Création SCI : définition, avantages & étapes

Se lancer dans la création d’une SCI est source d’interrogations ! Quels sont les avantages, les différents types de SCI ou encore les étapes à respecter… Que de questions ! Nous y répondons dans cet article.

Mise à jour le 21 septembre 2022
Création SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une forme de société dont le but principal est de gérer ou encore de mettre en location des biens immobiliers. Il est possible de créer cette société pour plusieurs raisons.

La première est de se constituer un patrimoine immobilier sans gérer de profit. On parle bien souvent de SCI familiale qui permet aux associés de supprimer les règles de l’indivision et de pouvoir transmettre des biens sous forme de parts sociales aux héritiers. Dans le second cas, s’il s’agit de générer des profits, on parlera de SCI professionnelle ou de construction vente. Elle permet de mettre en location des biens immobiliers en nus ou meublés, mais aussi de construire des logements et les revendre.

La Société Civile Immobilière nécessite au minimum la présence de deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Il est possible d’intégrer des mineurs dans une SCI, sous l’autorisation des représentants légaux. Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de son apport. Ceux-ci se chargent également de la rédaction des statuts qui régissent la SCI. La société est gérée par un gérant qui s’occupe du bon fonctionnement et des prises de décisions de celle-ci.

D’un point de vue fiscal, il est possible d’opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). L’une et l’autre ont chacune leurs particularités qui permettent d’optimiser l’imposition des associés et de la SCI.

Création SCI : choisir le type de SCI

Il existe plusieurs formes de SCI en fonction de votre projet et de vos objectifs. Voyons les particularités de chacune d’elles.

La SCI d’attribution

Ce type de SCI est souvent utilisé pour financer des projets immobiliers d’envergure. Il est donc possible de construire et d’acheter un bien immobilier qui pourra être attribué aux associés sous forme de propriété, en jouissance ou en nue-propriété. Ici, c’est la SCI qui joue l’intermédiaire et qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour acheter un bien dont le budget est assez conséquent et difficile à acquérir seul.

La SCI construction vente

La SCI de construction vente est l’une des formes très utilisée par les promoteurs immobiliers. Cette structure permet de construire des biens immobiliers sous forme de programme, dans le but de les revendre et réaliser des bénéfices. Une fois que les biens sont vendus, la société est dissoute car l’objet social est réalisé.

La SCI de location

Cette société est utilisée pour acheter et mettre en location des biens immobiliers. En conservant les logements sur le long terme, la SCI les valorise en les louant, et en retire des fruits qui sont des loyers. La SCI de location convient aussi bien aux particuliers qu’aux entrepreneurs.

La SCI familiale

La SCI familiale convient surtout aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier dans le but de le transmettre plus tard à leurs héritiers. Elle se compose de plusieurs membres d’une même famille, qui possèdent des parts correspondant à leur apport. Cette société permet de passer outre l’indivision.

creation sci avantages

Création SCI : quel intérêt ?

La création d’une SCI présente de nombreux intérêts :

  • Des avantages fiscaux : lors de la création de la SCI, les associés peuvent décider d’opter pour une imposition à l’IR ou à l’IS. Selon la stratégie qui est décidée, vous avez le choix entre ces deux régimes. Chacun d’eux vous permet d’optimiser votre fiscalité et patrimoine immobilier. Pour l’impôt à l’IR, ce sont les associés qui sont imposés sur les revenus fonciers perçus par la SCI. Les revenus sont évalués en fonction de parts sociales de chacun. Concernant l’impôt à l’IS, c’est la société elle-même qui paie l’impôt et non les associés. Ceux-ci peuvent tout de même se verser des dividendes, mais ils seront imposés à l’impôt sur le revenu. Enfin, il est possible de déduire de nombreuses charges comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, travaux …
  • Optimisation de la gestion du patrimoine : la SCI offre un avantage indéniable, la facilité de gestion du patrimoine immobilier qui appartient à plusieurs personnes. Chaque associé détient des parts dans la société à la hauteur de leur investissement dans le capital social. Ils ne sont donc pas à proprement parler propriétaires d’un bien immobilier, c’est la SCI qui l’est. Les problèmes de copropriété ou de l’indivision n'existent pas, ce qui permet d’éviter de nombreux conflits. Dans une SCI, même si les associés ont différents objectifs dans leurs stratégies immobilières, il est possible de les concilier sans problème. Enfin, c’est le gérant désigné par les associés qui s’occupe de toutes les formalités administratives et les affaires courantes, ce qui facilite grandement les échanges entre tous les membres.
  • Crédibilité face aux banques : il est tout à fait possible d’acheter des biens avec une SCI, et notamment les gros projets immobiliers à gros budgets. Cela est compliqué d’emprunter auprès d’une banque quand on est seul, cependant, la présence des associés dans la SCI change la donne. En effet, la banque peut s’appuyer sur la garantie de paiement de tous les associés et non d’un seul. De plus, toutes les charges sont partagées entre eux, ce qui minimise certains risques.

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Création SCI : les étapes

La création d’une SCI demande plusieurs formalités. Voici les étapes à suivre pour la création de votre SCI.

La rédaction des statuts de la SCI

Pour la création de la SCI, il est obligatoire de rédiger des statuts. Ils sont très importants car ce sont eux qui régissent la société et notamment les rapports entre les associés. Pour éviter tout conflit par la suite, vous pouvez faire appel à un professionnel comme un notaire, un avocat ou un expert-comptable afin de les rédiger précisément.

  • Les statuts de la SCI comportent un certain nombre de mentions obligatoires :
  • La forme de la société (SCI);
  • L’identité des associés;
  • Le nom de la SCI (dénomination sociale);
  • Son objet social qui explique précisément l’activité de la SCI;
  • Le siège social de la société;
  • Le capital social;
  • Les apports de tous les associés;
  • La durée de vie de la société;
  • Le choix du gérant;
  • Les conditions des assemblées générales;
  • Les dates de l’exercice social;
  • Les conditions des parts sociales;
  • Les conditions de dissolution de la SCI.

Il faut savoir qu’il est possible de modifier les statuts avec l’accord de tous les associés lors d’une assemblée générale. Vous pouvez changer l’adresse du siège social, la dénomination sociale, l’objet, la variation du capital…

Le dépôt du capital social

Le capital social se compose des apports de chaque associé en numéraire ou en nature. Il représente une garantie financière en cas d’éventuelles dettes. Vous devez ouvrir un compte bancaire pour y déposer le capital en numéraire. Il n’est pas obligatoire que celui-ci soit un compte professionnel, même si cela est recommandé afin de séparer le compte personnel des associés.

La publication d’une annonce légale

Cette démarche administrative obligatoire annonce que vous immatriculez votre SCI. Elle vous permet par la suite de pouvoir exercer vos activités de location. Cette annonce légale doit comporter des éléments obligatoires tels que le nom de la société, sa forme juridique, l’adresse du siège social, le gérant…

La constitution du dossier d'immatriculation de la SCI

Pour obtenir un numéro Siren, il faut constituer le dossier d’immatriculation de la SCI avant le dépôt au greffe du tribunal de commerce. Pour cela, il faut les pièces suivantes :

  • Le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation de la société;
  • Un exemplaire des statuts daté et signé par le gérant;
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, la déclaration de non-condamnation et sa pièce d’identité;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs;
  • Un justificatif de jouissance des locaux.

Le dépôt du dossier au Greffe du tribunal de commerce

Votre dossier est complet ? Vous pouvez le déposer au greffe pour obtenir l’immatriculation de votre SCI, l’extrait Kbis et le numéro Siren. Cela peut se faire par voie postale, directement au greffe de votre commune, ou en ligne via des plateformes spécialisées. Attention, c’est lors du dépôt de votre dossier que vous devez choisir l’imposition de votre SCI (IS ou IR).

Création SCI : quel coût ?

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, étudiez l’ensemble des coûts pour éviter les mauvaises surprises. Il s’agit dans la plupart des cas des coûts administratifs et d’accompagnement.

Les frais administratifs

Peu importe l’objectif de votre SCI, vous devez obligatoirement payer certains frais administratifs :

  • L’annonce légale de constitution de la SCI : le prix de la parution dépend du lieu de diffusion (France Métropolitaine ou La Réunion-Mayotte). Le coût s’élève à 222 € TTC.
  • Le dépôt de demande d’immatriculation : le coût des émoluments pour le tribunal de commerce est de 66,88 € TTC, plus les frais du RBE (registre du bénéficiaire effectif) de 21,41 €.

Le coût d’accompagnement

Outre les frais administratifs, les frais d’accompagnement existent aussi, bien qu’ils ne soient pas tous obligatoires :

  • Créer la société avec un professionnel : il est possible de faire appel à un avocat ou un notaire pour la création de votre SCI. Il faut compter environ 2000 €. Un expert-comptable peut aussi vous accompagner pour la somme d’environ 1000 €. Il pourra d’ailleurs intervenir plus tard pour la tenue de la comptabilité de votre SCI.
  • Créer la société avec un service en ligne : il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes juridiques qui vous accompagnent dans votre démarche de création de SCI avec un coût attractif à partir de 150 € TTC.

N’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre démarche de création de SCI en faisant appel à nos experts Horiz.io. Nous sommes disponibles pour répondre à toutes vos questions.

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