoi, dans bien des situations, il faut toujours privilégier le réel. Une fois votre prêt amorti et vos charges moins lourdes, les régimes forfaitaires peuvent vous attirer à nouveau, moyennant que vous ne dépassiez pas les plafonds de revenus locatifs fixés et que vous ayez respecté un assujettissement au réel d’au minimum 3 années.
Enfin, si vous êtes au foncier et que vous n’êtes pas rentable, vous pouvez toujours opter pour la location meublée et bénéficier de la fiscalité avantageuse des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
2. Rentabilité locative : revoir sa stratégie de location pour diminuer les frais
La colocation pour multiplier les locataires
Une autre solution de décupler son rendement locatif moyen est de louer à plusieurs locataires en même temps. Au sein du même logement, on parle donc de colocation. Cette méthode est le plus souvent appliquée en location meublée, et s’avère redoutable pour sécuriser son investissement locatif, tout en optimisant le potentiel rentable de l’appartement ou de la maison.
Dans les zones de fortes tensions locatives, proche de sites universitaires ou de grands groupes industriels, mettre son bien en colocation est une excellente idée, car le marché s’y prête davantage. En effet, gare à la localisation si vous vous engagez dans ce type de contrats. Votre public cible doit être définie en amont et l’emplacement du logement doit correspondre avec leurs activités principales. À vous de voir si vous souhaitez attirer des étudiants, de jeunes actifs, ou encore faire une colocation de couples, seniors, etc. Chaque décision impactera sur la rentabilité de votre investissement immobilier.
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La location meublée pour défiscaliser
Là encore, le potentiel d’augmenter vos recettes locatives annuelles est présent. Et oui, quand vous louez votre bien immobilier meublé, vous avez la possibilité de déduire de votre imposition le coût de votre mobilier, mais aussi la vétusté du bâti. C’est ce que l’on appelle l’amortissement. Impossible de le faire au régime foncier, alors c’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs possèdent au moins un appartement meublé dans leur patrimoine. La location meublée, en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou en LMP (loueur en meublé professionnel), est sans conteste un outil de défiscalisation intéressant.
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Rentabilité investissement immobilier : la location saisonnière pour dynamiser ses rendements
Enfin, du côté de la location très courte durée, vous avez la location saisonnière. Bien placée au sein d’une stratégie de mise en location plus globale, celle-ci peut vous changer la vie, ou plutôt celle de votre portefeuille.
Imaginons que vous fassiez de la location meublée étudiante du mois de septembre au mois de juin sur la côte normande. Ensuite, chaque année, pendant 2 mois et demi, votre logement est vide, ou alors vous en profitez pour vous changer d’air et avoir quelques jours de vacances bien mérités. Il reste vacant les 6 semaines restantes, avant de retrouver un locataire pour l’année universitaire. Ici, vous perdez 2 mois et demi de loyers, que vous devez assumer vous-même et donc, vous remboursez de votre poche votre crédit durant cette période.
Si à la place vous mettez ce même logement en location sur une plateforme de location saisonnière de type airbnb ou leboncoin, vous pouvez inverser totalement la tendance et réaliser une très forte rentabilité locative sur la durée de l’été, surtout lorsque l’on sait le prix des locations à la semaine en périodes estivales…
3. Renégocier son prêt immobilier
Une autre manière de venir booster la rentabilité de son investissement immobilier va être de retourner voir votre conseiller bancaire pour renégocier le taux de votre crédit. Si vous restez dans la même banque, vous ne prenez aucun risque, puisque dans le pire des cas il refusera, et dans le meilleur des cas, vous économiserez sans avoir aucun frais de rachat de prêt. En revanche, si vous souhaitez aller voir ailleurs, faites attention aux frais pouvant parfois complètement annuler le but de l’opération, à savoir payer moins cher.
4. Changer d’assurance emprunteur et de GLI
Dans la même optique que la renégociation de son emprunt immobilier, vous pouvez tout autant tenter le coup auprès de vos assureurs. L’assurance emprunteur peut aussi être négociée à la baisse, notamment en faisant jouer la concurrence (vous avez de très fortes chances d’y arriver, étant donné que vous pouvez désormais changer de contrat à tout moment). Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés (GLI), ou une assurance habitation non occupant, faites la même chose en obtenant des devis à droite à gauche, ce qui viendra appuyer votre argumentaire auprès de votre compagnie initiale.
5. Revaloriser le loyer du logement loué
La rentabilité de votre investissement immobilier passe aussi par la cohérence de vos loyers avec les prix du marché local. Avez-vous pris connaissance du taux de rentabilité locative par ville avant votre acquisition immobilière ? Si ce n’est pas le cas, peut-être que vous devriez le regarder et comparer le montant de votre loyer avec celui des autres biens du même type que le vôtre. Ce passage est particulièrement important si vous n’êtes pas passé par une agence immobilière pour le mettre en location et que vous avez ainsi fixé le prix du loyer seul.
Dans tous les cas, référez-vous à l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE qui est publié chaque année. Cela vous permet de refaire vos calculs pour augmenter le loyer et continuer à couvrir vos charges, notamment dans des périodes inflationnistes telles que nous traversons. Attention cependant, le bail de location doit prévoir une clause de révision annuelle, faute de quoi vous ne pouvez pas modifier le montant du loyer en cours de contrat.
6. Faire des économies sur sa gestion locative avec Horiz.io
Enfin, notre ultime conseil, et non des moindres pour booster la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, c’est de changer votre mode de délégation de gestion. Si vous passez actuellement par les services d’une agence immobilière classique, les frais peuvent être importants, tout autant que si vous passez par un gestionnaire en ligne.
Chez Horiz.io, fort de notre expérience dans le déploiement d’une solution innovante d’investissement locatif clé en main, nous vous proposons un logiciel de gestion locative vous permettant de piloter entièrement en ligne (et vous-même !) votre gestion locative au quotidien. Il s’agit donc d’une aide et non d’une délégation complète, ce qui vous permet de rester maître de votre patrimoine immobilier. Notre outil vous simplifie chaque démarche, tout en vous laissant avoir de la visibilité sur vos dossiers de location en cours.
Rentabilité investissement immobilier : FAQ
Quelle est la bonne rentabilité pour un investissement locatif ?
La bonne rentabilité d’un achat immobilier de location, c’est celle qui vous permet d’assumer vos charges liées à l’activité et qui vous offre même un éventuel revenu complémentaire mensuel. La réponse est différente pour chaque profil, sachant que vous pouvez vous attendre à un rendement annuel entre 2 à 10 %. La fourchette est grande, mais elle l’est autant qu’il y a de bon et de mauvais placements, de bons et de moins bons montages fiscaux.
Comment calculer le gain d’un investissement ?
Quel que soit l’activité et le secteur concerné, on va globalement calculer le ROI (Return On Investment) selon la formule suivante :
(plus ou moins value générée — le coût du placement)/ce même coût d’investissement.
En complément, il faut prendre connaissance du TRI et de la VAN de son projet, voire de la rentabilité locative nette d’impôts pour le cas de l’immobilier de location.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?
En 2024, il est toujours d’actualité d’investir dans le locatif, même si les taux d’intérêts sont encore assez haut. En effet, selon la stratégie fiscale choisie, ce détail peut même être tourné à votre avantage, car vous pourrez défiscaliser plus (si vous êtes au réel). De plus, le marché de l’immobilier est en plein bouleversement avec les premières directives liées à la transition énergétique qui font leur entrée fracassante. Il faut profiter de cette année pour envisager un investissement plus durable, davantage axé vers des projets de réhabilitation, de réaménagement des espaces, etc., pour optimiser sa rentabilité sur le long terme.
