1. Se former à l’immobilier locatif pour vivre de ses loyers
Premièrement, avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif, vous devez prendre conscience du marché sur lequel vous vous apprêtez à entrer. Tout comme vous devriez étudier la bourse et les marchés financiers avant de vous mettre à acheter votre première action ou obligation, nous vous recommandons fortement de vous former au secteur de l’immobilier locatif avant un premier achat. En effet, de nombreux investisseurs particuliers sont devenus tellement performants qu’ils ont pu arrêter leur travail d’avant pour vivre de la location, mais cela leur a pris du temps.
Les personnes qui réussissent dans le monde du locatif sont forcément passées par la case apprentissage, à moins qu’ils n’aient déjà un bagage familial lié au secteur de la pierre ou qu’ils aient investi dans des professionnels pour les épauler dans leurs projets. Autrement dit, soit vous investissez dès le départ en vous, en vous offrant de la connaissance et la possibilité de faire des choix opportuns par vous-même, soit vous investissez directement dans une équipe d’experts, mais vous serez totalement extérieur à vos opérations immobilières. Idéalement, se former et s’entourer de professionnels fiscalistes, juristes, comptables, etc. est une solution gagnante, pour à terme parvenir à vivre de la location !
Enfin, pas besoin de mettre une somme extravagante dans votre formation ou d’y passer 5 ans non-stop. Désormais, de nombreuses formations en ligne sont présentes sur la toile, à suivre à votre rythme. Renseignez-vous sur l’immobilier en général, mais aussi sur la comptabilité et sur les régimes fiscaux. Plus vous êtes curieux, plus vous augmentez vos chances d’un jour vivre de la location.
2. Déterminer ses objectifs financiers pour mieux les atteindre
Un objectif à atteindre doit être par définition atteignable et mesurable. Cela signifie que vous devez savoir quand le but est réalisé et que vous devez pouvoir quantifier son évolution. Il n’y a que de cette manière que vous réussirez à rester motivé et surtout, que vous parviendrez à l’atteindre. Pour savoir quand vous aurez réussi à vivre de la location, vous avez à chercher avec quelle somme d’argent vous pourriez arrêter de travailler à côté. Or, la réponse à cette question est très personnelle et vous ne répondrez sûrement pas la même chose que votre voisin, parce que vous n’avez pas les mêmes attentes, et pas les mêmes charges mensuelles.
À ce stade, vous devez vous installer confortablement avec un papier et un crayon, voire avec un tableau Excel. Notez toutes vos charges fixes, vos revenus actuels, votre épargne, etc. Ensuite, vous y verrez plus clair et vous serez plus à même de déterminer la somme d’argent nécessaire à votre foyer pour vivre grâce aux recettes locatives.
Évidemment, il faut être prêt à fournir beaucoup de travail dans votre projet si vous désirez plus que tout changer de vie pour celle que vous imaginez. Veillez à ne pas avoir de dossier d’endettement, et de ne pas avoir de crédit à la consommation en cours avant de vous engager dans cette voie. D’ailleurs, vous avez idéalement une bonne enveloppe d’épargne dispersée via plusieurs supports, dont une partie en liquidité (épargne de précaution) sur un compte de type Livret A pour les imprévus.
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3. Vivre de la location : se servir au maximum de l’effet de levier bancaire pour investir
Pour atteindre l’indépendance financière, vous allez devoir vous construire un patrimoine immobilier plus grand qu’un seul appartement. Pour cela, votre établissement bancaire est votre allié, tout comme votre capacité d’endettement et votre situation fiscale ! Pas question d’avoir déjà un prêt immobilier en cours pour un achat résidentiel à titre d’habitation principale, sous peine de voir votre projet prendre du retard.
En effet, les banques n’aiment pas prêter pour de l’immobilier locatif quand il y a déjà un crédit immobilier en cours pour une acquisition personnelle. Votre capacité d’emprunt est alors déjà absorbée par ce crédit que vous remboursez vous-même. Du même coup, vos mensualités sont gonflées, et il peut s’avérer difficile de parvenir à vous faire prêter une nouvelle somme d’argent conséquente pour acheter un bien locatif cette fois.
Si vous souhaitez vous servir de votre banque comme les pros pour enfin vivre de la location, oubliez votre résidence principale pour l’instant et concentrez-vous sur le locatif. Utilisez l’effet de levier bancaire pour négocier un, voire deux prêts immobiliers sans apport, avant de vous servir dans votre apport personnel pour poursuivre vos transactions. Si vos affaires marchent et que la rentabilité est au rendez-vous, votre conseiller vous soutiendra financièrement et vous pourrez négocier des taux avantageux pour décupler vos rendements.
4. Utiliser des stratégies locatives et fiscales complémentaires
Cette 4e clé pour devenir un investisseur immobilier locatif rentable est vraiment cruciale ! Il faut bien comprendre que la réussite d’un rentier immobilier (s’il ne naît pas comme tel), c’est la mise en place dès le début de stratégies immobilières différentes. Vous ne devez pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Ainsi, veillez à mêler :
- location nue ;
- location meublée ;
- colocation ;
- programmes immobiliers de défiscalisation (loi Pinel pour le neuf ou loi Denormandie pour l’ancien, dispositif Censi Bouvard pour les résidences de services, etc.) ;
- biens immobiliers anciens avec travaux ;
- achats neufs ;
- mise en location saisonnière ;
- location étudiante ;
- bail mobilité ;
- etc.
Pour vivre de la location, les possibilités sont vastes et s’entremêlent souvent pour donner place à de très intéressants montages financiers. Pour bien faire, même si vous vous êtes formé, prenez conseil auprès d’un fiscaliste ou d’un expert-comptable spécialiste des montages fiscaux immobiliers. Vous pourrez alors mieux moduler votre allocation d’actifs au sein du secteur locatif. En effet, la partie fiscalité de votre projet immobilier est une clé bien trop importante pour risquer de vous tromper. Elle peut servir de boost à votre rentabilité, mais elle peut tout autant la plomber totalement si vous choisissez le mauvais régime ou si vous n’en connaissez pas les subtilités !
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5. Agrandir son parc immobilier quand on reconnaît une bonne affaire
Pour vivre de ses loyers, un investisseur particulier doit pouvoir sauter sur une bonne occasion quand elle se présente. D’où l’importance du point numéro 1, à savoir se former en amont ! Et oui, comment pourriez-vous savoir que telle maison est vendue 20 % en dessous du prix du marché si vous n’aviez pas étudier la matière ? Vous l’avez compris, grâce à vos connaissances du secteur, vous allez pouvoir trouver des maisons ou appartements à des prix intéressants, et en profiter pour renégocier par-dessus !
C’est avec une telle stratégie que vous allez pouvoir considérablement booster les performances de votre parc immobilier de façon à pouvoir un jour vivre de la location, et obtenir l’appui de votre banquier bien plus facilement.
Et oui, un investisseur immobilier qui signe un compromis de vente pour un bien à 30 % moins cher que le prix du marché a toutes ses chances de décrocher un prêt sans apport !
Et encore, on ne parle même pas du cas où vous souhaiteriez en plus diviser le logement pour y faire de la colocation, ou plusieurs studios indépendants, etc.
6. Opter pour l’investissement locatif clé en main avec Horiz.io
Enfin, le 6e conseil que nous pouvons vous donner pour parvenir à vivre de vos locations, c’est de vous simplifier la vie quant à la gestion courante de votre patrimoine locatif. Si cela peut s’avérer chronophage et anxiogène quand on est seul, vous pouvez tout autant ne pas trouver ça si terrible. Pour vous aider à développer votre projet ambitieux, Horiz.io a conçu une solution d’investissement locatif clé en main, comportant un service de chasse immobilière et l'accès à un logiciel de calcul de rendement locatif.
C’est l’idéal pour se concentrer sur le cœur de votre activité locative, sans pour autant totalement délaisser les fondements de vos projets. Vous restez acteur du développement de votre patrimoine, et vous êtes entouré par des experts disponibles par chat ou par téléphone à n’importe quelle étape. De plus, parmi les outils que vous découvrez en ligne, l’un d’entre eux vous permet de connaître la rentabilité brute de n’importe quelle annonce immobilière.
