Investir sans apport c’est possible
Horiz.io vous propose également ses 5 conseils clés pour investir sans apport.
Les Hauts de France et le Grand Est tirent leur épingle du jeu !
Saint-Quentin et Mulhouse arrivent respectivement en 1ère et 2ème position du classement rendementlocatif.com établi en fonction de du rendement brut de la ville. Les villes classées sont des villes de plus de 50 000 habitants. Marseille et Le Havre en tête de notre classement 2018 chutent à la 4ème et 5ème place du classement 2019 dû à une augmentation des prix dans ces villes et notamment dans certains quartiers prisés.
La ville de Saint-Quentin, avec un rendement brut de 9,1% et un prix au m² avoisinant les 943€, résiste à la décadence économique qui envahit le Nord de la France et maintient une certaine attractivité avec un pôle étudiant de belle qualité et un emplacement sur la route historique pour la mémoire de la première Guerre Mondiale. Il faut y préférer le quartier du faubourg d’Isle. Saint-Quentin possède une population composée à 39% d’actifs et 29% de retraités. La part de locataires y est pour plus de 55%. Un investissement locatif promet donc une belle rentabilité.
Mulhouse est la sous-préfecture du Haut-Rhin et la 4ème agglomération du Grand Est. Avec un rendement brut d’environ 9% et un prix au m² avoisinant les 1320€, la ville se situe à un carrefour européen et offre, de ce fait, un véritable bassin économique avec le tourisme, sa place de deuxième pôle économique et sa transformation progressive. De nombreux atouts qui en font une véritable opportunité locative entre Strasbourg et Bâle.
Le Havre perd 4 places mais reste une ville d’investissement rentable !
Le Havre était en tête du classement en 2018 avec un rendement brut de 9,6%. Elle chute à la 5ème place des villes les plus rentables de 2019 avec un rendement brut de 8,4% et un prix au m2 avoisinant les 1590€ soit une légère hausse par rapport à 2018 (1540€) tout en restant en dessous de la moyenne nationale.
Le Havre s’est totalement redynamisé depuis quelques années et cela porte ses fruits aujourd’hui. La ville concentre une part plus importante de locataires (58%) que de propriétaires (42%) et offre un bassin économique satisfaisant grâce à son port mais également des contres commerciaux dynamiques.
#astuceinvestisseur : pour un investissement sûr et rentable rapidement, préférer acheter un studio meublé idéal pour une location étudiante qui offrira une vacance locative pauvre et une régularité de revenus tout en permettant l’entretien du bien tous les 3 ans environ.
Les 5 conseils clés pour investir sans apport
Il est aujourd’hui tout à fait envisageable d’investir dans de l’immobilier locatif avec un investissement de départ moindre.
Pour ce faire, deux conditions de départ sont requises avoir un emploi stable donc plutôt un CDI et des revenus fixes.
Emprunter pour profiter de l’effet de levier
Penser à réaliser un emprunt sur un durée minimale de 20-25 ans afin de permettre aux loyers de couvrir le montant voire de dégager ce que l’on appelle du cash-flow (principe du bien auto-financé). Les villes qui offrent des rendements élevés sont intéressantes dans ce cas car elles permettent un ratio coût du bien / loyer avantageux à la différence de villes comme Bordeaux où les biens sont actuellement hors prix du marché.
Utiliser le mécanisme de déficit foncier
Investir dans un bien avec quelques travaux permettra de l’acheter à un prix inférieur au prix du marché et également de créer du déficit foncier. Ainsi les charges deviendront supérieures aux revenus fonciers (les loyers) et ces revenus ne génèreront pas de nouvel impôt. Pour payer les travaux : L’emprunt à 110% si possible : lorsque le montant du crédit couvre le prix du bien, frais d’agence, frais d’emprunt, frais de notaires et travaux dans certains cas.
Privilégier la location étudiante
La location étudiante est plus simple et moins risquée car :
Le locataire restera entre 1 et 3 ans. Assez pour ne pas avoir à relouer trop souvent mais pas trop non plus pour avoir accès au logement et l’entretenir régulièrement.
Le logement est petit et moins cher. Réduction des risques en cas d’impayé.
Plus facile à revendre.
Plus facile de louer à un étudiant dans un quartier adapté.
Un étudiant aura pour garant ses parents très souvent ce qui est assez sécurisant.
Louer en meublé au LMNP réel (loueur meublé non professionnel)
Le loyer sera de 20 à 30% plus élevé qu’en location nu. Le LMNP au réel offre un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. On pourra par exemple déduire l’assurance du bien, Charges de copropriété, électricité, entretien et petites réparations, honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien), impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises), téléphone & Internet, intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année).
La localisation
Primordiale pour être sûr de faire un investissement intéressant et de pouvoir louer facilement.
Un exemple concret : Mulhouse
Studio de 20m² en centre-ville, idéal pour les étudiants. Le prix du bien est estimé à 26 000€ loué à 380€ / mois. Le rendement brut est estimé à 15,66% sur ce bien soit 9,84% net. Grâce à l’emprunt 0€ d’apport, des charges de copropriété de 79€ / an pour un cash-flow final estimé à plus de 105€/mois. Comparativement entre un scénario à 10 ans et une assurance-vie, le constat est sans appel : 14 344€ de gain vs 5€.
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