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Que sont les frais de notaire ?
Tout d’abord, les frais de notaire constituent la rémunération du notaire, mais pas que ! En effet, ces frais englobent toutes les sommes versées par l’acquéreur à l’état, incluant les droits d’enregistrement. Le notaire se sert aussi dans cette « enveloppe » pour se rémunérer. Globalement, les frais de notaire sont calculés en fonction du prix d’achat du bien, puisqu’ils sont en fait un pourcentage de ce prix. Ainsi, ils varient donc d’une transaction à une autre (plus le bien est cher, plus les frais de notaire seront élevés, même si le pourcentage reste le même).
De quoi les frais de notaire sont-ils composés exactement ?
Plus précisément, et par rapport à ce que nous venons de dire, les frais de notaire englobent toutes les taxes pour l’état, et c’est le notaire qui s’occupe de tout collecter.
En d’autres mots, les frais de notaire englobent :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). C'est droits sont reversés à l'État et aux collectivités locales, et représentent environ 80% du total des frais de notaire.
- Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération ou ses honoraires. Ils représentent en général autour de 1,1% du prix de vente.
- Les débours, c'est-à-dire les frais annexes avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur. Ils représentent environ 10% du total des frais de notaire.
- Les taxes sur la vente, c'est-à-dire les droits d'enregistrement, la sécurité immobilière et la TVA.
Bon à savoir : La loi de finances 2025 prévoit une hausse des ces droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point sur une période de 3 ans. Ainsi, le taux des DMTO augmentent au 1er avril 2025.
Bon à savoir : Les primo-accédants sont exemptés de cette augmentation des DMTO. Ainsi, les acheteurs qui n'étaient pas propriétaires de leur résidence principale lors des deux dernières années, pourront s'acquitter de DMTO au taux actuel maximum de 4,50%. Les autres acheteurs voient cette taxe grimper jusqu'à 5% à compter du 1er avril 2025.
Exemple de l'augmentation des DMTO en 2025, pour un bien ancien de 250 000€ :
- Frais de notaire avant (7,5%) : 18 750€
- Nouveaux frais de notaire (8%) : 20 000€
- Soit une augmentation de 1 250€ (250 000€ × 0,5%)
Le taux de ces DMTO passe de 4,5 % à 5 % à partir du 1er avril 2025, et ce pour une période de 3 ans dans les départements suivants :
- Ariège (09)
- Aude (11)
- Charente-Maritime (17)
- Corrèze (19)
- Côte-d’Or (21)
- Dordogne (24)
- Eure-et-Loir (28)
- Gard (30)
- Haute-Garonne (31)
- Ille-et-Vilaine (35)
- Loire-Atlantique (44)
- Loiret (45)
- Maine-et-Loire (49)
- Pyrénées-Orientales (66)
- Rhône (69)
- Paris (75)
- Seine-et-Marne (77)
- Yvelines (78)
- Essonne (91)
- Hauts-de-Seine (92)
- Seine-Saint-Denis (93)
- Val-de-Marne (94)
Comment calculer les frais de notaire ?
Tout d’abord, il convient de savoir que les frais de notaire ou frais d’acquisition représentent environ :
- entre 7 et 8% du prix de vente dans l’ancien,
- 2 à 3% du prix de vente dans le neuf.
Ces frais s’ajoutent au prix d’achat immobilier, il faudra donc bien les prendre en compte pour établir votre budget d’achat. Généralement, l’apport personnel couvre plus ou moins ces frais.
Frais de notaire dans l'ancien
Par exemple, vous achetez un logement ancien dans le cœur de Bordeaux à 400 000€, hors frais d’agence. Les frais de notaire seront d’environ 32 000€ (8% du prix d'achat). Vous devrez donc débourser 432 000€ au total pour votre acquisition, plus les frais d’agence, qui s’ajoutent après et sur lesquels le pourcentage des frais de notaire ne s’applique pas. En effet, sur le compromis de vente, pensez bien à faire établir une distinction entre le montant du bien immobilier et le montant des frais à verser à l’agence immobilière.
Frais de notaire dans le neuf
Si vous achetez une maison neuve, on parle toujours de frais de notaire réduits. Ces derniers s’élèvent en effet à seulement 2 à 3% du prix de vente. Ceci s’explique par la diminution du taux de la taxe de publicité foncière. Pour l’achat d’un bien à 400 000€, et pour reprendre un prix similaire, vous ne paierez « que » 8 000 à 12 000€ de frais d’acquisition.
Comme nous l’avons indiqué plus haut, les frais d’acquisition ne sont pas composés que des honoraires du notaire. Ainsi, la réduction de ces frais dans le cadre d’un achat dans le neuf n’a pas d’impact sur sa rémunération : ce sont les droits de mutation qui sont nettement moins élevés. En effet, ceux-ci se composent de la taxe de publicité foncière, ou droit d’enregistrement, qui est en fait une taxe prélevée par le fisc. Dans le neuf, cette taxe est notablement allégée et permet d’obtenir des frais de notaire réduits. En effet, dans l’immobilier ancien, cette taxe coûte entre 5,09 et 5,80% du prix de vente, alors qu’elle ne coûte que 0,715% sur le prix hors taxes dans l’immobilier neuf. Pour un logement à 230 000€, soit 191 667€ hors taxes, le montant de la taxe de publicité foncière s’élève donc à 1 370€. Que de calculs...
Bon à savoir : Pour obtenir une idée du montant de ces frais, vous pouvez utiliser notre simulateur.
Le calcul des frais de notaire s'effectue au niveau de la section « Emprunt bancaire ». En effet, il suffit de cliquer sur la calculatrice pour ajouter ce montant en apport :
Le saviez-vous ? Le logement neuf est un logement qui n’a jamais été habité et qui a moins de 5 ans.
Comment faire baisser les frais de notaire ?
Pour diminuer vos frais de notaire, vous pouvez inclure dans le prix de vente du mobilier, sur lequel les frais de notaires ne s’appliquent pas. En effet, vous déduisez la valeur du mobilier du prix de vente. Par définition, les frais de notaire s’appliquent sur la valeur immobilière du bien à savoir son prix de vente. Les frais de notaire ne sont donc pas basés sur la valeur des meubles dans le bien immobilier. Si le logement que vous convoitez dispose d’équipements meublés, comme une cuisine équipée, un évier, une salle de bain, etc., vous pouvez déduire leur prix de la valeur du bien.
Par exemple, vous achetez un appartement à 200 000€, vous pouvez envisager de déduire 15 000€ sur la cuisine équipée, la salle de bain, etc. afin de ne payer les frais de notaire « que » sur 185 000€ (et non 200 000€). Dans l’ancien par exemple, avec 8% de frais de notaire, cela vous permet de réaliser une économie de 1 200€ (vous paierez 14 800€ de frais de notaire contre 16 000€ sur 200 000€). Ensuite, comme nous l'avons dit plus haut, les frais d'agence ne doivent pas être comptabilisés dans la globalité du bien, mais bien à part (pour ne pas inclure les frais de notaire dedans).
Déduction des frais de notaire
Enfin, sachez que vous pouvez déduire les frais de notaire :
- en LMNP : si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité,
- SCI à l'IS : cela permet de déduire le montant des frais de notaire dès l’année de l’acquisition ou de les intégrer dans l’amortissement du bien immobilier locatif.
Vous avez aussi la possibilité de financer les frais de notaire avec un crédit à 110% : certaines banques acceptent de prendre en charge les frais de notaire en proposant un financement à 110 %. Pour rappel, il est appelé ainsi car il prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt. Découvrez comment obtenir un crédit à 110% sans apport.
Pour conclure, n’oubliez pas que les frais de notaire doivent être inclus dans votre calcul de rendement locatif net, comme nous l’expliquons ici.
