Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Choisir son régime fiscal est une partie importante de la définition de son projet, afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs. En effet, cela impacte énormément la stratégie et le choix du bien dès le départ, afin de tout optimiser au mieux. En faisant le bon choix adapté à votre profil et à votre stratégie, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif et bénéficier d’avantages non négligeables.

Alors, comment optimiser vos revenus d’investissement locatif sans payer trop d’impôts ?

Mise à jour le 15 Septembre 2022
Quel régime fiscal choisir

Location vide ou meublée ?

Les revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur peuvent être soumis à plusieurs régimes d’imposition suivant la nature de la location et le montant des recettes locatives. 

Pour la location vide et afin d’alléger votre imposition, vous pouvez déduire des charges, comme par exemple le coût des travaux réalisés dans votre bien si vous avez opté pour un bien à rénover et les intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. Attention tout de même, tous les types de travaux ne peuvent pas être déductibles.

Dans le cas d’un bien entièrement rénové et remis à neuf, n’oubliez pas que vous avez le droit à des dispositifs de défiscalisation. En effet, pour déduire vos impôts, on pense au dispositif Borloo ancien qui a pour but d'encourager les propriétaires à louer leurs logements à des locataires aux revenus moyens ou faibles. Il concerne tous les logements anciens. On pense aussi à la Loi Pinel pour un investissement avec obligation de location pendant 6, 9 ou 12 ans et réservée aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif.  

Pour la location meublée, il existe deux statuts, et en matière de fiscalité, tout dépendra duquel vous choisirez.

Dans ce cas, vous avez un statut professionel et devez remplir certaines conditions de revenus notamment pour en bénéficier. En effet, les recettes annuelles tirées de cette activité de loueur meublé par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ et ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. 

Dans ce cas de LMNP, deux possibilités s'offrent à vous :

  1. le LMNP au réel où les travaux ou intérêts d’emprunt, considérés comme des charges, mais aussi les amortissements peuvent être déduits des recettes générées par vos revenus locatifs, ce qui vous permet de réduire considérablement vos impôts (voire parfois ne pas en payer)
  2. le LMNP micro-bic vous permettant un abattement de 50% sur vos revenus imposables. 

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

La location nue micro-foncier ou au réel ?

Pour résumer, le régime micro-foncier dépend de vos revenus fonciers annuels. En location vide, les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si la somme des loyers ne dépasse pas les 15 000€ par an, vous êtes rattaché au régime micro-foncier. Vous obtenez alors un abattement de 30% sur le total des loyers perçus avant imposition.

Le régime d'imposition réel permet de déduire l’intégralité des charges de ses revenus fonciers. En effet, en déduisant des loyers les charges déboursées (frais de gestion, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.). Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, il n’y a pas d’impôt à payer et le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Le régime fiscal foncier au réel est donc particulièrement intéressant lorsque vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€.

Location meublée micro bic ou au réel ?

Comme nous l’avons vu plus haut, pour un logement meublé, vous avez le choix entre les deux statuts, LMP ou LMNP. Dans le cas du régime de LMNP, le loueur peut amortir les dépenses engagées en suivant des normes comptables bien spécifiques. Pour la fiscalité du meublé, on note deux régimes :

  1. Le régime Micro Bic : simple abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%.
  2. Le régime Réel Simplifié : avec ce régime, souvent plus intéressant, vous pourrez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts, etc.

Vous pouvez aussi investir dans un local commercial, ce type d’investissement étant souvent oublié, mais pouvant pourtant être intéressant en matière de rentabilité locative. Les impayés de loyers sont moins fréquents et l'investisseur ancre son projet sur un bail de longue durée. Le contrat de location est plus souple et il permet de répercuter davantage de charges sur le locataire.

Avec de la location de locaux professionnels équipés, comme la location de logements meublés, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Autrement dit, le bailleur de locaux d'exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant.

En deçà d’un certain plafond, le propriétaire-bailleur relève du régime forfaitaire de la micro-entreprise. Au-delà de ce plafond ou sur option, il relève du régime réel des BIC. 

Pour résumer, nous vous listons les dispositifs fiscaux disponibles : 

  • Denormandie, programme coeur de ville, pour investir dans un bien à rénover en centre-ville. Ce dispositif vise à inciter la réalisation de travaux de rénovation dans des zones déterminées comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, en France.
  • Pinel, dispositif qui ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. 

Si votre investissement a été réalisé avant 2013 c'est le dispositif Scellier qui s'applique, s'il a été réalisé entre  janvier 2013 à août 2014, le dispositif Duflot et pour les investissements réalisés par la suite ce sera le régime Pinel.

  • Micro-foncier, pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000€. 
  • LMNP (au réel et en micro-bic), ou Loueur en meublé non professionnel, pour déduire des charges de vos revenus locatifs et ainsi bénéficier d’une déduction d’impôt. 
  • SCI à l’IS et à l’IR. La SCI à l’IR, dite « transparente », fait que vous êtes imposé sur les revenus tirés de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. N’hésitez pas à consulter notre simulateur en SCI à l’IR pour vous aider. La SCI à l’IS possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l'impôt sur les sociétés. 
  • Le régime fiscal Cosse aussi appelé Louer Abordable par sa créatrice l'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, vous permet de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 15 à 70%, voire 85% sur vos loyers. Dans le meilleur des cas, si vous touchez 100€ de loyers, vous n'êtes imposé que sur 15€.
  • Foncier au réel qui vous permet de déduire certaines charges de vos loyers annuels. Régime intéressant si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€. 
  • Borloo ancien, qui permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la convention passée avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). 
  • Malraux, dispositif qui s'adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location, et permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Tableau récapitulatif et comparatif des principaux régimes fiscaux

 

Denormandie 

Pinel 

Micro-foncier

LMNP

SCI IS

SCI IR

Cosse

Foncier réel

Borloo ancien

Malraux

Objectifs généraux Rénovation cœur de ville Réduction d’impôt sur logements neufs ou réhabilitésIntéressant si revenus locatifs inférieurs à 15 000€Revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés sur le long terme - Déduction des charges possible. Résultats imposés au titre de l’impôt sur les sociétésImposition sur exercice social, proportionnel à apport dans le capitalDéduction forfaitaire sur vos loyers - logements neufs ou anciens loués si résidence principale du locataireDéduction de certaines charges des loyers annuels - Utilisable si revenus locatifs annuels supérieurs à 15 000€Abattement de 30% sur les revenus fonciers pendant toute la durée de la convention avec l’AnahConstitution d’un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées. Réduction d’impôt. 
Impact fiscalRéduction d’impôt 12, 18 ou 21% en fonction de location de 6, 9 ou 12 ans.Réduction d’impôt 11, 18 ou 21% du montant de l’acquisitionAbattement de 30% sur les loyers perçus avant impositionMicro-BIC : abattement de 50 ou 71% en cas de classé tourisme / En réel, amortissement de la valeur du bien, travaux et certaines chargesImpôt sur les sociétés Imposition sur dividendes versés et fiscalité avantageuse (abattement de 40%) Déduction forfaitaire de 15 à 70% et jusqu’à 85% Abattement de 30% pendant temps de convention - Imposition sur maximum 70% des loyers.22 ou 30% de réduction d’impôt du montant des travaux
Plus/MoinsRéduction d’impôt, obligation de réalisation de travaux, avantage fiscal plafonné à comparer avec le gain en déficit foncier, condition d'éligibilité des locataires et loyers encadrés.Possibilité de louer à des proches, mais pas  d’offres partout, Obligation de louer pendant 6,9,12 an, logements neufs uniquement, condition d'éligibilité des locataires et loyers encadrésLimite des 15 000€ annuels / Déclaration simple des revenus fonciersChoix des biens plus importants (avec ou sans travaux), location meublé, impossibilité de louer à un proche, possibilité de réduire son imposition grâce au mécanisme du déficit foncier et de l'amortissement.Avantages de la SCI pour ce qui est des successions, possibilité de déduire certaines charges et d'amortir le bien, imposition plus value à la revente à prendre en compte.Transparente, imposition proportionnelle à votre apport dans capital - abattement pour la durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière (contrairement à l’IS).Déduction forfaitaire spécifique sur les loyers perçus / Plafonds de loyers fixés par départements.Intéressant si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€.Loyers plafonnés par mètre carré et zones géographiques.Forte déduction d’impôt mais sans report / Doit être résidence principale du locataire Limite le type de biens possibles.

Exemple de projets pour chacun des régimes sur base d'un achat d'un appartement de 50 m2 par une personne seul dont le revenu est de 30 000€ net par an avec un scénario de revente au bout de 10 ans. Le bien est financé par un emprunt sur 20 ans à 1,5% avec un apport équivalent aux frais de notaires pour chacun des projets :

 DenormandiePinelMicro-foncierLMNP en micro-bicSCI ISDéficit foncier au réel (location nue/ SCI à l'IR)Cosse
Exemple de projet

- le bien est situé à Poitiers (ville programme Coeur de Ville)

- location pendant 9 ans

- le bien est situé à Poitiers

- location pendant 9 ans

le bien est situé à Chartresle bien est situé à Montpellierle bien est situé à Montpellierle bien est situé à Montpellier

- le bien est situé au Mans

- cosse ancien social 9 ans

Prix d'achat87 832950 00104 439164 960164 960164 96088 625
Travaux30 0000000030 000
Loyer mensuel473 (plafonné)473622750750750548
Apport70 997 5578 16212 13512 13512 1357 149
Résultat

Rendement net : 3,98%

Cashflow : -147€ /mois

Rendement net : 4,42%

Cashflow : - 65€ /mois

Rendement net : 2,4%

Cashflow : - 273€ /mois

Rendement net : 3%

Cashflow : -391€ /mois

Rendement net : 2,85%

Cashflow : - 416 € /mois

Rendement net : 2,52%

Cashflow : - 417 € /mois

Rendement net : 2,14%

Cashflow : - 343 € / mois

Simulation

Simulation Denormandie

Simulation Pinel

Simulation Micro-Foncier

Simulation LMNP micro-bic

Simulation SCI IS

Simulation Déficit foncier au réel

Simulation Cosse

Attention, ce tableau vous donne un exemple de projet pour chacun des régimes mais ne vise pas à comparer chacun des projets entre eux.

Pour information : dans l'exemple ci-dessus les zones où se situe le bien varient car tous les régimes fiscaux ne sont pas disponibles partout. 

calcul rendement locatif

Trouver votre régime fiscal

Le régime fiscal le plus intéressant peut dépendre de vos revenus fonciers annuels et des charges que vous pourriez avoir. Il convient donc de bien tout calculer avant de vous lancer et afin d’obtenir la meilleure rentabilité. Tous ces régimes sont disponibles dans notre simulateur. Il faut cependant bien noter que selon le régime que vous choisissez pour votre bien immobilier, des conditions préalables sont à remplir.

Bassel Abedi
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L'avantage du micro-BIC est la simplicité, pas besoin de comptabiliser toutes les charges car un abattement de 50% sur les recettes (ne dépassant pas 70 000 €) est appliqué avant le calcul de l'impôt. Il est d'ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb. Cependant, il existe un cas particulier qui permet de bénéficier d'un abattement de 71% au lieu de 50% sur les revenus fonciers. Auquel cas seul 29% des recettes sont taxées. Cela semble très intéressant à première vue sauf qu'il faut respecter certaines conditions.

En effet, pour prétendre à cet abattement de 71% il faut classer le bien locatif en chambre d'hôte, ou en meublé de tourisme. Les recettes totales annuelles dans ce cas ne devront pas excéder 170 000 €.

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