Les Amortissements en LMNP au réel

Les amortissements en régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel sont une bonne façon d'adoucir votre imposition foncière. Découvrez à quoi cela correspond et comment en profiter pour votre bien meublé.

Mise à jour le 16 Septembre 2022
Les Amortissements en LMNP au réel

Qu'est-ce que les amortissements ? 

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier). Seul le terrain ne peut être amorti. 

Un amortissement linéaire réparti de manière égale la valeur d'un bien sur sa durée de vie peu importe l'utilisation que l'on fait de celui-ci.

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges permettant de réduire le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

Avec le régime Réel, il est possible, sous certaines conditions, d’amortir le bien immobilier ainsi que les biens mobiliers (meubles et équipements).

En pratique les meubles et matériels d’une valeur inférieure à 600€ TTC peuvent être enregistrés directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est-à-dire des dépenses amortissables).

À contrario, les dépenses d’une valeur supérieure à 600€ TTC constitueront une charge amortissable.

Pour définir la durée d’amortissement d’une dépense, on retient la durée d’usage qui dépend de la nature du bien.

En location meublée et avec le régime réel, il est donc possible  d'amortir 100% de :

  • la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • du montant des frais d’acte,
  • la valeur hors taxe du mobilier,
  • des frais d’agences 

Le calcul des amortissements

Pour pouvoir calculer un amortissement linéaire, il faut déterminer plusieurs choses : 

  • le taux d'amortissement que l'on obtient avec la formule suivante : taux = 1 / Durée de vie de la composante 
  • la durée de vie de la composante, pour laquelle il est préférable de faire appel à un comptable qui pourra définir la durée optimale. 

Une fois que l'on connait son taux d'amortissement on pourra déterminer l'annuité d'amortissement. Cette dernière se calcule de la façon suivante : Annuité = Base (valeur de la composante) * Taux d'amortissement 

Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés. En fonction du bien cela peut vous permettre de ne pas payer d'impôt foncier pendant plus ou moins longtemps. 

Quels durée et taux choisir ? 

En pratique, la durée d'amortissement des composants devrait correspondre à la durée à courir jusqu'à son remplacement d'un bien.

À titre d'exemple voici des taux moyens et durée pratiqués pour des biens immobiliers : 

ComposantsPart des composants dans le prixDurée de l’amortissementTaux moyens constatés
Toiture10,0%25 ans4,00%
Électricité5,0%25 ans4,00%
Cuisine équipée5,0%10 ans 
Étanchéité5,0%15 ans6,67%
Ascenseurs2,0%15 ans6,67%
Aménagements intérieurs10,0%15 ans6,67%
Aménagements extérieurs8,0%15 ans6,67%
Gros Œuvre50,0%55 à 80 ans1,82%
Terrain10,0%Non amortissable

Les petits équipements sont amortis en général sur 5 ans. 

Prenons un exemple afin de mieux comprendre le mécanisme de l'amortissement. Pour un canapé d’un coût de 1 000€, qui a une durée d’usage de 5 ans, il est possible tous les ans d’amortir 20 % de ce coût soit 200€. Ce montant vient en déduction des recettes.

 

Comment calculer le montant de son déficit lié aux amortissements ?  

Avec le simulateur Horiz.i vous n'avez qu'à indiquer les pourcentages et les durées d'amortissement et tout se calcule automatiquement. Vous n'avez plus rien à faire ! En effet, vous pouvez modifier le pourcentage et la durée d'amortissement de chaque composante de votre bien depuis les paramètres. Cela sera par la suite pris en compte dans la simulation de votre projet et le calcul de votre imposition foncière. Pour se faire, il vous suffit de vous rendre dans la section Paramètres qui vous permet de définir certaines valeurs qui  seront réutilisées dans vos calculs par défaut. 

parametre valeur amortissement

Attention : Sur notre simulateur, certains frais comme des travaux d'agrandissement, sont amortis avec le prix d'achat et non avec l'enveloppe de travaux. Vous devrez donc pour calculer la rentabilité de votre projet les ajouter au prix et indiquer cela dans la case prix FAI comme indiqué ci-dessous. 

Amortissement_simulateur_rendement_locatif.png

calcul rendement locatif

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Bassel Abedi
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