Comment évaluer la viabilité d’un projet client d’investissement locatif ?
Pour rappel : Le rendement locatif mesure exclusivement la performance, exprimée en pourcentage, liée aux revenus générés par la location du logement. En revanche, la rentabilité locative, qui englobe le rendement, offre une évaluation sur l'ensemble de la durée de vie de l'investissement. Elle prend également en compte la phase de sortie, incluant la revente avec une éventuelle plus-value.
Calcul du rendement locatif
Il existe 2 types de rendement locatif vous permettant d’évaluer la pertinence d’un investissement locatif:
- Le rendement locatif brut estime la rentabilité du bien
- Le rendement locatif net donne une estimation beaucoup plus précise de la rentabilité (il inclut par exemple les taxes et charges)
Le calcul du rendement brut offre une première évaluation de l'attrait d'un investissement locatif par rapport à un autre. Il est essentiel d'inclure les frais de notaire en les ajoutant au coût d'acquisition et éventuellement aux dépenses de travaux préalables à la location.
La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d'achat (incluant les frais d'acquisition).
Calcul de la rentabilité locative nette
Évaluer la rentabilité d'un bien immobilier va au-delà du simple chiffre brut, et comprendre la rentabilité nette attendue revêt une importance capitale. Ce chiffre peut varier significativement en fonction de divers éléments tels que le choix de la fiscalité, l'emplacement, le mode de location, ou encore la participation à un programme de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.).
Pour calculer la rentabilité nette, faites la formule suivante :
RN = Loyer annuel - Charges - Intérêts - Taxe foncière - Impôts / Prix achat + Notaire + Frais x 100
Dans le calcul des charges, il faut prendre en considération les intérêts du crédit immobilier (si applicable), la taxe foncière, les frais de gestion et d'assurance, les dépenses de travaux de rénovation ou d'entretien, les charges de copropriété (pour une habitation en immeuble), ainsi que toutes les charges non récupérables. Puis additionnez ces coûts sur une année et les déduire de la somme totale des loyers réellement perçus annuellement. Ce calcul permet d'évaluer la rentabilité pour un investisseur et d'anticiper le bénéfice potentiel.
Bon à savoir : On calcule aussi la rentabilité nette en tenant compte des intérêts d'emprunt comme une dépense déductible des revenus. Il y a un débat sur ce point car l'emprunt est considéré comme faisant partie du "levier financier" de l'investissement. Les deux façons de faire sont acceptables, mais notre simulateur utilise la première formule (sans les intérêts).
Le rapport de rentabilité d’Horiz : l’outil pour gagner en efficacité
Vous l’aurez compris, il faut aimer (un minimum 🙂) les chiffres et avoir un peu de temps pour calculer vous-même les indicateurs de performance d’un bon investissement locatif. Heureusement que notre rapport de rentabilité est accessible pour les professionnels de l’immobilier !
Le simulateur de rendement Horiz.io génère un rapport de rentabilité en quelques clics
L'utilisation de notre super calculette de rendement locatif en ligne vous offre la possibilité d'effectuer rapidement des calculs bien plus complexes que la simple soustraction d’entrées d'argent par rapport à des dépenses.
Notre simulateur de rentabilité locative en ligne est assez facile à prendre en main. Vous n'avez qu'à fournir les informations relatives au projet immobilier de votre client acheteur, telles que le type de bien, sa surface en mètres carrés, sa localisation, ses revenus, le mode de location (vide ou meublée, classique ou colocation, saisonnière ou longue durée, etc.), le taux d'intérêt de son emprunt bancaire, la durée du prêt, etc.
Découvrez en vidéo notre tutoriel (ultra complet) sur le rapport de rendement personnalisable. Ce tuto est présenté par Bassel Abedi, le fondateur d'Horiz👇
Plus le projet est détaillé, plus vous avez la possibilité de bénéficier d'une estimation précise, reflétant au mieux la réalité potentielle de l'évolution des fonds de votre client.
Notre simulateur de rendement en ligne vous aide également à orienter le choix quant au régime fiscal le plus adapté au profil de votre client :
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La version Pro de notre simulateur de rendement permet d’étudier le potentiel locatif d’un bien immobilier sous tous ses aspects pour pouvoir répondre à toutes les questions de votre client investisseur.
Comme vu précédemment, les indicateurs de rentabilité n’auront plus de secret pour vous et votre acheteur : étude du rendement et analyse du cash flow, calcul de l’impôt, comparaison des régimes fiscaux (LMNP, etc), étude de la rentabilité à la revente, et du potentiel locatif.
En tant que professionnel de l’immobilier, votre abonnement Horiz Pro vous offre la possibilité de personnaliser le rapport de rentabilité sous votre propre identité. Soit une réelle opportunité pour vous d’augmenter vos chances de convaincre votre client avec le rapport de rentabilité le plus complet du marché.
Comment personnaliser un rapport de rentabilité ?
Commencez par ajouter le logo de votre agence immobilière (ou entreprise) et sélectionnez votre identité professionnelle (créée en amont dans votre espace personnel). Par la suite, vous n’avez qu’à sélectionner les informations que vous souhaitez faire apparaître pour votre client (sous forme de tableaux ou de graphiques).
Une fois les informations remplies, vous n’avez plus qu’à imprimer votre rapport et à l'envoyer à votre client. Celui-ci peut servir d’appui auprès de la banque de votre client.
Bon à savoir : Suivant la licence professionnelle Horiz que vous utilisez, les calculs de rendement peuvent être ou non en illimité, et organisés en fonction de chaque projet client.
Quel taux de rentabilité pour un projet locatif ?
Si vous vous demandez quel est le taux idéal à viser pour un investissement immobilier, il n'y a en réalité pas de réponse unique. Le rendement locatif optimal est une mesure relative, dépendant de divers facteurs. L'objectif est d'atteindre un taux qui assure un flux de trésorerie mensuel positif tout en préservant la sécurité du patrimoine. Il s'agit d'assurer la protection globale de l’investissement immobilier.
Si vous avez besoin d'une fourchette indicative, une rentabilité locative raisonnable se situe généralement entre 5 et 10 %. Cependant, gardez à l'esprit que cette donnée n'est qu'un élément parmi d'autres à considérer. Par exemple, un bien avec un rendement de 4 % loué toute l'année peut être plus avantageux qu'un bien affichant un taux de 8 % mais restant vacant pendant une longue période annuelle.
