Devenir investisseur immobilier, c’est quoi ?
Un investisseur immobilier est un particulier ou un professionnel qui se lance dans l’achat de biens immobiliers. Son but est de les mettre en location afin d’avoir un retour sur investissement très intéressant grâce aux loyers.
L’investissement immobilier concerne plusieurs biens immobiliers : maison, parking, garage, local commercial, appartement, logement étudiant, maison de retraite… L'investisseur immobilier peut choisir diverses formes d’investissements : SCI, SCPI, LMP, LMNP.
Un investissement immobilier peut commencer par l’achat de votre résidence principale afin de vous constituer un patrimoine pour les générations futures. L’achat d’un bien immobilier vous permet de faire une plus-value à la revente si vous achetez votre bien au bon prix. Dans la plupart des cas, l’investisseur immobilier a recours au financement des banques sous la forme de crédit pour mener à bien son projet.
Pourquoi devenir investisseur immobilier ?
Devenir investisseur immobilier est une manière de faire travailler votre argent afin d’en dégager des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus. C’est un investissement sécurisé et rentable qui vous permet de vous constituer un patrimoine sans risque.
Devenir investisseur immobilier pour un investissement rentable
L’investissement immobilier présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Celui-ci est à la portée de tous et nécessite un minimum de connaissances pour commencer à investir. Contrairement à un produit financier non palpable, un bien immobilier se visite, c’est donc un investissement beaucoup plus sûr.
Même si une possible baisse du marché immobilier se produit, l’investisseur a beaucoup moins de risques de perdre de l'argent, contrairement à la bourse ou une assurance vie. Le bien immobilier a toujours une valeur minimale à la revente. Toutefois, ce type d’évènement est beaucoup plus chronophage que les produits financiers.
L’achat d’un bien immobilier est un actif qui peut apporter une rentabilité importante. Attention toutefois à ne pas acheter le premier logement venu ! Être investisseur c’est établir une stratégie d’investissement pour faire une bonne opération. Celui-ci se renseigne sur la ville, le quartier, les habitants, les infrastructures, la tension locative, les zones tendues… Tout ce travail permet de réduire au minimum les vacances locatives. Investir dans une zone dynamique et attrayante présente peu de risques pour l’investisseur.
L’investisseur immobilier peut faire le choix de revendre au cours de son projet certains logements en vue d’en acheter d’autres. Ici il sera gagnant s’il réalise de la plus-value sur son bien immobilier. C’est pourquoi pendant ses recherches, il cherche à investir dans des biens au juste prix pour en tirer un avantage à la revente.
Devenir investisseur immobilier pour une fiscalité avantageuse
Grâce à diverses mesures fiscales avantageuses, l’investisseur immobilier peut faire de nombreuses économies. Outre la défiscalisation, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre aux investisseurs la possibilité de réduire les coûts liés à leurs investissements. La réglementation permet également d’inclure les déficits fonciers dans le revenu global et de les soumettre à l’amortissement et à la possibilité d’exonération des plus-values.
Ces avantages fiscaux varient en fonction du statut choisi. Les réductions des charges ne sont possibles que si le bien est loué en meublé.
Le statut LMNP est accessible aux investisseurs immobiliers disposant de revenus locatifs annuels jusqu’à 23 000€ par an. Ces revenus locatifs relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Le choix de ce statut permet à l’investisseur de choisir entre deux régimes fiscaux : le BIC ou au régime réel.
Le régime micro-BIC est un régime fiscal qui s’applique si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000€. Dans ce cas, il vous permet de bénéficier d’une réduction des loyers forfaitaire de 50%. Par contre, il ne peut pas bénéficier de déductions pour tous les revenus locatifs .
Le régime réel, quant à lui, s'applique si les revenus locatifs annuels dépassent les 70 000€. Avec ce dispositif, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’une réduction des charges locatives. Cela concerne les frais d’entretien, de réparation, les intérêts d’emprunt, les impôts locaux ou encore les frais de gestion. Dans le cas d’un déficit, celui-ci peut être déductible sur les revenus locatifs pendant une dizaine d'années.
L’un des derniers gros avantages de la location en meublé soumis au régime réel est la possibilité d’amortissement. L’investisseur pour amortir les locaux, le matériel et le mobilier. Associé à la déduction des intérêts, l’amortissement permet de ne pas payer d’impôt, ou alors très peu.
Devenir investisseur immobilier pour se créer un patrimoine
Investir dans la pierre est une valeur refuge et offre à l’investisseur le moyen de se constituer et de diversifier son patrimoine.
Construire un patrimoine c’est garantir une sécurité pour ses proches mais aussi les aider. Il est possible de transmettre des biens ou de les loger à un prix attractif quand il devient difficile de trouver un logement. Investir, c’est anticiper l’avenir et aussi se protéger. Les revenus générés par les biens immobiliers serviront de complément à la retraite. Le crédit immobilier sera remboursé ce qui permettra à l’investisseur de profiter à 100% de ses revenus locatifs.
En investissant, l’investisseur immobilier ne prend que très peu de risques même si la conjoncture économique venait à se dégrader. Le bien ne perd pas de valeur au fil des années et une plus-value est envisageable.
Devenir investisseur immobilier : les risques
Comme dans tous investissements, il y a des risques. Il est important de les connaître pour éviter les mauvaises surprises et réduire la rentabilité de votre bien immobilier.
Le risque géographique
L'emplacement du bien dans lequel vous souhaitez investir ne doit pas être pris à la légère. Un travail en amont doit être fait sur le potentiel futur du logement. Vous devez prendre connaissance de l'évolution du quartier dans lequel vous investissez.
Un projet de construction est-il prévu ? Quel sera l’impact sur les logements alentour ? Les habitants ont-ils les moyens de payer des loyers plus cher ? En effet, si une usine ou une autoroute est construite à proximité d'une propriété, celle-ci perdra automatiquement de sa valeur. Il est donc important de trouver un équilibre entre risque et sécurité. Selon l'emplacement de la propriété, il y a des catastrophes naturelles qui ne peuvent être ignorées (une habitation à côté d’une rivière peut être inondée).
Le risque de copropriété
Une copropriété peut être gérée de différentes manières et possède des avantages et des inconvénients. En tant qu’investisseur, il est important de bien prendre connaissance de toutes les charges de copropriété et les comparer au coût d’autres immeubles ayant les mêmes caractéristiques.
L’investisseur immobilier doit se renseigner sur ce qui est compris dans les charges de copropriété : eau froide/chaude, entretien, gardien…. Il est possible de demander à consulter les procès verbaux de la copropriété pour connaître les travaux déjà effectués et ceux qui sont éventuellement prévus. Il s’agit également de savoir si des fonds sont déjà engagés pour les nouveaux travaux. Enfin, il faut vérifier s’il reste des charges impayées mais aussi les procédures en cours.
Le risque de vacance locative
Redoutée par de nombreux investisseurs, la vacance locative est une période pendant laquelle le bien immobilier est vide. Elle est synonyme de perte de rentabilité et impute des charges supplémentaires dans le budget. Cette période peut s’étendre de quelques jours à quelques mois.
Pour réduire au maximum la vacance locative, le bien doit être de qualité, se trouver dans un lieu dynamique et attrayant. Le logement doit répondre à la demande locale et le loyer ne doit pas être plus élevé que la valeur du marché.
Le risque du locataire
Au cours des investissements locatifs, le bailleur peut être soumis à des impayés, des dégradations et conflits avec un locataire.
Les impayés de loyer sont compliqués à gérer car la législation n’est pas favorable au propriétaire. Le risque de dégradation, le manque d’entretien du logement peuvent aussi arriver. C’est pourquoi il est primordial de bien choisir le locataire et d’exiger une caution et un garant avant la mise en location.
Le risque fiscal
L’État met très souvent en place des avantages fiscaux pour les futurs propriétaires. Ces avantages offrent des déductions et des exonérations fiscales comme la loi Pinel qui permet d’investir dans le neuf et de réduire ses impôts.
Pour autant, personne n’est à l’abri que les lois changent ainsi que ses avantages qui mettraient à mal le projet immobilier de l’investisseur.
Le risque du marché immobilier
Un investisseur immobilier doit prendre en compte divers points pour ne pas être surpris par une mauvaise rentabilité. Il faut effectuer un travail de recherche afin de prendre en compte toutes les charges secondaires liées à l’investissement immobilier : travaux, impôts, charges récurrentes, loyers…
Il faut étudier la tension locative de la zone où se situe le bien et voir s’il existe de nombreux points attractifs tout autour : école, supermarché, transports, bureaux…
Comme n’importe quel investissement, le marché de l'immobilier locatif nécessite une étude approfondie pour dégager une rentabilité intéressante. Celle-ci permet de revendre au mieux votre bien au prix d’achat et dans le meilleur des cas à faire une plus-value.
Comment devenir investisseur immobilier ?
Vous souhaitez devenir investisseur immobilier ? Découvrez tous nos conseils pour y parvenir.
Formez vous
Afin de réduire les risques d’échec suite à un mauvais investissement, il est primordial de se renseigner et se former un minimum. Nous rencontrons beaucoup de témoignages de réussite et très peu de personnes ayant échoué.
Avant de vous lancer, étudiez les différentes sources qui s’offrent à vous :
- les formations en ligne vous permettent d’étudier le sujet depuis chez vous;
- les livres d’investisseurs immobiliers vous apportent leurs conseils et astuces pour réussir;
- rencontrer des professionnels de l’immobilier vous permet d’élargir votre champ de connaissances et de saisir des opportunités;
- lire des articles de blog comme ceux de Horiz.io vous permet d’approfondir vos connaissances.
Prévoyez une épargne de sécurité
L’épargne de sécurité représente une somme d’argent que vous mettez de côté et qui sera d’une grande aide en cas de dépenses imprévues (changement d’un ballon d’eau chaude, une chaudière, des impôts…). Ces charges peuvent être plus ou moins importantes, l’épargne est indispensable afin de ne pas avoir des défauts de paiement, notamment avec votre crédit immobilier.
Trouvez votre bien
Pour assurer la rentabilité de votre investissement, il est primordial de trouver le bien idéal. Il doit être attractif et se situer dans une zone dynamique. Pour rechercher un bien immobilier, vous pouvez vous rendre sur des sites spécialisés comme Leboncoin, dans les agences immobilières, ou bien faire appel à un chasseur immobilier. Avant votre achat, divers critères sont à prendre en compte pour faire le moins d’erreurs possible :
l’emplacement géographique : la ville, le quartier et la rue…;
l'état de l’immeuble et du logement ainsi que les dimensions;
les caractéristiques : studio, T1, T2…;
les commodités à proximité : écoles, transports, commerces.
Constituez votre dossier de prêt
Vous avez trouvé un bien à acheter ? Place à la constitution de votre dossier pour trouver un financement auprès des banques. Ne le négligez pas, cela montrera votre sérieux auprès des établissements de crédit. Fournissez toutes les pièces nécessaires ainsi qu’un business plan. Un apport peut être nécessaire et sera de l’ordre de 8 à 10% de la valeur du bien. Prouvez votre bonne stabilité professionnelle et financière pour mettre toutes les chances de votre côté.
Faites des travaux (si besoin)
Dans le cadre d’un investissement dans un bien ancien, il est possible que des travaux soient à prévoir. Cette étape peut être nécessaire pour donner envie aux futurs locataires de louer votre logement. Vous pouvez faire vous-même les travaux ou bien faire appel à des professionnels.
Dans le second cas, n’hésitez pas à demander des devis et de les comparer. Il est important de définir une date de début et de fin de travaux. Rendez-vous régulièrement sur le chantier pour voir l’avancée de celui-ci.
Trouvez votre locataire
Pour que votre location se passe au mieux, il est indispensable de trouver le locataire idéal. Rencontrez-le physiquement et demandez un dossier sérieux qui prouve qu’il a les ressources nécessaires pour payer votre loyer. Vous pouvez exiger un garant pour plus de sécurité.
Gérez votre bien
Vous avez trouvé votre locataire ? Place à la gestion locative de votre bien. Vous pouvez vous en occuper vous-même ou bien déléguer cette partie à un professionnel ou une agence immobilière.
Dans le premier cas, c’est vous qui gérez et cela engendre moins de frais et n’impacte pas votre rentabilité. Par contre, cela nécessite du temps et des connaissances plus approfondies sur la gestion-location.
Dans le second cas, déléguer cette partie à un professionnel vous permet de gagner du temps et de vous concentrer sur d’autres investissements. Cela représente quand même un coût qui impactera forcément votre rentabilité.
Devenir investisseur immobilier sans argent, c'est possible ?
Vous pensez qu’il est compliqué de devenir investisseur sans argent. Sachez que des solutions sont possibles. Avec une situation financière stable et un business plan solide, les banques peuvent vous prêter de l’argent pour financer votre futur bien.
