Projet locatif : 4 étapes pour le définir avec précision

Mettre à plat sa stratégie d’investissement locatif

Quel type de bien optimiser sa rentabilité locative ?

La première chose à faire s’avère de savoir exactement vers quel type de logement vous allez vous tourner pour un placement rentable. En effet, il ne s’agit pas simplement de savoir que l’on veut vivre de ses rendements locatifs ou obtenir un complément de revenu décent, pour avoir trouvé sa méthodologie d’action vers le confort financier. 

Tout d’abord, vous devez vous demander quel type de bien vous souhaitez acheter pour louer. 

Si vous optez pour une maison neuve, les frais de notaire sont réduits, vous n’avez pas de travaux à réaliser et les performances énergétiques sont bonnes. Néanmoins, acheter neuf comporte aussi quelques inconvénients tels que (bien souvent) la localisation en périphérie qui peut bloquer les potentiels locataires attirés pas davantage de calme et d’intimité, ainsi qu’un prix d’acquisition plus élevé que pour de l’ancien, associé à une TVA de 20 %.

La seconde option est d’acheter un bien ancien. L’avantage, c’est que le marché de l’immobilier n’est pas en pénurie de telles maisons ou de tels immeubles à rénover, bien au contraire. De plus, la réhabilitation prend de plus en plus d’ampleur, notamment car cela participe au mouvement de transition énergétique déployé en France par le Gouvernement. De ce fait, de nombreux dispositifs d’État existent pour inciter les investisseurs à préférer l’ancien. Les prix de vente sont d’ailleurs décotés et les emplacements sont fréquemment bien situés. 

Quel mode de location pour son investissement dans la pierre ?

Au cœur de sa stratégie immobilière, et donc de son projet locatif, le choix du mode de location est déterminant pour la suite. Une fois votre type de bien idéal sélectionné, vous avez déjà une première idée des annonces vers lesquelles vous pouvez vous tourner, alors qu’en est-il de l’aspect purement locatif ? Pour commencer, si vous vous apprêtez à réaliser votre premier investissement locatif, voici les différentes méthodes de mise en location de votre bien immobilier possibles : 

• La location à nue (ou location vide) : ici, vous louez uniquement les murs. Vous n’avez pas besoin d’équiper le logement. Le locataire s’occupe de disposer ses meubles comme il l’entend. Le prix à l’achat est moins onéreux, l’état des lieux est rapide et simple et le turn-over des locataires se trouve faible.
  
   
• Louer en meublé : dans ce cas de figure, vous devez vous acquitter d’une liste de mobiliers obligatoires à mettre à disposition de vos locataires. L’avantage principal de ce moyen de location est le prix du loyer que vous pouvez appliquer, qui est de 10 à 30 % supérieur au prix du marché. De plus, la fiscalité s’avère avantageuse, grâce au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dont il dépend. 
  
   
• La location saisonnière : il s’agit d’acheter un appartement dans une zone touristique et de le mettre à la location lors des périodes de vacances, pour des durées très courtes, à des tarifs élevés. Cependant, elle n’est jamais à considérer seule. En effet, si vous souhaitez profiter de l’effet de levier qu’apporte une mise en location en saisons de estivales, l’idéal est de profiter du reste de l’année pour louer le logement à des étudiants. Cela implique de faire le bon choix quant à la localisation du bien.

🔎 Pour en savoir plus : Zoom sur la location étudiante !

Choisir judicieusement l’emplacement du bien immobilier 

Comme nous venons de l’introduire avec la problématique de la location saisonnière, la localisation géographique d’un logement est absolument cruciale pour déterminer si un projet locatif est viable ou non. 

Et oui, en tant qu’investisseur, les aspects sentimentaux ne doivent pas entrer dans l’équation menant à la rentabilité locative. Alors, ce n’est pas parce que vous affectionnez particulièrement telle ou telle ville qu’il est opportun de faire construire là-bas ou d’acheter un immeuble de rapport dans ce coin. Alors, sur quels critères se baser exactement ? Pour faire simple, vous devez avant tout analyser le marché global sur le territoire français, observer les tarifs pratiqués par région, puis découper par ville en vous renseignant sur l’attractivité de celles-ci. 

Pour un projet rentable, il vous faut dénicher un secteur disposant d’une forte tension locative. Cela signifie un endroit où le nombre de locataires est important et où il fait bon vivre. Ensuite, assurez-vous d’acheter un bien en corrélation directe avec les attentes des contribuables du coin. Si vous achetez dans un quartier étudiant, il sera plus judicieux d’opter pour un studio ou une autre petite surface. Vous pourrez notamment envisager de faire de la colocation, et pourquoi pas si la région s’y prête, faire de la location saisonnière en dehors des périodes scolaires… 

Faire le point sur l’aspect financier du projet immobilier avant d’investir dans la pierre

Une autre étape très importante dans la réalisation de votre projet locatif se trouve être celle du calcul de votre budget. Vous devez regarder de manière la plus objective possible votre situation financière et celle de votre foyer, afin de pouvoir déterminer votre capacité d’emprunt. Ce montant sera alors celui qu’un établissement bancaire pourra vous prêter au maximum selon l’étude de votre dossier (revenus du ménage, dettes en cours, charges mensuelles, apport personnel, etc.). 

Sachez que votre intelligence financière est aussi regardée lors de votre entretien avec un conseiller. En effet, les mouvements de votre compte sont importants et déterminants pour l’acceptation de votre projet locatif. Si vous avez déjà réalisé des investissements rentables, c’est d’ailleurs le moment de l’expliciter à votre banquier. De plus, un bon argumentaire et une fibre de négociateur développé sont nécessaires pour votre entretien en vue de décrocher ce fameux prêt immobilier. 

Si vous envisagez de faire un investissement locatif sans apport, veillez à avoir tout de même une somme d’argent assez conséquente sous la main, afin de pouvoir démontrer votre capacité à épargner. D’ailleurs, vous avez tout intérêt à disposer également d’une épargne de précaution sur un produit classique tel qu’un Livret A, dont la somme équivaut à 3, voire 6 mois de vos dépenses fixes mensuelles. Enfin, si vous avez déjà un patrimoine immobilier et que vous générez chaque mois de bons rendements locatifs, votre banquier vous prêtera bien plus volontiers. Ne vous en faites pas, il faut bien commencer. Le premier crédit est le plus important, une fois obtenu, si vous devenez un investisseur rentable en mesure de le prouver, alors à l’avenir, le passage à la banque deviendra une simple formalité.  

🔎 Vous aimerez aussi : Comment atteindre l’indépendance financière avec un patrimoine immobilier ?

 Penser à la fiscalité de son investissement locatif pour calculer sa rentabilité nette

Enfin, l’étape ultime dans cette liste (toutefois non exhaustive) menant à l’esquisse de votre projet locatif, il y a la fiscalité. Alors oui, c’est un sujet épineux qui n’est pas apprécié de tous, mais elle peut parfois vous être avantageuse. En tant qu’investisseur rentable, vous devez penser défiscalisation immobilière.

Pour étudier correctement la fiscalité de votre projet dans la pierre, tout commence à l’étape 1, lorsque vous avez choisi le type de logement que vous souhaitez acquérir, ainsi que son mode de location. D’ailleurs, l’idéal est de comparer plusieurs types de stratégies pour être sûre de partir sur la meilleure en termes de rentabilité. 

Si vous louez en meublé, vous adopterez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui offre un régime d’imposition favorable. Vos loyers perçus sont considérés comme des revenus commerciaux et ne sont donc pas assujettis au régime foncier. Là où vous avez un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs annuels en location nue et donc sous le régime microfoncier, vous bénéficiez de 50 % de réduction d’impôts, voire de 71 % pour un meublé tourisme, si vous avez opté pour la location LMNP en micro-BIC.

Pour ce qui est des dispositifs de défiscalisation, tout dépend du type de bien que vous achetez. Pour des logements anciens à rénover, la loi Denormandie ou Malraux vous est favorable. Si vous préférez opter pour un achat neuf, alors tournez-vous vers le dispositif Pinel. Pour la location meublée en résidence de services, la loi Censi Bouvard est très intéressante. 

🔎 Pour approfondir : Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Envie d’un investissement locatif clé en main pour votre projet immobilier ? 

Maintenant que vous avez une idée de la trame à suivre pour mettre sur pieds votre projet locatif, vous vous demandez peut-être comment s’assurer d’investir dans un bien rentable. Et oui, même si vous suivez ces conseils à la lettre, comment pourriez-vous être sûre que vous ne foncez pas dans le mur ?  

Nous avons conçu pour nos clients un simulateur de rentabilité locative, associé à plusieurs options pour vous faire gagner un temps considérable et surtout, vous assurer de conclure la bonne affaire selon votre situation personnelle. Vous pourrez ainsi comparer différentes stratégies immobilières pour un même bien et obtenir les indicateurs financiers de référence. De plus, vous pouvez profiter de notre assistante de gestion locative qui vous aide à piloter en toute confiance votre parc immobilier, tout en vous délestant des aspects les plus fastidieux de l’immobilier locatif.