Statut LMNP : définition
Pour pouvoir prétendre au statut spécifique de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez vous acquitter de deux conditions obligatoires :
- Vos revenus locatifs ne peuvent pas dépasser 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
- Les loyers perçus à l’année sur vos biens en location meublée doivent être inférieurs à 23 000 €.
Si au moins l’une de ces deux cases n’est pas cochée, alors vous perdez le droit au statut de LMNP et l’administration fiscale vous considère alors comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les conséquences sur votre rendement net sont importantes, car vous perdez de ce fait les nombreux avantages fiscaux et vous êtes également assujetti aux paiements de cotisations sociales supplémentaires.
En tant que LMNP, vous régissez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et ne percevez donc pas de revenus fonciers, mais commerciaux. Cela implique un cadre plus souple fiscalement, optimisant fortement votre rentabilité en tant qu’investisseur dans la pierre, comme nous le verrons plus bas.
Par ailleurs, même si vous rassemblez les critères nécessaires pour réaliser un investissement locatif en meublé, vous devez respecter d’autres obligations en matière d’équipement du logement et de clauses dans la rédaction du bail.
Les conditions pour investir en tant que LMNP
Les équipements obligatoires
Contrairement à la location nue, il existe une liste qui distingue un bien immobilier mis en location équipé. Sachez que pour chaque bail signé après 2015 en France, le propriétaire bailleur se voit dans l’obligation légale de présenter un logement dit « meublé » équipé au minima de la manière suivante :
- Du matériel d’entretien conçu pour les surfaces et caractéristiques de l’appartement.
- Des luminaires.
- Dans chaque chambre : un matelas, de la literie et des volets ou rideaux occultants.
- Pour ce qui est de la salle à manger et de la cuisine : une table et des chaises suivant le nombre d’occupants, des ustensiles de cuisine (selon une liste donnée), de la vaisselle proportionnelle au nombre de locataires, un réfrigérateur, un moyen de réchauffer la nourriture (plaque de cuisson, micro-ondes, ou les deux, etc.), un congélateur ou un compartiment doté d’une température en dessous des -6 °C.
Cette liste reste exhaustive, mais comme vous le voyez, les équipements requis pour bénéficier du statut de loueur en meublé ne sont pas dantesques. En plus de cela, votre habitation se doit de répondre aux critères de décence et de salubrité en vigueur.
Pour tout manquement à l’un de ces points, n’importe quel juge peut requalifier votre contrat en bail de location nue. Dans ce cas de force majeur, vous ne pourrez plus bénéficier du régime LMNP, et devrez répondre de l’imposition foncière de vos loyers perçus à l’avenir, ainsi que de manière rétroactive. À l’inverse, si vous désirez mieux équiper l’appartement en question et lui conférer un style unique, vous pouvez tout à fait investir dans du mobilier et de la déco plus sophistiqués. Dans le même temps, vous en profitez pour faire de belles photos et ainsi éviter la vacance locative !
🔎 Pour en savoir plus : La redéco d’un bien pour optimiser son investissement
Un bail spécifique pour un investissement locatif meublé en LMNP
Même si la location meublée génère globalement plus d’allers-retours de locataires et donc de contrats, le bail est avantageux pour le propriétaire pour plusieurs raisons. La première est que vous pouvez exiger un dépôt de garantie de 2 mois maximum à vos futurs locataires, grâce à l’équipement que vous fournissez. Le contrat en lui-même ne peut pas être inférieur à 9 mois si vous louez à un étudiant, ou 1 an si non. Cela reste un avantage, car dans le cadre d’un bail de location vide, sa durée minimale est de 3 ans, faisant donc « fuir » les prétendants au bien les plus vagabonds. En contrepartie, la période de préavis du locataire est plus courte, pouvant s’élever à 1 mois.
D’après ce que nous venons d’énoncer, vous percevez d’ores et déjà que la location meublée est une stratégie locative à la gestion riche, car elle se trouve à mi-chemin entre la location nue et la location saisonnière, en matière de durée d’habitation des ménages dans le bien. En conséquence, le turn-over est fort, mais le risque de vacance locative l’est tout autant, à moins de se trouver dans une zone de forte tension locative, comme par exemple à proximité d’une cité universitaire. De manière générale, le statut LMNP reste très apprécié et prisé des investisseurs immobiliers pour la fiscalité allégée qui leur est ainsi octroyée.
Imposition location meublée non professionnelle : quelle fiscalité ?
Le micro bic en location meublée pour une gestion simplifiée
Comme pour le régime microfoncier si vous avez un bien en location vide, le régime micro-BIC quant à lui est le régime forfaitaire qui régit l’imposition des revenus locatifs de bien meublés. En définitive, ce régime est l’idéal pour tout investisseur débutant, ou si vous ne prévoyez pas d’engager un expert-comptable pour établir vos comptes d’activité. Vous bénéficiez d’un forfait d’abattement de 50 % sur la somme totale de vos revenus locatifs annuels. De ce fait, vos frais réels ne sont pas comptabilisés, mais vous obtenez tout de même un plus gros avantage que pour la location à nue (30 %). Une fois cette réduction d’impôt faite, vous devez alors vous acquitter de votre impôt sur le revenu en fonction de votre tranche d’imposition, ainsi que de vos prélèvements sociaux, représentant 17,2 % des loyers.
Bon à savoir : si vous achetez un bien meublé de tourisme ou classé en chambre d’hôte, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur vos loyers perçus !
Pour résumer, le régime micro-BIC est adapté aux loueurs en meublé professionnels qui ont des charges annuelles ne dépassant pas la moitié de leurs revenus locatifs perçus. Dans le cas contraire, vous devriez vous tourner directement vers le régime réel, bien que celui-ci requiert davantage d’accompagnement et d’expertise du point de vue comptable.
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Le régime réel pour bénéficier de l’amortissement de son bien
Pour une réduction des charges réelles afférentes à votre exploitation du bien que vous louez en meublé, c’est le régime réel qu’il faut adopter. Ici, il n’est pas question de forfait, mais bien de déduction manuelle par rapport aux divers coûts que vous avez eu à assumer au cours de l’année.
Vous pouvez alors déduire de vos loyers reçus :
- chaque dépense liée à l’entretien et à la réparation du bien ;
- vos intérêts d’emprunt et les frais de dossiers de votre prêt immobilier ;
- vos impôts et taxes, dont la taxe foncière (ainsi que la taxe d’habitation si elle est à votre charge) ;
- les honoraires de gestion locative le cas échéant ;
- l’assurance de votre logement ;
- les charges de votre copropriété le cas échéant.
En plus de toutes ces déductions, vous avez la possibilité de bénéficier d’un amortissement du mobilier et des murs de votre logement. En effet, à caractère de vétusté, vous pouvez prétendre à diminuer votre imposition en fonction et de manière linéaire chaque année. Concrètement, une partie du prix de votre projet locatif est amorti chaque année.
Néanmoins, le régime réel a un coût : celui de devoir faire appel à un expert-comptable pour établir correctement les comptes annuels et rédiger le résultat fiscal. En effet, ces deux paramètres sont obligatoires et passibles de sanctions en cas de non-conformité, comme pour chaque régime réel.
L’imposition des plus-values pour une location meublée non professionnelle
Comme nous le voyons depuis le début de cet article, LMNP et fiscalité font bon ménage et ce couple vous offre un ratio investissement-bénéfice plus qu’intéressant. Et cela continue avec l’assiette imposable des plus-values qui se trouve être plus faible que sous une autre fiscalité. En effet, en LMNP, celle-ci est calculée à partir du prix d’achat de la maison (le coût des travaux de rénovation est ajouté le cas échéant), et cela, peu importe que vous ayez bénéficié d’amortissement du bâti ou non.
Par ailleurs, en tant que loueur LMNP, vous disposez d’abattements pour durée de détention. À partir de la 22e année de détention, vous êtes exonéré de l’imposition de la plus-value, et à partir de la 30e année, vous êtes alors totalement exonéré d’impôts et de prélèvements sociaux…
L’imposition de la location meublée est fortement incitative grâce au régime LMNP que nous venons de décrypter. Alors, si vous aussi vous souhaitez sauter le pas de louer un bien équipé, vous pouvez aussi opter pour un investissement locatif clé en main en faisant appel à notre solution en ligne !
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