Les Amortissements en LMNP au réel

Les amortissements en régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel sont une bonne façon d'adoucir votre imposition foncière. Découvrez à quoi cela correspond et comment en profiter pour votre bien meublé.

Mise à jour le 07 Novembre 2022
Les Amortissements en LMNP au réel

Qu'est-ce que les amortissements ? 

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier). Seul le terrain ne peut être amorti. 

Un amortissement linéaire réparti de manière égale la valeur d'un bien sur sa durée de vie peu importe l'utilisation que l'on fait de celui-ci.

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges permettant de réduire le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

Avec le régime Réel, il est possible, sous certaines conditions, d’amortir le bien immobilier ainsi que les biens mobiliers (meubles et équipements).

En pratique les meubles et matériels d’une valeur inférieure à 600€ TTC peuvent être enregistrés directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est-à-dire des dépenses amortissables).

À contrario, les dépenses d’une valeur supérieure à 600€ TTC constitueront une charge amortissable.

Pour définir la durée d’amortissement d’une dépense, on retient la durée d’usage qui dépend de la nature du bien.

En location meublée et avec le régime réel, il est donc possible  d'amortir 100% de :

  • la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • du montant des frais d’acte,
  • la valeur hors taxe du mobilier,
  • des frais d’agences 

Le calcul des amortissements

Pour pouvoir calculer un amortissement linéaire, il faut déterminer plusieurs choses : 

  • le taux d'amortissement que l'on obtient avec la formule suivante : taux = 1 / Durée de vie de la composante 
  • la durée de vie de la composante, pour laquelle il est préférable de faire appel à un comptable qui pourra définir la durée optimale. 

Une fois que l'on connait son taux d'amortissement on pourra déterminer l'annuité d'amortissement. Cette dernière se calcule de la façon suivante : Annuité = Base (valeur de la composante) * Taux d'amortissement 

Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés. En fonction du bien cela peut vous permettre de ne pas payer d'impôt foncier pendant plus ou moins longtemps.

Envie d'en savoir plus sur l'utilité de notre simulateur pour calculer vos amortissements en un éclair ? Découvrez cette vidéo :

Quels durée et taux choisir ? 

En pratique, la durée d'amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu'à son remplacement d'un bien.

À titre d'exemple voici des taux moyens et durée pratiqués pour des biens immobiliers : 

ComposantsPart des composants dans le prixDurée de l’amortissementTaux moyens constatés
Toiture10,0%25 ans4,00%
Électricité5,0%25 ans4,00%
Cuisine équipée5,0%10 ans 
Étanchéité5,0%15 ans6,67%
Ascenseurs2,0%15 ans6,67%
Aménagements intérieurs10,0%15 ans6,67%
Aménagements extérieurs8,0%15 ans6,67%
Gros Œuvre50,0%55 à 80 ans1,82%
Terrain10,0%Non amortissable

Les petits équipements sont amortis en général sur 5 ans. 

Prenons un exemple afin de mieux comprendre le mécanisme de l'amortissement. Pour un canapé d’un coût de 1 000€, qui a une durée d’usage de 5 ans, il est possible tous les ans d’amortir 20 % de ce coût soit 200€. Ce montant vient en déduction des recettes.

Comment calculer le montant de son déficit lié aux amortissements ?  

Avec le simulateur Horiz.io vous n'avez qu'à indiquer les pourcentages et les durées d'amortissement et tout se calcule automatiquement. Vous n'avez plus rien à faire ! En effet, vous pouvez modifier le pourcentage et la durée d'amortissement de chaque composante de votre bien depuis les paramètres. Cela sera par la suite pris en compte dans la simulation de votre projet et le calcul de votre imposition foncière. Pour se faire, il vous suffit de vous rendre dans la section Paramètres qui vous permet de définir certaines valeurs qui  seront réutilisées dans vos calculs par défaut. 

parametres-regime-lmnp.png

Attention : Sur notre simulateur, certains frais comme des travaux d'agrandissement, sont amortis avec le prix d'achat et non avec l'enveloppe de travaux. Vous devrez donc pour calculer la rentabilité de votre projet les ajouter au prix et indiquer cela dans la case prix FAI comme indiqué ci-dessous. 

Amortissement_simulateur_rendement_locatif.png

calcul rendement locatif

Calcul d'amortissements

Calculez et analysez les amortissements liés à votre investissement locatif en LMNP.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier
alertes immo rentables
Alertes immo en temps réel

Trouvez la bonne affaire : soyez alerté des annonces immo rentables !

Télécharger l'application gratuite

Articles similaires

location en meuble

Location en meublé : quelles obligations pour le locataire ?

Louer en meublé non professionnel (LMNP) ou en meublé professionnel (LMP) vous expose à des contraintes spécifiques concernant le mobilier à installer dans le logement. En plus d’autres formalités à respecter de votre côté en tant que propriétaire bailleur, vos occupants doivent aussi s’acquitter de certaines obligations à votre égard. S’il n’y a pas de liste des obligations du locataire fournie telle quelle lors de la mise en place de votre projet immobilier locatif, vous pouvez toutefois vous renseigner en amont de la rédaction du contrat de bail. Dans cet article, nous regroupons pour vous les obligations et devoirs des locataires dans le cadre d’une location en meublé.

30 Janvier 2023
location lmnp

Location LMNP : pourquoi est-ce un choix judicieux ?

Investir dans l’immobilier locatif est de plus en plus chose commune, grâce à la valeur « refuge » qu’a su devenir la pierre année après année et crise après crise. Seulement, l’investissement locatif est un vaste sujet, et qui plus est avec de nombreuses stratégies. Toutefois, nous pouvons facilement constater en faisant quelques recherches sur le Net que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) attire particulièrement les foules. Pourquoi ? C’est justement ce dont nous allons parler dans cet article. De plus, nous ferons la différence avec le statut au-dessus de ce régime, qui se nomme LMP, pour Loueur en Meublé Professionnel. Découvrez les intérêts de faire le plus longtemps possible de la location LMNP !

27 Janvier 2023
LMNP immobilier

LMNP immobilier : guide complet

Parmi les diverses manières de placer son épargne dans la pierre, la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) en est une très prisée. Il s’agit d’un statut que vous pouvez obtenir dès lors que votre stratégie pour investir dans l’immobilier locatif inclut de la location meublée. Toutefois, ce régime fiscal n’est pas le seul, car vous avez le choix avez le statut LMP, pour être dans ce cas Loueur en Meublé Professionnel. Ici, nous allons nous attarder sur le premier cas. Alors, pourquoi préférer être LMNP en immobilier et comment faire ? Quels sont les seuils à respecter et quels avantages offre cet investissement locatif immobilier meublé ? Découvrez notre dossier complet sur le sujet !

25 Janvier 2023
Investir en LMNP

Investissement LMNP : et si c’était la meilleure solution ?

Dans le secteur tant adoré des Français de l’immobilier locatif, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’avère être celui le plus plébiscité des investisseurs locatifs. L’investissement LMNP serait-il vraiment la meilleure option pour dégager une bonne rentabilité locative tout en défiscalisant ? Dans cet article, nous vous proposons de comparer ce régime fiscal avec d’autres dispositifs d’État et programmes immobiliers. Nous vous dévoilons également tous les avantages et inconvénients du statut LMNP dans le cadre d’un investissement locatif meublé.

23 Janvier 2023
Loueur en meublé non professionnel

Loueur en meublé non professionnel : pour qui ?

En tant que contribuable français intéressé par les investissements immobiliers, vous savez sûrement qu’il existe de nombreuses manières de placer son argent dans la pierre. Entre la location nue, meublée, ou encore les stratégies locatives de tourisme, de résidences de services, etc., les moyens de générer des rendements ne manquent pas. Mais alors, qu’en est-il lorsqu’on est loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Est-ce un projet immobilier fait pour votre profil d’investisseur locatif ? Dans cet article, nous vous en disons plus sur ce statut très apprécié pour sa fiscalité avantageuse et, de ce fait, sa bonne rentabilité locative nette !

06 Janvier 2023
LMNP et charges déductibles 2023 : explications

LMNP et charges déductibles 2023 : explications

Le statut LMNP propose un certain nombre d’avantages, mais également de spécificités, notamment concernant les charges déductibles. Mise au point dans cet article.

16 Décembre 2022
Déclaration LMNP 2023

Déclaration LMNP 2023 : le guide complet

Si vous êtes ici, c'est que vous avez décidé de louer sous statut LMNP. Bon choix ! Maintenant, il reste la partie des papiers avec la fameuse déclaration LMNP. Pas de panique, nous vous guidons dans cet article !

16 Décembre 2022
Comptable LMNP : faut-il en prendre un 

Comptable LMNP : faut-il en prendre un ?

Vous envisagez d’effectuer un premier investissement immobilier locatif meublé et vous vous posez de nombreuses questions d’ordres administratives ? C’est normal, pas de panique ! En effet, vous êtes loin d’être le seul Français à désirer vous lancer dans l’immobilier locatif en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), car ce régime attire chaque année de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’opportunités de rendements locatifs. Dans cet article, nous répondons en détails à une question qui revient souvent quant à la comptabilité du loueur meublé : faut-il un comptable en LMNP ? Découvrez ce que dit la loi et nos conseils pour optimiser la comptabilité de votre projet immobilier locatif en meublé !

09 Décembre 2022