LMNP : définition
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut qui vous permet de louer des logements meublés : maison, appartement, chambre… Il peut s’agir de logements neufs ou anciens qui sont équipés de mobiliers obligatoires pour la mise en location (lit, meubles, table, chaises, éclairages, électroménager pour la cuisine…).
Ce statut peut vous permettre d’investir dans des logements classiques ou bien des résidences de services telles que les EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme ou d’affaires. Dans le second cas, c’est un gestionnaire qui s’occupe de l’exploitation de votre logement et qui vous verse les revenus de vos loyers.
Les revenus générés par la location ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an ou supérieurs à 50% des revenus globaux par année.
Le LMNP est idéal pour les particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant de revenus complémentaires chaque mois.
Le Loueur Meublé permet de bénéficier de nombreux avantages :
- Ce statut est ouvert à tous les particuliers souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier locatif;
- Possibilité d'optimiser sa fiscalité et de réduire ses impôts;
- Une rentabilité supérieure à la location nue;
- C’est un placement sécurisé;
- Dans le cadre d’un bail commercial avec un gestionnaire, c’est lui qui gère votre bien pendant toute la durée du contrat.
LMNP et charges déductibles : les régimes
En louant vos biens sous le statut LMNP, il est possible de déduire de vos revenus locatifs de nombreuses charges pour faire baisser votre imposition. Vous pouvez retrouver le régime micro-BIC et le régime réel dont le montant des charges déductibles varie.
D’autres impôts sont demandés sur les revenus fonciers et notamment les prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, grâce à la déduction fiscale vous pouvez réduire fortement votre base imposable.
Le micro-BIC
Sous le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est simple pour les propriétaires qui se lancent dans l’investissement locatif meublé. Il convient pour les bailleurs qui ne génèrent pas plus de 72 600 € HT de revenus locatifs (et 176 200 € HT pour les logements meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes).
Le régime micro-BIC offre un abattement de 50% (71% pour le tourisme) sur les revenus déclarés. Son seul inconvénient est qu’il ne permet pas de déduire les charges. En effet, c’est l'abattement qui englobe le montant des charges supportées.
En résumé, le propriétaire déclare ses revenus locatifs à l’administration fiscale, et c’est lui qui assume seul ses charges. Enfin, il doit payer les prélèvements sociaux de 17,2% par la DGFIP.
Le réel
Le régime réel vous permet d’optimiser davantage votre fiscalité. Il est possible de bénéficier de ce régime en faisant la demande auprès de l’administration fiscale. Attention, cette décision est irrévocable pour deux années.
Avec le réel, vous pouvez à la fois déduire vos charges et amortir votre bien immobilier pour une économie d’impôt beaucoup plus importante. S’agissant d’un régime un peu plus complexe, il est conseillé de se faire accompagner d’un expert-comptable. Il se charge de réaliser le bilan comptable et toutes les annexes nécessaires à la déclaration de vos revenus.
LMNP charges déductibles sous régime réel
Beaucoup d’investisseurs choisissent le régime réel de part ses avantages à réduire les charges fiscales. Il permet de déduire toutes les charges d’exploitation et les charges de gestion de l’entreprise des revenus locatifs. Celles-ci doivent être justifiées par des factures et concerner l’exercice en cours.
Voici la liste des charges déductibles :
- La taxe foncière, la taxe d’habitation, la CFE (contribution foncière des entreprises);
- Les intérêts d’emprunt et frais de dossier;
- Les frais d’expertise comptable et CGA (centre de gestion agréé);
- Les frais de notaire;
- L’assurance habitation et emprunteur;
- L’assurance loyers impayés;
- Les travaux d’entretien (montant inférieur à 600 €), de réparation et d’amélioration : ceux-ci concernent exclusivement le maintien en état du logement. Il n’est pas possible de compter les travaux d’agrandissement.
- Les frais fixes : électricité, eau, téléphone, internet;
- Les charges de copropriété (sauf travaux);
- Les honoraires d’agence immobilière;
- Les frais de publicité pour les inscriptions sur les sites de location ou des annonces.
Il existe aussi des charges amortissables (d’une valeur supérieur à 6000 €) :
- Le mobilier (lit, cuisine équipée, canapé, table, toiture…);
- Les travaux de réparations et de rénovations;
- Le bien et les frais de notaire liés à cet achat.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus locatifs, c’est le déficit qui s’applique. Il est déductible et reportable pendant 10 ans à condition que le logement reste loué et ne soit pas vendu.
Cas particulier : l’amortissement au réel
En plus des charges réelles qui sont déductibles de vos revenus locatifs, vous pouvez appliquer l’amortissement sur votre bien immobilier. Les terrains ne peuvent pas être amortis.
Au fil des années, votre logement perd de la valeur et s’use avec le temps, on parle alors d’amortissement. L’amortissement représente la somme de cette perte de valeur tout en la lissant sur de nombreuses années. Sachez que l’immobilisation des meubles est possible sous certaines conditions.
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques. Il est de 5 à 10 ans pour les meubles, ce qui représente 10 à 20% par an. Pour l'immobilier et les frais d’acte, il est de 25 à 40 ans, soit 2,5 à 4% par an.
Pour les meubles et équipements, voici quelques exemples de durée spécifique d’amortissement :
- 15 ans pour un parquet;
- 10 ans pour un canapé, une table de séjour, de la peinture;
- 6 ans pour la literie.
Cette opération comptable augmente vos charges, et donc réduit le résultat foncier. L’aide d’un expert-comptable prend tout son sens dans ce genre d’opération assez complexe.
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Attention toutefois, la loi ne permet pas d’appliquer un amortissement qui est supérieur au résultat d’exploitation. Ce résultat d’exploitation représente les revenus locatifs - les charges d’exploitation. Il est donc impossible d’obtenir un déficit foncier sur les amortissements. Dans le cas d’un reliquat d’amortissement non déductible, vous avez la possibilité de le reporter sur les années suivantes.
