Quel est l’objectif d’investir dans l’immobilier locatif ?
Sans grande surprise, le principal but d’un investissement dans l’immobilier pour mettre des logements en location, c’est évidemment de faire fructifier son épargne.
Cependant, certains considèrent d’autres aspects de ce mode de placement, notamment en s’y adonnant dans un but premier de défiscalisation, et c’est d’ailleurs le cas de beaucoup de particuliers.
En effet, plus vous êtes imposé dans une tranche haute du barème de l’imposition sur les revenus, plus il devient intéressant de songer à réaliser quelques montages financiers pour pouvoir payer moins d’impôts à l’année. Certaines stratégies immobilières sont connues pour contribuer à cette diminution d’imposition des ménages, ce qui pousse de plus en plus chaque année les contribuables à s’interroger sur le secteur immobilier locatif comme solution à leurs problématiques fiscales.
Par ailleurs, l’investissement locatif peut également servir à financer son parc immobilier familial, notamment si vous créez une Société Civile Immobilière (SCI) avec vos proches et que vous mettez les biens achetés en location pour ne pas avoir à rembourser vous-même le crédit à la banque. De cette façon, vous solidifiez votre patrimoine global et assurez une succession intéressante à vos descendants le moment venu, sans trop avoir subi les diverses acquisitions.
Calcul rendement locatif net : zoom sur le cash flow
Parmi les éléments pouvant vous aider à estimer la rentabilité d’un projet locatif à différentes étapes de sa mise en place, vous avez en premier lieu le cash flow généré par l’investissement. Un cash flow positif indique que le flux de trésorerie en rapport avec votre achat vous rapporte un résultat financier supérieur à 0, quand un cash flow négatif signifie que le résultat est inférieur à 0. En d’autres termes, soit vos recettes sont plus importantes que vos dépenses, soit c’est l’inverse.
Pour que votre calcul de rendement locatif net soit intéressant in fine, vous devez rechercher ce flux de trésorerie positif, mais ce n’est pas toujours aussi simple que cela. C’est pourquoi un cash flow neutre et davantage un objectif réalisable et tenable dans un premier temps, surtout si vous débutez dans ce genre de placements. Il faut donc que vos charges liées à l’appartement ou à la maison en location soient au moins entièrement couvertes par vos loyers perçus à l’année. C’est le principe d’autofinancement de son projet immobilier, souhaitable à n’importe quel investisseur locatif !
Retenez que tout projet qui, une fois les calculs faits, vous indique un cash flow négatif est un mauvais investissement. Vous pouvez gagner de l’argent, ou ne pas en gagner, mais agrandir votre patrimoine immobilier sans effort d’épargne supplémentaire, mais vous ne devez pas en perdre.
Calculer rendement locatif : formule du brut
Bien que vous ne puissiez pas savoir en amont le cash flow que va provoquer votre plan d’investissement (avant calculs et comparaisons), en phase d’analyse, c’est généralement le premier indicateur que l’on s’avise de calculer. Si celui-ci est correct selon votre stratégie établie, il suffit de passer au calcul du rendement locatif brut.
Pour résoudre l’équation, vous devez connaître sa formule, qui est la suivante : 100 x ([12 x loyer mensuel]/prix d’achat)
Comme vous le constatez, cette formule ne prend pas en compte les charges attenantes au projet, pas plus que le régime fiscal appliqué. C’est pourquoi le taux peut faire rêver à ce stade, et vous faire déchanter lorsque l’on passe au calcul du rendement locatif net. C’est la grande limite de ce taux brut. Néanmoins, il reste plus précis que la détermination du cash flow, ce qui vous fait entrer un peu plus au cœur de votre plan d’épargne active dans l’immobilier locatif.
Rentabilité locative nette : comment l’obtenir ?
Vous pouvez calculer la rentabilité nette en incluant les charges que vous devez supporter en tant que propriétaire bailleur à la formule ci-dessus. Elles doivent être imputées aux loyers perçus, avant la division par le prix d’acquisition du bien.
Pour que le calcul du rendement locatif net vous fournisse un taux encore plus précis, et c’est certainement celui qui vous intéresse le plus, vous déduisez également votre imposition, en fonction du régime fiscal et du barème appliqué. Le calcul de rentabilité locative net après impôt est aussi appelé taux de rentabilité locative « net net ».
Mais alors, quelles dépenses ou frais sont pris en considération lors de ces analyses ? Vous pouvez, entre autres, considérer :
- la taxe foncière ;
- les frais de notaire ;
- les éventuels frais de mandat d’agence immobilière ;
- les dépenses liées à l’achat et à l’entretien du mobilier dans le cadre d’une location meublée ;
- les charges relatives à la rénovation ou au rafraîchissement des pièces ;
- les plus gros travaux apportés ;
- vos intérêts bancaires et ceux de votre assurance emprunteur ;
- toutes les dépenses non supportées par le locataire, etc.
Le taux obtenu est donc celui qui se rapproche le plus de la réalité potentielle, incluant tous les éléments précis de votre projet locatif.
Par ailleurs, il va de soi que ce type de calcul de rendement locatif net s'avère bien plus complexe et fastidieux à réaliser lorsque l’on ne s’y connaît pas en matière de fiscalité. Alors, soit vous engagez un comptable spécialisé qui s’occupera de vous aiguiller et de vous fournir les indications qu’il vous faut, soit vous optez pour une solution d’accompagnement digital qui comporte encore plus d’avantages !
Simulation investissement locatif : solution tout en 1 Horiz.io !
Horiz.io est une plateforme en ligne qui vous accompagne dans votre placement locatif. Nous vous octroyons une solution d’investissement locatif clé en main, incluant un logiciel de calcul de rentabilité locative, et un outil d’aide à la gestion quotidienne de vos biens mis en location.
Notre simulateur ne se contente pas de vous fournir un seul chiffre pour vous encourager à valider ou réfuter un projet, il se charge de calculer tous les indicateurs de performances utiles en matière d’investissement locatif. Cela comprend :
- le Taux de Rendement Interne du bien (ou TRI) ;
- la Valeur Actuelle Nette (VAN), qui vient compléter le TRI et qui lui est indissociable ;
- le cash flow ;
- le calcul du rendement locatif net après impôts, net avant impôts (en plus du taux brut) ;
- votre taux d’imposition, etc.
Des comparaisons entre les multiples stratégies fiscales sont également faisables, de même que si vous désirez comparer deux projets locatifs entre eux, avec des plans de location opposés (par exemple : location vide vs location meublée).
Dans tous les cas, utiliser un tel outil, c’est vous assurer d’éviter les erreurs de calcul en rédigeant votre analyse avant d’aller voir votre banquier, et donc vous éviter de mauvaises surprises dans 1, 2, voire 10 ans.
De plus, si vous ne souhaitez pas perdre de temps, un chasseur immobilier se concentre sur la recherche d’un bien qui colle avec vos ambitions, tout en vous accompagnant à chaque étape de votre projet.
Calcul rendement locatif net : FAQ
Qu’est-ce que le rendement net ?
Un taux de rendement net est obtenu lorsque l’on impute les charges et la fiscalité aux bénéfices générés sur un bien locatif.
Comment calculer le rendement total d’un bien ?
Afin d’être certain de ne pas commettre d’erreurs dans ses calculs et de disposer de tous les indicateurs pour connaître la viabilité de son projet immobilier, la calculette de rendement locatif est idéale. Elle s’utilise directement en ligne.
Quels impôts sur les revenus locatifs ?
Soit vous louez en location nue et vous êtes soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, soit vous êtes loueur en meublé, et dans ce cas, vos recettes locatives sont considérées comme des revenus commerciaux, soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
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