Comment calculer les frais de notaire liés à votre projet ?

Les frais de notaire ou « frais d’acquisition » sont acquittés par l’acquéreur au moment de son achat immobilier. En effet, chaque personne qui investit ajoute au prix net vendeur les frais de notaire (et parfois d’agence, qui n’ont rien à voir bien sûr), ce qui augmente donc le prix final du projet.

Ainsi, il faut pouvoir les intégrer dès le départ et les compter dans le projet global. On vous explique comment sont calculés ces frais de notaire, puisqu’il ne s’agit pas uniquement de la rémunération du notaire, contrairement à ce que l’on pourrait croire ! Même si ça laisse perplexe...

Frais de notaires
Mise à jour le 15 Septembre 2022
Comment calculer les frais de notaire liés à votre projet ?

Comprenez rapidement avec une vidéo  ! 

Que sont les frais de notaire ? 

Tout d’abord, les frais de notaire constituent la rémunération du notaire, mais pas que ! En effet, ces frais englobent toutes les sommes versées par l’acquéreur à l’état, incluant les droits d’enregistrement. Le notaire se sert aussi dans cette « enveloppe » pour se rémunérer. Globalement, les frais de notaire sont calculés en fonction du prix d’achat du bien, puisqu’ils sont en fait un pourcentage de ce prix. Ainsi, ils varient donc d’une transaction à une autre (plus le bien est cher, plus les frais de notaire seront élevés, même si le pourcentage reste le même).

De quoi sont-ils composés exactement ?

Plus précisément, et par rapport à ce que nous venons de dire, les frais de notaire englobent toutes les taxes pour l’état, et c’est le notaire qui s’occupe de tout collecter. Il s'agit des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). 

En d’autres mots, les frais de notaire englobent :
 

  • Les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération ou ses honoraires,
  • Les débours, c'est-à-dire les frais annexes avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur,
  • Les taxes sur la vente, c'est-à-dire les droits d'enregistrement, la sécurité immobilière et la TVA. 

Bon à savoir : Avec la loi Macron qui est entrée en vigueur depuis le 1er mai 2016, les émoluments des notaires ont baissé de 1,4% ! De plus, pour les transactions supérieures à 150 000 euros, les notaires peuvent désormais consentir jusqu’à 10% de remise sur leurs émoluments. Quant aux transactions de plus faible montant, l’ensemble des émoluments que le notaire perçoit est plafonné à 10% du prix, ce qui diminue sa rémunération.

Cette baisse des émoluments ne compense en rien la hausse des droits de mutation (c'est-à-dire de l'impôt) intervenue depuis le 1er janvier 2014. En effet, parmi les frais d’acquisition que vous devez payer en tant qu'acheteur d’un bien immobilier, les droits de mutation représentent le poste le plus important. Dans la quasi-totalité des départements, il représente désormais 5,80% du prix de vente contre 5,09% avant le 1er janvier 2014.

Comment calculer les frais de notaire ?

Tout d’abord, il convient de savoir que les frais de notaire ou frais d’acquisition représentent environ :

  • 8% du prix de vente dans l’ancien,
  • 2 à 3% du prix de vente dans le neuf. 

Ces frais s’ajoutent au prix d’achat immobilier, il faudra donc bien les prendre en compte pour établir votre budget d’achat. Généralement, l’apport personnel couvre plus ou moins ces frais. 

Frais de notaire dans l'ancien

Par exemple, vous achetez un logement ancien dans le cœur de Bordeaux à 400 000€, hors frais d’agence. Les frais de notaire seront d’environ 32 000€ (8% du prix d'achat). Vous devrez donc débourser 432 000€ au total pour votre acquisition, plus les frais d’agence, qui s’ajoutent après et sur lesquels le pourcentage des frais de notaire ne s’applique pas. En effet, sur le compromis de vente, pensez bien à faire établir une distinction entre le montant du bien immobilier et le montant des frais à verser à l’agence immobilière. 

Frais de notaire dans le neuf

Si vous achetez une maison neuve, on parle toujours de frais de notaire réduits. Ces derniers s’élèvent en effet à seulement 2 à 3% du prix de vente. Ceci s’explique par la diminution du taux de la taxe de publicité foncière. Pour l’achat d’un bien à 400 000€, et pour reprendre un prix similaire, vous ne paierez « que » 8 000 à 12 000€ de frais d’acquisition. 

Comme nous l’avons indiqué plus haut, les frais d’acquisition ne sont pas composés que des honoraires du notaire. Ainsi, la réduction de ces frais dans le cadre d’un achat dans le neuf n’a pas d’impact sur sa rémunération : ce sont les droits de mutation qui sont nettement moins élevés. En effet, ceux-ci se composent de la taxe de publicité foncière, ou droit d’enregistrement, qui est en fait une taxe prélevée par le fisc. Dans le neuf, cette taxe est notablement allégée et permet d’obtenir des frais de notaire réduits. En effet, dans l’immobilier ancien, cette taxe coûte entre 5,09 et 5,80% du prix de vente, alors qu’elle ne coûte que 0,715% sur le prix hors taxes dans l’immobilier neuf. Pour un logement à 230 000€, soit 191 667€ hors taxes, le montant de la taxe de publicité foncière s’élève donc à 1 370€. Que de calculs...

Bon à savoir : Pour obtenir une idée du montant de ces frais, vous pouvez utiliser notre simulateur.

Le calcul des frais de notaire s'effectue au niveau de la section « Emprunt bancaire ». En effet, il suffit de cliquer sur la calculatrice pour ajouter ce montant en apport :

frais-notaire.png

Le saviez-vous ? Le logement neuf est un logement qui n’a jamais été habité et qui a moins de 5 ans. 

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Pour diminuer vos frais de notaire, vous pouvez inclure dans le prix de vente du mobilier, sur lequel les frais de notaires ne s’appliquent pas. En effet, vous déduisez la valeur du mobilier du prix de vente. Par définition, les frais de notaire s’appliquent sur la valeur immobilière du bien à savoir son prix de vente. Les frais de notaire ne sont donc pas basés sur la valeur des meubles dans le bien immobilier. Si le logement que vous convoitez dispose d’équipements meublés, comme une cuisine équipée, un évier, une salle de bain, etc., vous pouvez déduire leur prix de la valeur du bien.

Par exemple, vous achetez un appartement à 200 000€, vous pouvez envisager de déduire 15 000€ sur la cuisine équipée, la salle de bain, etc. afin de ne payer les frais de notaire « que » sur 185 000€ (et non 200 000€). Dans l’ancien par exemple, avec 8% de frais de notaire, cela vous permet de réaliser une économie de 1 200€ (vous paierez 14 800€ de frais de notaire contre 16 000€ sur 200 000€). Ensuite, comme nous l'avons dit plus haut, les frais d'agence ne doivent pas être comptabilisés dans la globalité du bien, mais bien à part (pour ne pas inclure les frais de notaire dedans).

Déduction des frais de notaire

Enfin, sachez que vous pouvez déduire les frais de notaire :

  • en LMNP : si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité,
  • SCI à l'IS : cela permet de déduire le montant des frais de notaire dès l’année de l’acquisition ou de les intégrer dans l’amortissement du bien immobilier locatif.

Vous avez aussi la possibilité de financer les frais de notaire avec un crédit à 110% : certaines banques acceptent de prendre en charge les frais de notaire en proposant un financement à 110 %. Pour rappel, il est appelé ainsi car il prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt. Découvrez comment obtenir un crédit à 110% sans apport.

Pour conclure, n’oubliez pas que les frais de notaire doivent être inclus dans votre calcul de rendement locatif net, comme nous l’expliquons ici.

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Bassel Abedi
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