La métropole de Saint-Étienne, située dans le sud-est de la France, est un pôle économique dynamique et diversifié, bénéficiant d'un riche patrimoine culturel et d'un attrait croissant pour les visiteurs. Voici quelques chiffres illustrant le dynamisme stéphanois :
- Saint-Étienne est située à 45 minutes de Lyon en train et à proximité des Alpes
- 174 000 habitants (principalement des étudiants, jeunes actifs et retraités) et 500 000 habitants pour toute la métropole stéphanoise (40 communes)
- 30 000 étudiants avec le souhait affiché de la ville d’arriver à 40 000 étudiants (soit un objectif de 23% de la population totale)
- deuxième pôle économique de la région Auvergne-Rhône-Alpes et premier bassin d’emplois du département de la Loire
- 58% de locataires à Saint-Étienne
- 3 lignes de tramway depuis 2019
- appelée la “Ville aux 7 collines” à cause de son relief particulier
- 6% à 8% de rendement locatif moyen selon les quartiers
Une ville attractive pour les étudiants et les jeunes actifs
Saint-Étienne compte une importante population étudiante, avec environ 30 000 étudiants répartis sur 5 campus et 16 grandes écoles. Cette population étudiante, combinée à un nombre croissant de jeunes actifs attirés par le dynamisme économique de la ville, assure une forte demande locative, particulièrement pour les petites surfaces, de type studio, T1 et T2.
Investir dans un logement étudiant à Saint-Étienne est une excellente idée de placement. Les studios et les T1 situés à proximité des campus ou en centre-ville sont très recherchés et se louent rapidement. Vous pouvez également opter pour la location meublée, qui est particulièrement appréciée des étudiants.
Des pôles d'excellence et un tissu économique diversifié
Saint-Étienne est le sixième pôle économique de France en taux de création d'entreprises. La ville accueille des pôles d'excellence dans des secteurs porteurs tels que le numérique, l'optique, le design et les technologies médicales. Ces domaines d'activité attirent de nombreux cadres et professions supérieures, créant une population solvable pour la location.
Le bassin stéphanois concentre 70% des emplois du département de la Loire, avec 1 500 sièges d'entreprises rassemblant près de 110 000 emplois privés. Cette diversité économique assure un marché locatif stable et solide, atténuant l'impact de la fragilité économique de certains secteurs.
Un marché immobilier en plein essor
Le marché immobilier stéphanois est en pleine mutation. Après une période de déclin, la ville connaît un regain d'attractivité, porté par des prix attractifs et une demande locative en hausse. Cette dynamique se traduit par une augmentation des prix de l'immobilier, qui reste toutefois inférieure à la moyenne nationale. Entre 2017 et 2022, les prix ont augmenté de 32 % à Saint-Étienne. Investir dès maintenant vous permet de profiter de cette tendance et d'espérer une belle plus-value à la revente.
Le prix moyen à Saint-Étienne en 2024 varie entre 974€/m2 et 1 947€/m2 en fonction des quartiers. Saint-Étienne est la grande ville la moins chère de France avec un prix moyen au m² de 1 339 €, bien inférieur à la moyenne nationale et à celui de sa voisine lyonnaise. Vous pouvez donc acquérir un bien à moindre coût et espérer une belle plus-value à la revente.
Prix au mètre carré moyen à Saint-Étienne en 2024 selon le type de bien :
- Appartements : 1 240 €/m²
- Maisons : 1 890 €/m²
Prix au mètre carré moyen par quartier à Saint-Étienne en 2024 :
- Prix bas : 974 €/m²
- Prix moyen : 1 240 €/m²
- Prix haut : 1 947 €/m²
Évolution du prix au mètre carré à Saint-Étienne :
- Sur 3 mois : -0.3%
- Sur 6 mois : -0.8%
- Sur 12 mois : -1.5%
Investir à Saint-Étienne : quel quartier choisir ?
Chaque quartier de Saint-Étienne présente des opportunités uniques pour les investisseurs particuliers. Il est essentiel d'analyser les spécificités de chaque secteur, de prendre en compte les tendances du marché immobilier local et de considérer les besoins des locataires potentiels pour maximiser le rendement de votre investissement. Voici quelques quartiers qui se démarquent par leur rentabilité et leur attractivité.
Quartier de Fauriel - Convention
C’est le quartier phare pour un investissement immobilier avec une stratégie patrimoniale. C’est un quartier huppé et très résidentiel, réputé pour son ambiance conviviale et ses espaces verts. Il est prisé par les familles et les couples.
- Atouts : Proximité des écoles et des commerces, qualité de vie élevée.
- Données de marché : Les prix au mètre carré y sont stables, avec une demande locative en constante augmentation.
L’hyper-centre
C’est le quartier historique avec son architecture riche et sa vie culturelle très animée. Il est dynamique et animé, très prisé par les étudiants, les jeunes actifs et les touristes. Il offre donc une forte demande locative et des prix au m² en constante augmentation.
- Atouts : Accès facile aux transports en commun, nombreux restaurants, théâtres et musées.
- Données de marché : Les biens immobiliers y sont prisés, avec une valorisation potentielle significative, surtout pour les locations saisonnières.
Quartier de Bellevue - Centre Deux
Ce quartier accueille le principal campus universitaire avec ses 8 000 étudiants. Il y a donc des zones résidentielles et commerciales.
- Atouts : Forte demande locative due à la population étudiante, commerces variés à proximité.
- Données de marché : Les rendements locatifs sont élevés, particulièrement pour les petites surfaces adaptées aux étudiants.
Quartier de Badouillère - Michelet - Saint-Jacques et Chavanelle
C’est un quartier historique avec une architecture médiévale et des rues piétonnes.
- Atouts : Charme architectural, ambiance paisible et sécurisée.
- Données de marché : Bien que moins dynamique que d'autres quartiers, il présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant des biens atypiques.
Quartier Carnot - Cité du Design - Maréchal Foch
Situé au nord de Saint-Étienne, ce quartier a un très grand dynamisme culturel avec des zones dédiées à la création et au design. Le technopole est très proche : il représente un bassin de 5 000 emplois et 330 entreprises. Carnot est également un quartier étudiant animé avec la présence d'un campus universitaire.
- Atouts : Proximité des entreprises et des espaces de coworking, attractivité pour les jeunes professionnels.
- Données de marché : Croissance des prix immobiliers en raison de l’essor des activités économiques et culturelles.
Quartier Châteaucreux - Parc Giron - Fourneyron
Ce quartier est en développement en raison de sa proximité avec la gare. Il est très résidentiel et offre de nombreux espaces verts. Châteaucreux est un quartier d'affaires en plein renouveau qui attire les cadres et les professions supérieures.
- Atouts : Accessibilité améliorée grâce aux transports, cadre de vie agréable.
- Données de marché : Potentiel de valorisation à long terme, particulièrement avec les projets d’aménagement en cours.
Quartiers de Saint-Étienne à éviter
Si certains quartiers de Saint-Étienne sont très attractifs pour l'investissement locatif, d'autres sont à éviter. Les quartiers de Montreynaud, la Cotonne, et Tarentaize-Beaubrun sont généralement à éviter en raison de leur faible attractivité et de leur potentiel de rentabilité limité.
Il est déconseillé d'investir dans les quartiers trop populaires, où les loyers sont bas et la demande locative faible. Ces quartiers présentent également un risque plus élevé de vacance locative et de dégradation du bien.
Ces quartiers ont connu des problèmes de sécurité et de criminalité dans le passé, ce qui peut affecter la valeur des biens immobiliers et la qualité de vie des habitants. Cependant, des rénovations urbaines et des efforts pour améliorer la qualité de vie des habitants sont en cours et peuvent entraîner une valorisation à long terme des biens immobiliers.
Saint-Étienne, une alternative à Lyon ?
Saint-Étienne est souvent comparée à Lyon, sa grande voisine. Si les loyers sont moins élevés et la densité de population moins importante à Saint-Étienne, la ville est la 4ème de France la plus attractive dans le cadre d'une recherche d'emploi ou de logement.
Elle est de plus en plus privilégiée par les locataires, les entreprises et l'enseignement supérieur. Saint-Étienne offre un cadre de vie plus calme et plus abordable que Lyon, tout en bénéficiant de sa proximité.
Malgré ses atouts, Saint-Étienne présente quelques points de vigilance pour les investisseurs :
- La fragilité économique : Bien que la ville se diversifie, elle reste marquée par un passé industriel difficile et dépend de certains groupes importants comme Casino. Il est important de s'informer sur la santé économique du quartier où vous souhaitez investir.
- La vétusté de certains logements : Une partie du parc immobilier stéphanois est ancien et nécessite des travaux de rénovation. Il est important de bien budgétiser ces travaux avant d'investir.
- La concurrence des villes voisines : Saint-Étienne est parfois perçue comme une alternative moins attractive à Lyon. Il est important de bien étudier le marché locatif et la demande dans le quartier choisi.
La location meublée à Saint-Étienne : une option rentable
La location meublée est une option particulièrement intéressante à Saint-Étienne, notamment pour les investisseurs qui ciblent les étudiants et les jeunes actifs. Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux intéressants, vous permettant de réduire vos impôts sur les revenus locatifs.
Investir dans un grand appartement à transformer en colocation meublée est un mode de location très rentable et recherché dans le quartier de Bellevue.
L'investissement clés en main : une solution pour les investisseurs pressés
Si vous manquez de temps ou de connaissances pour gérer un investissement locatif, vous pouvez opter pour un investissement clé en main. Vous serez même accompagné si besoin sur les questions de financement. L'investissement clés en main vous permet de profiter des opportunités du marché immobilier stéphanois sans avoir à vous soucier des aspects pratiques.
Pour conclure, investir à Saint-Étienne est une opportunité à saisir pour les investisseurs en quête de rentabilité et de plus-value. Le marché immobilier dynamique, les prix attractifs et la demande locative solide font de la ville un choix judicieux.
En choisissant le bon emplacement, le type de bien adapté à votre budget et en vous faisant accompagner par des professionnels, vous maximisez vos chances de réussite. N'attendez plus pour investir dans la "ville aux sept collines" et profitez de son potentiel !
